3063-ILPP3.4512.1.2016.2.EB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o. przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2016 r. (data wpływu 1 września 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 listopada 2016 r. (data wpływu 15 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej - jest prawidłowe.

W dniu 1 września 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Wniosek uzupełniono w dniu 15 listopada 2016 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest jednoosobową spółką z ograniczoną odpowiedzialnością o kapitale zakładowym 100.000,00 zł. Jedyny wspólnik, będący osobą fizyczną, objął wszystkie udziały za wkład niepieniężny, przenosząc na Spółkę w dniu jej zawiązania własność niezabudowanej nieruchomości gruntowej. W chwili przenoszenia własności wspólnik był właścicielem nieruchomości przez okres ponad 5 lat. Wniesienie aportu związane było z planami dotyczącymi działalności operacyjnej Spółki. Planowana była na niej budowa budynku składającego się z hali produkcyjnej, pomieszczeń biurowych oraz hali magazynowej. Część z wartości nieruchomości została zaliczona na poczet kapitału zakładowego, a część na poczet kapitału zapasowego.

W związku z późn. zm. rynkowymi i trudnościami w uzyskaniu finansowania na inwestycję, Spółka obecnie zamierza sprzedać część nieruchomości. Zainteresowany nabywca zamierza kupić jej część. W umowie przedwstępnej ustalono, że na koszt nabywcy dojdzie do geodezyjnego podziału nieruchomości na dwie części. Jedna z nich zostanie sprzedana, druga pozostanie własnością Spółki. Wielkość, kształt i położenie nieruchomości umożliwia jej wykorzystanie gospodarcze po podziale zarówno przez nabywcę, jak i Spółkę. Nieruchomość ma powierzchnię 5.957 m². Dla obszaru, na którym jest położona, nie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W rejestrze gruntów nieruchomość określona jest jako grunty orne. Zostały wydane warunki zabudowy dla nieruchomości: możliwość prowadzenia działalności usługowej oraz zabudowa.

Nieruchomość stanowi środek trwały Spółki. W okresie od daty powstania Spółki i nabycia nieruchomości, Wnioskodawca nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych jej wartości, bowiem nie osiągał przychodów ze sprzedaży.

W piśmie z dnia 9 listopada 2016 r. - stanowiącym uzupełnienie wniosku - Spółka wskazała, że:

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. W przypadku konieczności opodatkowania, jaka jest stawka podatku właściwa dla sprzedaży?

2. Czy sprzedaż części opisanej we wniosku nieruchomości, którą Wnioskodawca nabył poprzez wniesienie aportu przez jedynego wspólnika, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Sprzedaż części opisanej we wniosku nieruchomości, którą Spółka nabyła poprzez wniesienie aportu przez jedynego wspólnika, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż tak opisanej nieruchomości zawiera się bowiem w definicji odpłatnej dostawy towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

2. Sprzedaż części nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%. Spółka nie korzysta bowiem ze zwolnienia podmiotowego. Do sprzedaży nie ma zastosowania również zwolnienie z opodatkowania, określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Co prawda w ewidencji gruntów nieruchomość jest opisana jako grunty orne, a dla obszaru nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale wydana decyzja o warunkach zabudowy przewiduje możliwość wznoszenia na nieruchomości budynków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o podatku od towarów i usług zakres opodatkowania tym podatkiem wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług podmiot, który dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi.

Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy ponadto zauważyć, że ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778, z późn. zm.), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - "teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę".

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to w przypadku nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych-niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest jednoosobową spółką z ograniczoną odpowiedzialnością o kapitale zakładowym 100.000,00 zł. Jedyny wspólnik, będący osobą fizyczną, objął wszystkie udziały za wkład niepieniężny, przenosząc na Spółkę w dniu jej zawiązania własność niezabudowanej nieruchomości gruntowej. W chwili przenoszenia własności wspólnik był właścicielem nieruchomości przez okres ponad 5 lat. Wniesienie aportu związane było z planami dotyczącymi działalności operacyjnej Spółki. Planowana była na niej budowa budynku składającego się z hali produkcyjnej, pomieszczeń biurowych oraz hali magazynowej. Część z wartości nieruchomości została zaliczona na poczet kapitału zakładowego, a część na poczet kapitału zapasowego. W związku z późn. zm. rynkowymi i trudnościami w uzyskaniu finansowania na inwestycję, Spółka obecnie zamierza sprzedać część nieruchomości. Zainteresowany nabywca zamierza kupić jej część. W umowie przedwstępnej ustalono, że na koszt nabywcy dojdzie do geodezyjnego podziału nieruchomości na dwie części. Jedna z nich zostanie sprzedana, druga pozostanie własnością Spółki. Wielkość, kształt i położenie nieruchomości umożliwia jej wykorzystanie gospodarcze po podziale zarówno przez nabywcę, jak i Spółkę. Dla obszaru, na którym jest położona, nie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zostały wydane warunki zabudowy dla nieruchomości: możliwość prowadzenia działalności usługowej oraz zabudowa.

Nieruchomość stanowi środek trwały Spółki. W okresie od daty powstania Spółki i nabycia nieruchomości, Wnioskodawca nie osiągał przychodów ze sprzedaży.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Rejestracja Spółki jako podatnik VAT czynny nastąpiła z dniem 27 marca 2015 r.

Wniesienie gruntu opisanego we wniosku aportem do Spółki zostało dokonane przez wspólnika będącego osobą fizyczną, nie w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jedyny wspólnik Spółki jest rolnikiem będącym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabył on grunt do majątku prywatnego, bez związku z prowadzonym gospodarstwem rolnym. W chwili nabycia gruntu, jedyny wspólnik Spółki zamierzał wykorzystywać ją w celu wybudowania własnego domu mieszkalnego. Dopiero w okresie późniejszym, ze względu na zmianę sytuacji życiowej, nastąpiło uzyskanie decyzji środowiskowej, która umożliwiała wykorzystanie gruntu na cele związane z działalnością gospodarczą.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania jakiejkolwiek działalności. Plany wykorzystywania nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą nie zostały zrealizowane ze względu na trudności finansowania zewnętrznego tej działalności oraz zmiany na rynku planowanej działalności. De facto, od dnia założenia Spółka nie osiągała żadnych przychodów z działalności.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej oraz ustalenia stawki podatku dla ww. czynności.

Mając na uwadze powołane powyżej regulacje prawne na tle przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż części nieruchomości gruntowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy - jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że analizowana transakcja będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług (o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy).

W związku z powyższym należy ustalić, czy planowana sprzedaż części nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług czy też czynność ta będzie opodatkowana przy zastosowaniu 23% stawki podatku.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, dla nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednakże dla ww. gruntu zostały wydane warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem nieruchomość ta spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy, a tym samym dostawa jej części nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jak wskazano powyżej, jeżeli dostawa nieruchomości niezabudowanej nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, wówczas należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostały spełnione, ponieważ z wniosku nie wynika, aby Wnioskodawca - będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług - wykorzystywał nieruchomość wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Zainteresowany wskazał bowiem, że nieruchomość ta nie była wykorzystywana do wykonywania jakiejkolwiek działalności.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę części ww. nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż części opisanej we wniosku nieruchomości, którą Wnioskodawca nabył poprzez wniesienie aportu do Spółki przez jedynego wspólnika, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynność ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, zatem będzie opodatkowana przy zastosowaniu stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Natomiast w części dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy".

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.