BD-F/415-35/05/z - Kwota przeznaczona na spłatę hipoteki na rzecz syndyka masy upadłościowej, a koszty odpłatnego zbycia nieruchomości.

Podatniczka wystąpiła do Naczelnika Urzędu Skarbowego Poznań - Jeżyce z wnioskiem o interpretację przepisów prawnych dotyczących określenia wysokości podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Z opisanego przez podatniczkę stanu faktycznego oraz załączonych dokumentów wynika, że aktem notarialnym dokonała zbycia przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z dwoma budynkami, stanowiącymi odrębny przedmiot własności (budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym i budynkiem magazynowo-gospodarczym) za kwotę 270.000,00 zł. Treść § 1 tego aktu wskazuje, że prawo użytkowania wieczystego gruntu będące przedmiotem sprzedaży, zostało obciążone hipoteką w kwocie 117.000,00 zł dla zabezpieczenia wierzytelności na rzecz masy upadłości spółki cywilnej Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe. Z treści § 2 tej umowy wynika, że podatniczka przedłożyła oświadczenie Syndyka masy upadłościowej, dotyczące zgody na wykreślenie hipoteki po uprzednim zaspokojeniu wierzytelności, to jest po wpłacie kwoty 134.000,00 zł, na którą składają się kwoty: 117.000,00 zł - należność główna, 16.034,00 zł - ustawowe odsetki oraz 966,00 zł - koszty postępowania. Zgodnie z § 4 umowy notarialnej, strona kupująca wpłaciła na rachunek bankowy wskazany przez Syndyka masy upadłościowej spółki cywilnej kwotę 134.000,00 zł, a pozostałą część umówionej ceny tj. kwotę 136.000,00 zł otrzymała podatniczka jako strona sprzedająca.

Następnie w dniu 10 sierpnia 2005 r. podatniczka złożyła w Urzędzie Skarbowym Poznań - Jeżyce deklarację o osiągniętych przychodach ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych, objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym /PIT-23/, w której wykazała przychód z odpłatnego zbycia w kwocie 270.000,00 zł oraz zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 27.000,00 zł.

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie, podatniczka wyraziła opinię, iż pobrany zryczałtowany podatek dochodowy w kwocie 27.000,00 zł jest niewspółmiernie wysoki w stosunku do uzyskanego przez nią przychodu tj. kwoty 136.000,00 zł. W tej sytuacji, zdaniem podatniczki, określenie podstawy opodatkowania w wysokości 270.000,00 zł jest nie - zgodne ze stanem faktycznym.

Organ podatkowy pierwszej instancji, w oparciu o przedstawiony przez stronę stan faktyczny, postanowieniem wyjaśnił podatniczce, że kwota 134.000,00 zł przeznaczona na spłatę hipoteki na rzecz Syndyka masy upadłościowej spółki cywilnej, nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia, a tym samym nie pomniejsza kwoty przychodu uzyskanego z przedmiotowego zbycia. W konsekwencji wskazał, że podatniczka w deklaracji PIT-23 określiła w prawidłowej wysokości podstawę opodatkowania tj. w kwocie 270.000,00 zł oraz zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 27.000,00 zł.

Na postanowienie to podatniczka złożyła zażalenie podnosząc, iż organ podatkowy pierwszej instancji niesłusznie i niezgodnie ze stanem faktycznym wskazał jako podstawę opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym z tytułu dokonanej sprzedaży kwotę 270.000,00 zł, wyrażoną w umowie notarialnej. Wskazana kwota, zdaniem podatniczki, powinna zostać stosownie do § 4 pkt 4 ppkt a umowy notarialnej pomniejszona o kwotę 134.000,00 zł, wpłaconą na rachunek bankowy Syndyka masy upadłościowej spółki cywilnej celem spłaty hipoteki obciążającej zbywane prawo. Wobec powyższego podatniczka stwierdziła, że stosownie do treści art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym powinna podlegać jedynie kwota 136.000,00 zł, bowiem kwota 134.000,00 zł stanowi koszt odpłatnego zbycia, który pomniejsza podstawę opodatkowania.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu po rozpatrzeniu zażalenia stwierdza, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. (...).

Dyspozycja zawarta w tym przepisie wskazuje, że w przypadku tego rodzaju transakcji nie ma znaczenia fakt, w jaki sposób i na jakich warunkach dokonywane są płatności. Oświadczenie woli osób będących stronami umowy, dotyczące zbycia nieruchomości i praw majątkowych za określoną cenę, rodzi bezpośrednio obowiązek podatkowy. Natomiast sposób rozliczenia się zbywającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży w umowie notarialnej.

Ustawodawca przewidując w przepisie art. 19 ust. 1 ustawy "koszt odpłatnego zbycia" pomniejszający przychód z odpłatnego zbycia, nie zawarł definicji tego pojęcia. Wykładnia językowa omawianego przepisu wskazuje, iż "kosztem odpłatnego zbycia"- umniejszającym przychód z odpłatnego zbycia - będą wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością m.in. koszty sporządzenia aktu notarialnego, koszty wyceny zbywanej nieruchomości i praw majątkowych przez rzeczoznawcę, koszty pośrednictwa w ich zbyciu. Nie można natomiast na równi z tymi wydatkami traktować kwot przeznaczonych na spłatę długów bądź zobowiązań sprzedającego wobec zbywanej nieruchomości bądź praw majątkowych.

Z przedstawionego stanu faktycznego oraz aktu notarialnego wynika, że podatniczka posiadała zadłużenie na rzecz masy upadłości spółki cywilnej w kwocie 134.000,00 zł. W tej sytuacji ustalenia pomiędzy zbywającym a kupującym, zawarte w § 4 tej umowy, dotyczące spłacenia wyżej wskazanego zadłużenia były niczym innym jak uwolnieniem podatniczki z długu obciążającego zbywane prawo majątkowe, a w rezultacie powodowało wykreślenie hipoteki ustanowionej na tym prawie.

W tej sytuacji stanowisko, iż przychód uzyskany z przedmiotowego zbycia należało pomniejszyć o kwotę 134.000,00 zł wpłaconą przez kupującego bezpośrednio na rachunek bankowy wskazany przez Syndyka masy upadłościowej spółki cywilnej na pokrycie należności podatniczki związanych z pierwotnym nabyciem przedmiotowego prawa, nie znajduje uzasadnienia.

Reasumując, organ odwoławczy nie znajduje podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia organu podatkowego pierwszej instancji.

Niniejsza interpretacja prawa podatkowego została wydana w oparciu o przedstawiony przez wnioskodawcę stan faktyczny oraz obowiązujący w dniu jej wydania stan prawny.