BI/005/0646/03 - Wydatki na wykończenie lokalu mieszkalnego, a odliczenie od dochodu przed opodatkowaniem w ramach ulgi na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem lokali na wynajem.

Stan faktyczny

Podatnicy - kontynuujący budowę budynku wielorodzinnego z lokalami na wynajem - ponieśli w 2003 r. wydatki na zakup materiałów, wyposażenia i robociznę tj. elementów niezbędnych do wykończenia i przystosowania go do funkcji wynajmu.

Pytanie:

Czy powyższe wydatki można zakwalifikować jako wydatki na budowę budynku wielorodzinnego z lokalami na wynajem podlegające odliczeniu od dochodu przed opodatkowaniem na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Stan prawny:

Stosownie do treści art. 7 ust. 13 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104 poz. 1104) podatnikom, którzy przed dniem 1 stycznia 2001 r. ponieśli wydatki na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatki na zakup działki pod budowę tego budynku i nabyli prawo do odliczeń na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r. i po tym dniu dokonali dalszych wydatków na zakup tej działki lub udziału we współwłasności tej działki oraz na budowę tego budynku, przysługuje prawo do odliczenia na zasadach określonych w tej ustawie wydatków poniesionych od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2003 r.

Art. 26 ust. 1pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r. stanowił iż: podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30 stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

W przypadku budowy budynku wielorodzinnego stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli w ogólnej kwocie odliczeń, ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności (art. 26 ust. 3 ww. ustawy).

Treść powołanych przepisów jednoznacznie wskazuje, iż przedmiotowa ulga została zlikwidowana z zachowaniem tzw. praw nabytych do końca 2003 r. - co wynika z postanowień art. 7 ust. 13 ustawy z dnia 9.11.2000 r.

Ze stanu faktycznego przedstawionego w piśmie wynika, iż budowa budynku wielorodzinnego z przeznaczeniem lokali na wynajem realizowana była za pośrednictwem firmy, która po zakończeniu budowy przekaże Podatnikom lokal mieszkalny w podstawowym standardzie (ściany - tynk zwykły, bez podłóg, bez ościeżnic i skrzydeł drzwiowych wewnętrznych, kuchnia, łazienka, wc - bez wyposażenia).

Zgodnie z definicją słownikową przez budowę należy rozumieć wznoszenie obiektu budowlanego; budowanie, zaś przez budynek należy rozumieć budowlę naziemną jednokondygnacyjną lub wielokondygnacyjną, ograniczoną ścianami i dachem, mająca pomieszczenia mieszkalne lub o innym przeznaczeniu.

W myśl postanowień art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 z późn. zm.) do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem przepisów ust. 3 oraz art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie wniesie sprzeciwu, w drodze decyzji.

W świetle powyższego w przypadku, jeżeli nastąpiło zakończenie budowy budynku wielorodzinnego z przeznaczeniem lokali na wynajem, w rozumieniu prawa budowlanego i budynek ten został oddany do użytkowania, to brak jest podstaw do zakwalifikowania wskazanych przez Podatników wydatków do wydatków na budowę budynku mieszkalnego, a co za tym idzie do ich odliczenia od dochodu przed opodatkowaniem w 2003 r. w ramach ulgi określonej w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26.07.1991 r.

Natomiast, jeżeli budowa jest w trakcie realizacji tj. nie nastąpiło zakończenie budowy tego budynku zgodnie z zasadami prawa budowlanego i nie został on oddany do użytkowania, wówczas należy traktować przedmiotowe wydatki jako wydatki na budowę budynku mieszkalnego i Podatnikom przysługuje prawo do ich odliczenia od dochodu przed opodatkowaniem w 2003 r. na zasadach przewidzianych w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26.07.2003 r. do wysokości obowiązującego limitu przy uwzględnieniu zasad określonych w art. 7 ust. 13 ustawy z dnia 9.11.2000 r.