3063-ILPB1-2.4511.421.2016.1.ES - Ustalenie kosztów podatkowych sprzedaży działki zabudowanej budynkiem niemieszkalnym-warsztatowym.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r. poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2016 r. (data wpływu 27 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów - jest nieprawidłowe.

W dniu 27 grudnia 2016 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów.

Tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest zagadnienie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów, natomiast w przedmiocie zagadnienia dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego z tytułu podziału majątku małżeńskiego, w dniu 28 lutego 2017 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr 3063-ILPB1-2.4511.427.2016.1.ES.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 19 stycznia 2015 r., Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli nieruchomość obejmującą działkę o obszarze 0,8349 ha zabudowaną budynkiem niemieszkalnym-warsztatowym, za łączną cenę wynoszącą 49 500 zł.

Małżonkowie dokonali zakupu na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Następnie w dniu 11 marca 2015 r., przed notariuszem małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską ustanawiającą w małżeństwie ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej oraz zawarli umowę podziału majątku wspólnego.

Zgodnie z aktem notarialnym na skutek podziału majątku wspólnego Wnioskodawczyni została jedynym właścicielem ww. nieruchomości, której cena została ustalona na kwotę 60 000 zł.

Zainteresowana planuje dokonać sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat.

Ponadto majątek wspólny o wartości 3 933 880,87 zł został podzielony w następujący sposób:

Wnioskodawczyni otrzymała:

* prawo użytkowania wieczystego działek o łącznym obszarze 0,1498 ha, wartość 830 000 zł,

* prawo własności zabudowanej działki gruntu o obszarze 0,0954 ha, wartość 50 000 zł,

* udział 1/24 części w prawie własności niezabudowanych działek gruntu o obszarze 0,8349 ha, wartość 60 000 zł,

* samochód marki (...), rok produkcji 2011.

Mąż Zainteresowanej otrzymał:

* prawo użytkowania wieczystego działki o łącznym obszarze 0,9420 ha wraz z budynkami, wartość 798 000 zł,

* pozostałe składniki przedsiębiorstwa o łącznej wartości 1 293 525,93 zł,

* przedsiębiorstwo o łącznej wartości 902 354,94 zł.

Dodatkowo z tytułu tak dokonanego podziału majątku dorobkowego małżonek zobowiązał się do dokonania spłaty na rzecz Wnioskodawczyni w kwocie - 950 000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Którą kwotę należy przyjąć jako kwotę kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości:

* czy jest to kwota wynikająca z aktu notarialnego z dnia 19 stycznia 2015 r., czyli cena nabycia nieruchomości razem z małżonkiem, tj. 49 500 zł,

* czy jest to kwota wynikająca z aktu notarialnego z dnia 11 marca 2015 r., czyli wartość ustalona podczas podziału majątku wspólnego, tj. 60 000 zł,

* czy może jest to połowa kwoty zakupu nieruchomości przez małżonków w dniu 19 stycznia 2015 r., tj. 24 750 zł?

Zdaniem Wnioskodawczyni - kosztem uzyskania przychodu powinna być cała kwota wynikająca z umowy sprzedaży z 19 stycznia 2015 r., czyli 49 500 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Jak stanowi art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma jej nabycia.

Kwestie stosunków majątkowych w małżeństwie reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r. poz. 2082, z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba, że w czasie trwania związku małżeńskiego:

Treść art. 43 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustanie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału tego majątku.

Zgodnie z art. 1037 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.) w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Z analizy przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że 19 stycznia 2015 r., na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli nieruchomość za cenę 49 500 zł. Z kolei 11 marca 2015 r. małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską ustanawiającą w małżeństwie ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej oraz zawarli umowę podziału majątku wspólnego. Na skutek tej umowy Zainteresowana otrzymała określone w umowie składniki majątku z obowiązkiem spłaty przez męża. W wyniku tego podziału Wnioskodawczyni stała się jedynym właścicielem ww. nieruchomości, którą przed upływem 5 lat planuje sprzedać.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni nabyła rzeczoną nieruchomość w dwóch datach, tj.: 19 stycznia 2015 r. w drodze zakupu przez małżonków oraz 11 marca 2015 r. na podstawie umowy podziału majątku wspólnego.

W rozpatrywanej sprawie mamy więc do czynienia z sytuacją planowanej sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zatem zbycie tej nieruchomości przed upływem pięcioletniego terminu wskazanego w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowić będzie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

Zgodnie zaś z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

* dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

* dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Natomiast ustalenie kosztów uzyskania przychodu - w niniejszej sprawie - odbędzie się zgodnie z regulacją zawartą w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

W myśl tegoż uregulowania, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei art. 22 ust. 6e ustawy stanowi, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie natomiast z ust. 6f art. 22 - koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Należy zauważyć, że w momencie zakupu przedmiotowej nieruchomości małżonkowie ponieśli wydatek udokumentowany aktem notarialnym. Skoro Wnioskodawczyni była wraz z mężem stroną transakcji nabycia nieruchomości to udokumentowany koszt nabycia ww. nieruchomości stanowił połowę ceny jej zakupu. Natomiast o udokumentowanym poniesionym wydatku nie można mówić, w odniesieniu do nabycia części nieruchomości uzyskanej w drodze podziału wspólnego majątku małżeńskiego.

Literalne brzmienie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopuszcza tylko możliwość zaliczenia do kosztów uzyskana przychodów przy sprzedaży nieruchomości udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W rozpatrywanej sprawie udokumentowanym wydatkiem na nabycie przedmiotowej nieruchomości, poniesionym przez Wnioskodawczynię, o czym mowa wyżej jest wyłącznie koszt połowy ceny zakupu nieruchomości przez małżonków w dniu 19 stycznia 2015 r., tj. 24 750 zł.

Wobec przedstawionych uregulowań prawnych stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni ma prawo przyjąć jako kwotę kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości wyłącznie połowę kwoty zakupu nieruchomości przez małżonków w dniu 19 stycznia 2015 r., czyli 24 750 zł, ponieważ Zainteresowana poniosła ten wydatek oraz posiada dokument jego poniesienia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.