3063-ILPP2-1.4512.45.2017.1.SS - Prawo do odliczenia VAT przez spółkę w związku z nabyciem usługi pośrednictwa nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. -Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r. poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy reprezentowanego przez pełnomocnika doradcę podatkowego, przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2017 r. (data wpływu 8 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej wykonane przez Pośrednika usługi w ramach Umowy - jest prawidłowe.

W dniu 8 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej wykonane przez Pośrednika usługi w ramach Umowy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce i jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Głównym aktywem Spółki jest nieruchomość, tj. grunt zabudowany budynkiem (halą) produkcyjno-magazynową wraz z infrastrukturą dodatkową (dalej: "Nieruchomość").

Sprzedaż Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spółka nie prowadzi sprzedaży podlegającej zwolnieniu z tego podatku. Spółka nie wykonuje także czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wszelkie zakupy dokonywane przez Spółkę są związane z wykonywanymi przez Spółkę czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Spółka, w związku z planowaną sprzedażą lub wynajmem Nieruchomości, zawarła w sierpniu 2015 r. umowę (dalej: "Umowa") o świadczenie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z A (dalej: "Pośrednik").

Zgodnie z postanowieniami Umowy, Pośrednik był zobowiązany do:

* podjęcia działań zmierzających do znalezienia nabywcy Nieruchomości i przedstawienia potencjalnych nabywców/najemców Spółce,

* doradztwa w sprawie szacunkowej wartości rynkowej Nieruchomości (z tym, że zakresem Umowy nie było objęte wykonanie formalnej wyceny Nieruchomości),

* doradztwa w zakresie strategii marketingowej dotyczącej Nieruchomości,

* współpracy z innymi zawodowymi doradcami Spółki (tj. konsultantami ds. technicznych, księgowymi, prawnikami, itd.),

* uczestnictwa w negocjowaniu warunków transakcji,

* udziału w spotkaniach z potencjalnymi nabywcami i prowadzenia dla nich prezentacji Nieruchomości,

* doradztwa i pomocy przy wyborze ostatecznego nabywcy/najemcy.

W związku z wykonywaniem powyższych czynności, Pośrednik przedstawił Spółce potencjalnego nabywcę Nieruchomości (dalej: "Nabywca").

W trakcie negocjacji, dotyczących warunków sprzedaży Nieruchomości, jedyny udziałowiec Spółki (dalej: "Udziałowiec") zdecydował, że Spółka nie dokona zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy, lecz może dojść wyłącznie do zbycia 100% udziałów w Spółce na rzecz tego Nabywcy.

W związku z powyższym, w grudniu 2015 r. doszło do zawarcia pomiędzy Nabywcą a Udziałowcem przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży udziałów w Spółce Nieruchomości. Niemniej, ze względu na konieczność zabezpieczenia interesów Nabywcy, w styczniu 2016 r. została zawarta pomiędzy Spółką a Nabywcą umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, która stanowiła, że Nabywca będzie miał prawo do zakupu Nieruchomości, jeżeli warunki zawieszające wykonanie przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w Spółce nie zostaną spełnione. W związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, do księgi wieczystej Nieruchomości zostało wpisane roszczenie Nabywcy do nabycia Nieruchomości.

W związku ze spełnieniem warunków zawieszających, określonych w przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży udziałów w Spółce, Nabywca oraz Udziałowiec zawarli w marcu 2016 r. umowę sprzedaży 100% udziałów w Spółce. Cena za udziały w Spółce została określona z uwzględnieniem wartości rynkowej Nieruchomości, co oznacza w praktyce, że cena za udziały odpowiadała cenie sprzedaży Nieruchomości, która byłaby przyjęta, jeżeli nie doszłoby do skutecznego przejęcia udziałów w Spółce przez Nabywcę.

Następnie Nabywca zawarł ze Spółką umowę dzierżawy Nieruchomości, która nadal obowiązuje. Dzierżawa Nieruchomości przez Nabywcę od Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z wykonaniem usług określonych w Umowie, tj. doprowadzeniem do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Pośrednik wystawił (w styczniu 2016 r.) na rzecz Spółki fakturę VAT (którą Spółka otrzymała), w której uwzględnione zostało wynagrodzenie Pośrednika za świadczenie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (doprowadzenie do sprzedaży lub najmu Nieruchomości). Usługa wykonana przez Pośrednika została opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Spółka ma prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego w fakturze dokumentującej wykonane przez Pośrednika usługi w ramach Umowy?

Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka ma prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego w fakturze dokumentującej usługi wykonane przez Pośrednika w ramach Umowy.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z wyżej powołanego przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego, pod warunkiem, że odliczenia tego dokonuje czynny, zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W ocenie Spółki, prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie usług Pośrednika wynika z faktu, że zgodnie z wyjaśnieniami przedstawionymi w stanie faktycznym, usługi świadczone przez Pośrednika doprowadziły do sytuacji, w której Spółka ma możliwość świadczenia, w związku z Nieruchomością, usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. świadczy usługi dzierżawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Poprzez zakup usług Pośrednika Spółka zyskała nową możliwość wykorzystania Nieruchomości - poprzez jej sprzedaż podlegającą opodatkowaniu VAT (co miałoby miejsce w przypadku wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości albo poprzez dzierżawę Nieruchomości - co faktycznie wystąpiło i trwa co najmniej do dnia sporządzenia niniejszego wniosku). Wykorzystanie usług Pośrednika przyczyniło się zatem do wygenerowania po stronie Spółki obrotu podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT (i nie zwolnionego z VAT).

Tym samym, Spółka ma prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie usług Pośrednika określonych w Umowie.

Poniesienie tych wydatków było konieczne, w celu prawidłowego przygotowania i przeprowadzenia planowanych przez Spółkę transakcji, które w sposób bezpośredni przekładają się na osiągane przez Spółkę obroty ze sprzedaży usług podlegających opodatkowaniu VAT.

Dodatkowo, pomimo że z przedstawionego stanu faktycznego niezbicie wynika, że istnieje bezpośredni związek pomiędzy zakupem usług Pośrednika, a wykonywaniem przez Spółkę czynności podlegających opodatkowaniu VAT, Spółka uważa, iż prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje nie tylko w sytuacji, gdy ponoszone wydatki są bezpośrednio związane z działalnością opodatkowaną, ale również gdy istnieje pośredni związek pomiędzy tymi wydatkami, a wykonywanymi czynnościami podlegającymi opodatkowaniu, w celu uzyskania uprawienia wynikającego z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Spółki, wydatki poniesione na zakup usług Pośrednika służą prowadzeniu/rozwijaniu działalności opodatkowanej, a więc z tego względu podatek naliczony, związany z tymi wydatkami, powinien podlegać odliczeniu od podatku należnego, zgodnie z zasadą neutralności obowiązującą w ramach systemu podatku VAT.

Powyższe stanowisko znajduje poparcie w licznym orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo, w wyroku NSA z dnia 25 czerwca 2007 r. (sygn. akt I FSK 967/06) sąd stwierdził, że "Dokonując zatem wykładni wskazanych wyżej przepisów należy nadać im taki sens, który pozwoli na zachowanie podstawowej i najistotniejszej cechy tego podatku jaką jest jego neutralność dla podatnika. Wobec tego przyjąć należy, że każdy związek - zarówno bezpośredni, jak i pośredni - ze sprzedażą opodatkowaną, wykonywaną obecnie, uprzednio lub w przyszłości, winien być uwzględniony przy ocenie istnienia uprawnienia podatnika do obniżenia podatku należnego o naliczony przy nabyciu towarów i usług, tylko wówczas bowiem będzie możliwa jego realizacja".

Stanowisko Spółki znajduje także potwierdzenie w wyroku NSA (sygn. akt FSK 87/04), w którym sąd wyjaśnił, że zasada potrącalności VAT powinna być rozumiana jak najszerzej. Oznacza to, że w każdym przypadku nabycia towarów i usług związanych z działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego. NSA zauważył, że prawo do odliczenia podatku naliczonego nie należy traktować jako szczególny przywilej, lecz jako regułę wynikającą z przepisów o VAT, bowiem bezpodstawne pozbawianie podatników prawa do odliczenia VAT, narusza zasadę neutralności podatku VAT.

Podobne stanowisko było reprezentowane również przez WSA we Wrocławiu (sygn. SA/Wr 1368/08) sąd podkreślił, że "prawo do odliczenia podatku istnieje nawet wtedy, gdy nie można ustalić bezpośredniego związku pomiędzy zakupem a opodatkowaną transakcją, czyli w niektórych sytuacjach prawo do odliczenia może przysługiwać podatnikowi nawet w przypadku braku konkretnej transakcji opodatkowanej, jeżeli zakup związany jest z działalnością podatnika, która, co do zasady, podlega opodatkowaniu (lub daje prawo do odliczenia podatku mimo zwolnienia), a brak związku z konkretną transakcją opodatkowaną wynika z czynników obiektywnych, zwykle niezależnych od podatnika".

Z kolei WSA w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 1756/06) stwierdził, że "W ocenie Sądu do problematyki związku pomiędzy podatkiem naliczonym a czynnościami opodatkowanymi należy podchodzić racjonalnie, mając na uwadze każdorazowo specyfikę prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Co do zasady więc odliczeniu powinien podlegać taki podatek naliczony, który zawarty jest w cenie towarów i usług nabytych w celu wykonywania czynności opodatkowanych. Przyjąć należy również, że nie można absolutyzować wymogu istnienia bezpośredniego związku, jako warunku odliczenia podatku naliczonego. W niektórych przypadkach bowiem związek tego rodzaju nie występuje, chociaż te towary i usługi niewątpliwie służą wyłącznie czynnościom opodatkowanym".

Spółka wskazuje również, że możliwość odliczenia podatku VAT wynika również z analizy orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE). Zdaniem TSUE, prawo do odliczenia podatku VAT przysługuje podatnikowi nawet jeśli nabywanych towarów lub usług nie można połączyć z konkretną czynnością opodatkowaną VAT. Odmienne stanowisko naruszyłoby bowiem zasadę neutralności podatku VAT, stanowiącą podstawowe założenie wspólnego europejskiego systemu podatku od wartości dodanej (vide: wyrok w sprawie C-268/83 pomiędzy D.A. Rompelman i E.A. Rompelman a Minister van Financien, wyrok ETS C-165/86 pomiędzy Leesportefeuille "INTIEM" CV a Staatssecretaris van Financión).

Jak wskazuje TSUE, głównym warunkiem odliczenia podatku jest wykazanie jego związku z działalnością dającą prawo do odliczenia VAT. Związek ten powinien być bezpośredni, co bynajmniej nie oznacza, że konieczne jest wykazanie powiązania pomiędzy konkretnym zakupem a daną sprzedażą. Bezpośredniość w tym kontekście należy raczej oceniać przez pryzmat całokształtu działalności podatnika i tego, czy dany wydatek rzeczywiście może mieć obiektywny wpływ na czynności dające prawo do odliczenia VAT (tak np. w wyroku z dnia 21 lutego 2013 r. w sprawie C-104/12 Finanz-amt Koln-Nord v. Wolfram Becker, czy też wyrok w sprawie C-622/11 Pactor Vastgoed BV). Stąd, jeśli podatnik ponosi wydatki, które nie są związane z konkretną transakcją, ale w sposób oczywisty wpływają na sprzedaż opodatkowaną, to VAT od takich wydatków powinien podlegać odliczeniu.

Inną przesłanką odliczenia VAT jest natychmiastowość związku pomiędzy VAT naliczonym a sprzedażą dającą prawo do odliczenia VAT. Nie oznacza to jednak, że związek ten musi zaistnieć już w momencie poniesienia danego wydatku. Oznacza to raczej, że w momencie poniesienia wydatku podatnik powinien być w stanie zaklasyfikować dany wydatek i udowodnić racjonalność jego poniesienia dla potrzeb opodatkowanej działalności gospodarczej. Innymi słowy, nawet jeśli wydatek dotyczy potencjalnych czynności opodatkowanych, które mogą zostać wykonane w przyszłości, ale jest poniesiony celem dokonania tych czynności, to podatnik powinien mieć prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu (tak w wyroku z dnia 27 września 2001 r. w sprawie C-16/00 Cibo Participations SA v. Directeur regional des impots du Nord-Pas-de-Calais oraz w wyroku z dnia 29 lutego 1996 r. w sprawie C-110/94 Intercommunale voor Zeewaterontzilting (INZO) v. Państwo Belgijskie).

Mając na uwadze przedstawione powyżej wnioski wypływające z orzecznictwa polskich sądów administracyjnych oraz TSUE Spółka stoi na stanowisku, że zostały spełnione przesłanki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zatem Spółka ma prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego w fakturze dokumentującej usługi pośrednictwa wykonane przez Pośrednika.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, usługi Pośrednika miały na celu pozyskanie przez Spółkę nabywcy bądź najemcy (dzierżawcy) Nieruchomości, zatem miały na celu wykonywanie przez Spółkę czynności podlegających opodatkowaniu VAT (sprzedaż Nieruchomości podlegająca opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej albo najem/dzierżawa Nieruchomości podlegająca opodatkowaniu VAT). Już sam cel zakupu przez Spółkę usług Pośrednika stanowi podstawę do przyjęcia, mając na uwadze wskazane orzecznictwo TSUE, że Spółka ma prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego w fakturze wystawionej przez Pośrednika za wykonane usługi.

Prawo to jest tym bardziej zasadne, że dzięki zakupowi usług Pośrednika Spółka uzyskała pewność, że wykonane w związku z Nieruchomością czynności opodatkowane VAT (sprzedaż bądź dzierżawa) - nawet w przypadku, gdyby przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży udziałów w Spółce nie doszła do skutku, Spółka dokonałaby sprzedaży Nieruchomości (podlegającej opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej) na podstawie zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości (z wpisanym roszczeniem Nabywcy do księgi wieczystej Nieruchomości).

Konkludując, Spółka uważa, że przesłanki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT zachodzą w przedmiotowej sytuacji. Wydatki poniesione na nabycie usług Pośrednika określonych w Umowie zostały poniesione w celu wygenerowania nowych źródeł przychodów (dostawy Nieruchomości bądź jej wynajmu/dzierżawy - podlegających opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej), zmierzając do zabezpieczenia możliwości realizacji działalności gospodarczej w przyszłości (poprzez uzyskanie funduszy ze sprzedaży Nieruchomości bądź z jej dzierżawy), a tym samym realizacji sprzedaży opodatkowanej VAT.

Z ostrożności Spółka wskazuje także, że nie znajdzie zastosowania przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. W przedmiotowym stanie faktycznym nie sposób przyjąć, że usługi świadczone przez Pośrednika na rzecz Spółki podlegają zwolnieniu z VAT, czy też nie podlegają opodatkowaniu VAT.

Usługi świadczone przez Pośrednika nie mogą być w szczególności uznane za usługi pośrednictwa, których przedmiotem są udziały w spółkach (z wyłączeniem usług przechowywania tych udziałów lub zarządzania nimi) - tj. za usługi, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 40a ustawy o VAT.

Nie ulega wątpliwości, że usługi świadczone przez Pośrednika stanowiły usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które nie mogą korzystać ze zwolnienia z VAT, w szczególności ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 40a ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, zgodnie z Umową, Pośrednik być zobowiązany do:

* podjęcia działań zmierzających do znalezienia nabywcy Nieruchomości i przedstawienia potencjalnych nabywców/najemców Spółce,

* doradztwa w sprawie szacunkowej wartości rynkowej Nieruchomości (z tym, że zakresem Umowy nie było objęte wykonanie formalnej wyceny Nieruchomości),

* doradztwa w zakresie strategii marketingowej dotyczącej Nieruchomości,

* współpracy z innymi zawodowymi doradcami Spółki (tj. konsultantami ds. technicznych, księgowymi, prawnikami, itd.),

* uczestnictwa w negocjowaniu warunków transakcji,

* udziału w spotkaniach z potencjalnymi nabywcami i prowadzenia dla nich prezentacji Nieruchomości,

* doradztwa i pomocy przy wyborze ostatecznego nabywcy/najemcy.

Mając na uwadze powyższe, oczywistym jest, że usługi świadczone przez Pośrednika nie mogą być uznane za usługi, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 40a ustawy o VAT pomimo, że doszło do sprzedaży udziałów w Spółce pomiędzy Udziałowcem a Nabywcą. Spółka podkreśla, że umowa z Pośrednikiem została zawarta przez Spółkę a jej przedmiotem było wyłącznie wykonanie czynności pośrednictwa związanych ze zbyciem Nieruchomości lub doprowadzeniem do jej wydzierżawienia/wynajęcia - do czego ostatecznie doszło (umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości oraz późniejsza jej dzierżawa). Decyzja Udziałowca o sprzedaży udziałów w Spółce na rzecz Nabywcy pozostaje bez znaczenia dla kwalifikacji usług świadczonych przez Pośrednika na rzecz Spółki.

Warto przy tym zauważyć, że powyższe konkluzje znajdują potwierdzenie w sposobie wynagrodzenia Pośrednika, które zostało uzależnione od dojścia do zawarcia przez Spółkę umowy sprzedaży nieruchomości bądź umowy najmu/dzierżawy, co sprawia, że głównym świadczeniem Pośrednika było pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Nawet, gdyby przyjąć, że usługi świadczone na rzecz Spółki przez Pośrednika stanowią usługi, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 40a ustawy o VAT (z czym zdaniem Spółki nie sposób się zgodzić), to mając na uwadze, że przedmiotem transakcji było przeniesienie władztwa nad Nieruchomością (która jest głównym aktywem Spółki) na rzecz Nabywcy (bezpośredniego bądź pośredniego) oznacza, że zastosowanie znalazłby przepis art. 43 ust. 16 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 40a ustawy o VAT nie ma zastosowania do usług dotyczących praw i udziałów odzwierciedlających tytuł własności nieruchomości. Zatem, także w tym przypadku usługi Pośrednika podlegałyby opodatkowaniu VAT (nie korzystałyby ze zwolnienia z VAT).

Z uwagi na powyższe, wydatki poniesione przez Spółkę w związku z zakupem usług Pośrednika na podstawie Umowy związane są z działalnością opodatkowaną Spółki i tym samym, ma ona prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Pośrednika.

Mając powyższe na uwadze Spółka wnosi o uznanie jej stanowiska za prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy - kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują, jaki związek musi istnieć pomiędzy zakupami a sprzedażą, żeby podatnik mógł skorzystać z prawa do odliczenia. Związek ten może być bezpośredni lub pośredni.

Związek bezpośredni występuje wówczas, gdy nabywane towary i usługi służą dalszej odsprzedaży lub też w bezpośredni sposób wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast o związku pośrednim mówimy wtedy, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania podmiotu, a więc w sposób pośredni wiążą się z działalnością gospodarczą i z osiąganymi przychodami. Aby wskazać, czy określone zakupy mają związek pośredni musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy między dokonanymi zakupami towarów i usług a powstaniem obrotu. Pośredni związek dokonanych zakupów z działalnością gospodarczą występuje wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania przychodu lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotów. Najczęściej do wydatków mających pośredni wpływ na wykonywanie czynności opodatkowanych zalicza się koszty reklamy, wydatki związane z udziałem w targach, konferencjach, koszty doradztwa podatkowego, obsługi prawnej.

Podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności winien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go - dla tej czynności - za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez "podatników" w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - w myśl art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Zainteresowany jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Głównym aktywem Wnioskodawcy jest nieruchomość, tj. grunt zabudowany budynkiem (halą) produkcyjno-magazynową wraz z infrastrukturą dodatkową. Sprzedaż Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zainteresowany nie prowadzi sprzedaży podlegającej zwolnieniu z tego podatku. Spółka nie wykonuje także czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wszelkie zakupy dokonywane przez Wnioskodawcę są związane z wykonywanymi przez Spółkę czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spółka, w związku z planowaną sprzedażą lub wynajmem Nieruchomości, zawarła w sierpniu 2015 r. umowę o świadczenie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z A. Zgodnie z postanowieniami Umowy, Pośrednik był zobowiązany do: podjęcia działań zmierzających do znalezienia nabywcy Nieruchomości i przedstawienia potencjalnych nabywców/najemców Spółce, doradztwa w sprawie szacunkowej wartości rynkowej Nieruchomości (z tym, że zakresem Umowy nie było objęte wykonanie formalnej wyceny Nieruchomości), doradztwa w zakresie strategii marketingowej dotyczącej Nieruchomości, współpracy z innymi zawodowymi doradcami Spółki (tj. konsultantami ds. technicznych, księgowymi, prawnikami, itd.), uczestnictwa w negocjowaniu warunków transakcji, udziału w spotkaniach z potencjalnymi nabywcami i prowadzenia dla nich prezentacji Nieruchomości, doradztwa i pomocy przy wyborze ostatecznego nabywcy/najemcy. W związku z wykonywaniem powyższych czynności, Pośrednik przedstawił Spółce potencjalnego nabywcę Nieruchomości. W trakcie negocjacji dotyczących warunków sprzedaży Nieruchomości jedyny udziałowiec Spółki zdecydował, iż Spółka nie dokona zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy, lecz może dojść wyłącznie do zbycia 100% udziałów w Spółce na rzecz tego Nabywcy. W związku z powyższym, w grudniu 2015 r. doszło do zawarcia pomiędzy Nabywcą a Udziałowcem przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży udziałów w Spółce Nieruchomości. Niemniej, ze względu na konieczność zabezpieczenia interesów Nabywcy, w styczniu 2016 r. została zawarta pomiędzy Spółką a Nabywcą umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, która stanowiła, że Nabywca będzie miał prawo do zakupu Nieruchomości, jeżeli warunki zawieszające wykonanie przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w Spółce nie zostaną spełnione. W związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, do księgi wieczystej Nieruchomości zostało wpisane roszczenie Nabywcy do nabycia Nieruchomości. W związku ze spełnieniem warunków zawieszających określonych w przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży udziałów w Spółce, Nabywca oraz Udziałowiec zawarli w marcu 2016 r. umowę sprzedaży 100% udziałów w Spółce. Cena za udziały w Spółce została określona z uwzględnieniem wartości rynkowej Nieruchomości, co oznacza w praktyce, że cena za udziały odpowiadała cenie sprzedaży Nieruchomości, która byłaby przyjęta jeżeli nie doszłoby do skutecznego przejęcia udziałów w Spółce przez Nabywcę. Następnie Nabywca zawarł ze Spółką umowę dzierżawy Nieruchomości, która nadal obowiązuje. Dzierżawa Nieruchomości przez Nabywcę od Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z wykonaniem usług określonych w Umowie, tj. doprowadzeniem do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Pośrednik wystawił (w styczniu 2016 r.) na rzecz Spółki fakturę VAT (którą Spółka otrzymała), w której uwzględnione zostało wynagrodzenie Pośrednika za świadczenie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (doprowadzenie do sprzedaży lub najmu Nieruchomości). Usługa wykonana przez Pośrednika została opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia, czy Spółka ma prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego w fakturze dokumentującej wykonane przez Pośrednika usługi w ramach Umowy.

Jak wskazano wyżej, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności przedmiotowej sprawy wynika, że Spółka, w związku z planowaną sprzedażą lub wynajmem Nieruchomości, zawarła umowę o świadczenie usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nabycie przez Zainteresowanego ww. usług Pośrednika miało na celu pozyskanie przez Wnioskodawcę nabywcy bądź najemcy (dzierżawcy) Nieruchomości. Ostatecznie posłużyło natomiast wykonywaniu usług udostępniania Nieruchomości. W konsekwencji, usługi świadczone przez Pośrednika doprowadziły do sytuacji, w której Spółka ma możliwość świadczenia, w związku z Nieruchomością, usług opodatkowanych podatkiem VAT, tj. świadczy usługi dzierżawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Należy zatem stwierdzić, że pomiędzy zakupem usług świadczonych przez Pośrednika w ramach zawartej umowy, które - jak wskazano w opisie sprawy - są opodatkowane podatkiem VAT, a wykonywaniem przez Spółkę opodatkowanych podatkiem VAT usług związanych z dzierżawą Nieruchomości, zachodzi związek przyczynowo-skutkowy. Istnienie tego związku umożliwia natomiast Spółce odliczenie podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Pośrednika.

W świetle powyższych regulacji prawnych oraz odnosząc się do opisu stanu faktycznego należy stwierdzić, że z uwagi na fakt, że Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz nabycie usługi w ramach umowy od Pośrednika ma związek z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług, Zainteresowanemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej wykonane przez Pośrednika usługi - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - pod warunkiem niewystąpienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie tutejszy Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Dotyczy to w szczególności kwestii zwolnienia od podatku usług świadczonych przez Pośrednika.

Zaznacza się, że na podstawie art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.