A1-P/I/4/05 - Wartość sprzedaży a kwota osiągnięta z przetargu na budowę budynku

Pytanie podatnika

Podatnik wybudował budynek na dzierżawionym gruncie, następnie wygrał przetarg na nabycie budynku oraz wieczystego użytkowaniu gruntu. Zwrot nakładów inwestycji nastąpi w rozliczeniu w/wym transakcji. Czy wartość sprzedaży stanowi kwota osiągnięta z przetargu pomniejszona o zwrot nakładów poniesionych na budowę budynku?

Decyzja

Na podstawie art. 14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29.08.1997 Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U.z 2005 r. Nr 8, poz. 60) - po rozpatrzeniu zażalenia na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Jarocinie Nr PP/443-3/05 z dnia 22.03.2005 r. stanowiące interpretację co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie określenia kwoty należnej z tyt. sprzedaży nieruchomości z gruntem

- Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu odmawia uchylenia zaskarżonego postanowienia organu I instancji.

Uzasadnienie

Wnioskiem z dnia 26.01.2005 r. strona zwróciła się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Jarocinie o wydanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie określenia kwoty należnej z tyt. sprzedaży nieruchomości z gruntem. Z przedmiotowego wniosku wynika, iż podatniczka dzierżawiąc grunt od Urzędu Miejskiego, za zgodą właściciela wybudowała na nim pawilon handlowy. Strony uzgodniły wartość poniesionych na budowę nakładów i w drodze umowy cywilno-prawnej ustaliły formę zwrotu tych nakładów. Urząd Miejski ogłosił przetarg na sprzedaż budynku oraz oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przetarg wygrała strona i zgodnie z zawartą umową uznała, iż wartość sprzedaży zostanie pomniejszona o zwrot poniesionych przez nią nakładów budowlanych. Takie też przedstawiła stanowisko w sprawie uznając, iż w trybie art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535-ze zm.) obrotem w tym przypadku jest kwota obejmująca całość świadczenia należnego Gminie od konkretnego nabywcy, czyli wartość świadczenia pomniejszona o zwrot jej nakładów.

Postanowieniem z dnia 22.03.2005 r. Nr PP/443-3/05 Naczelnik Urzędu Skarbowego w Jarocinie uznał za nieprawidłowe stanowisko podatniczki przedstawione we wniosku, iż zaliczenie poniesionych nakładów na inwestycję pomniejsza obrót w trybie art. 29 ust. 4 w/wym ustawy o podatku VAT. W ocenie Naczelnika czynność ta jest rozliczeniem transakcji między stronami, z których każda występuje jako sprzedający i kupujący.

Na powyższe postanowienie strona złożyła zażalenie, w którym zawarła wniosek o uchylenie postanowienia albo zmianę stanowiska. Podatniczka stawia zarzut, iż przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają bliższego określenia terminu "świadczenie należne", wobec tego należy je interpretować na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, czyli uznana przez Gminę wartość nakładów inwestycji jest kwotą nienależną, o którą zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy o VAT należy pomniejszyć obrót i ta wartość stanowi świadczenie należne. Ponadto zdaniem podatniczki podpisanie porozumienia między stronami nie jest przeniesieniem kosztów tej inwestycji przez dzierżawcę na rzecz właściciela wybudowanego obiektu, w zawartym porozumieniu nie było mowy o odpłatności.

Po rozpatrzeniu przedmiotowego zażalenia Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu stwierdza, co następuje:

Stosownie do art. 676 i art. 694 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 - ze zm.) jeżeli dzierżawca ulepszy rzecz dzierżawioną, wydzierżawiający z braku odmiennej umowy może według swojego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie oddanym w dzierżawę stanowią własność wydzierżawiającego. Zatem wybudowany pawilon handlowy na działce należącej do dzierżawcy, po wybudowaniu stał się jego własnością. Budujący nie jest właścicielem wzniesionego budynku, z uwagi na zasadę związania prawa własności budynku z prawem własności gruntu.

W przedmiotowej sprawie doszło do porozumienia między stronami, co do zwrotu poniesionych nakładów w związku z wybudowanym pawilonem na dzierżawionym gruncie, na warunkach określonych w Protokole uzgodnień z dnia 04.08.2004 r.

Zgodnie z art. 5 w/cyt. ustawy o podatku VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, której pojęcie zostało zdefiniowane w art. 7 w/wym ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność zwrotu nakładów nie mieści się w definicji towarów zawartej w art. 2 pkt 6, gdyż przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Opodatkowaniu podlega również świadczenie usług. Przez świadczenie usług, zgodnie z art. 8 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

- przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej,

- zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,

- świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zwrot nakładów podmiotowi, który wybudował budynek na cudzym gruncie nie jest towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, stanowi natomiast prawo majątkowe do tych nakładów. Wobec powyższego czynność ta stanowić będzie odpłatne świadczenie, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i winna być udokumentowana fakturą, wystawioną w trybie art. 106 ust. 1 w/wym ustawy o podatku od towarów i usług i na zasadach określonych w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 971).Wobec powyższego, Dyrektor Izby Skarbowej uważa, iż organ I instancji w swoim postanowieniu prawidłowo wskazał, że zwrot nakładów poniesionych przez Panią....... stanowi usługę, którą należy opodatkować.

Ponadto zgodnie z art. 29 ust. 1 w//wym ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Jednocześnie ust. 4 w/wym artykułu stanowi, że obrót zmniejsza się m.in. o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, a także kwot wynikających z dokonanych korekt faktur. Natomiast zgodnie z art. 29 ust. 5 w/wym ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części tych budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku dostawy gruntu związanego z budynkiem obowiązuje stawka podatku właściwa dla tego budynku

Zatem w przedmiotowej sytuacji, uwzględniając powyższe normy prawne, podstawą opodatkowania jest cała wartość sprzedaży osiągnięta w przetargu bez pomniejszenia nakładów poniesionych na budowę budynku i właśnie od tej kwoty należy obliczyć podatek od towarów i usług. W związku z powyższym w przedmiotowej sytuacji mamy do czynienia ze stronami, z których każda dokonuje czynności sprzedaży oraz czynności nabycia i do każdej tej czynności ma zastosowanie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny zawarty przez stronę we wniosku z dnia 26.01.2005 r. oraz obowiązujące przepisy w zakresie podatku od towarów i usług - należało orzec jak w sentencji niniejszej decyzji.

Decyzja niniejsza jest ostateczna.