3063-ILPB1-1.4511.94.2017.1.PP - Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę jako niestanowiące przychodu po stronie wynajmującego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r. poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2017 r. (data wpływu 22 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu najmu - jest prawidłowe.

W dniu 22 lutego 2017 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 12 września 2015 r. Wnioskodawca zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego, na podstawie której Wnioskodawca wynajął osobie prawnej na cele mieszkaniowe mieszkanie, którego Wnioskodawca jest właścicielem wraz z żoną. Wnioskodawca złożył w ustawowym terminie do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. W ten sposób Wnioskodawca wynajmuje mieszkanie od kilku lat.

Z tytułu najmu Wnioskodawca uzyskuje określoną w umowie kwotę czynszu najmu. Zgodnie z § 5 pkt 2 umowy najmu, część tej kwoty Wnioskodawca przeznacza na pokrycie czynszu miesięcznego ustalonego przez spółdzielnię mieszkaniową i przekazuje ją na rachunek bankowy spółdzielni oraz na pokrycie kosztów zmiennych wynikających ze wskazań licznika (tj. opłaty za centralne ogrzewanie, energię elektryczną, gaz). Wysokość ww. opłat wynika z otrzymanych faktur oraz zestawień przygotowanych przez spółdzielnię mieszkaniową. Kwota wynikająca z rozliczeń kosztów eksploatacyjnych zmiennych jest przekazywana przez Wnioskodawcę odpowiednio na rachunki bankowe dostawców mediów lub spółdzielni. Zgodnie z umową najmu do opłaty za czynsz miesięczny płatny na rzecz spółdzielni mieszkaniowej zobowiązany jest najemca. Czynsz ten jest zawarty w kwocie czynszu najmu płatnego na rachunek bankowy Wnioskodawcy (wynajmującego), a następnie przekazywany jest przez Wnioskodawcę na rachunek bankowy spółdzielni mieszkaniowej. Takie rozwiązanie pozwala uniknąć Wnioskodawcy zaległości wobec spółdzielni mieszkaniowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z ww. postanowieniami umownymi, przychodem z tytułu najmu nieruchomości lokalowej w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, będzie wyłącznie kwota uzyskiwanego przez Wnioskodawcę czynszu najmu pomniejszona o czynsz płatny na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, czy też oprócz powyższego do podstawy opodatkowania podatkiem zryczałtowanym należy zaliczyć także opłaty z tytułu:

* czynszu miesięcznego płatnego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej,

* opłat licznikowych, które zgodnie z umową ponosi i pokrywa najemca, według wskazań rachunków pochodzących od dostawców tych usług, które są płatne wynajmującemu, a następnie przekazywane dostawcom odpowiednich usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie wyłącznie otrzymana kwota czynszu pomniejszona o wartość czynszu miesięcznego płatnego przez Wnioskodawcę na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę na podstawie zawartej umowy najmu lokalu mieszkalnego, w szczególności wszelkie opłaty z tytułu eksploatacji wynajmowanego mieszkania płatne na rzecz spółdzielni mieszkaniowej oraz zużycia energii elektrycznej nie powodują przysporzenia majątkowego ani przychodu po stronie wynajmującego oraz nie mieszczą się w pojęciu świadczenia w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2032), w związku z powyższym nie powinny być zaliczone do przychodu i nie powinny być one jednocześnie wliczane do podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie wskazać należy, że stosownie do treści art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast art. 662 § 2 ww. ustawy, drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że ustalenie wysokości przychodu podatkowego z tytułu najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w ww. art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc z tytułu najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, winno być dokonywane w oparciu o postanowienia powołanego powyżej art. 11 ustawy.

Przy czym należy zauważyć, że opodatkowanie przychodów z tytułu najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej możliwe jest na podstawie zasad określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r. poz. 2180, z późn. zm.).

Stosownie bowiem do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ww. ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl natomiast art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Jednakże, warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest - zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 ww. ustawy - złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, w tym takie jak czynsz płatny na rzecz spółdzielni mieszkaniowej oraz opłaty licznikowe za zużycie mediów, jeżeli z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem nieruchomości nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. W zakresie uiszczania tych opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a podmiotami, którym przysługują ww. opłaty.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że sumę kosztów użytkowania wynajmowanego lokalu - do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązał się najemca i uiszczanych za pośrednictwem wynajmującego (Wnioskodawcy) - można uznać za kwoty, których nie wlicza się do przychodów osiąganych z tytułu najmu przez wynajmującego w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przychodem w tym przypadku będzie wyłącznie kwota otrzymana przez Wnioskodawcę tytułem czynszu za najem, rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Zatem, przychodem Wnioskodawcy z tytułu najmu nieruchomości lokalowej - w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - będzie wyłącznie kwota uzyskanego przez Wnioskodawcę czynszu najmu pomniejszona o czynsz płatny na rzecz spółdzielni mieszkaniowej oraz o opłaty licznikowe, które zgodnie z umową najmu ponosi i pokrywa najemca, według wskazań rachunków pochodzących od dostawców usług.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo tut. Organ zauważa, że w zadanym pytaniu Zainteresowany odniósł się do art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jednakże z uwagi na treść wniosku oraz kontekst zawartych w pytaniu informacji, tut. Organ zrozumiał, że Wnioskodawca omyłkowo powołał ww. przepis zamiast art. 6 ust. 1a ww. ustawy (tj. z pominięciem litery "a" przy oznaczeniu ustępu art. 6).

Należy dodatkowo podkreślić, że Organ wydając interpretacje indywidualne opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie na przedstawionym we wniosku opisie stanu faktycznego, przyjmując argumenty podnoszone przez Wnioskodawcę bez ich weryfikowania. Dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały zatem analizie ani weryfikacji w ramach przedmiotowego postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest uprawniony, a tym bardziej obowiązany, do oceny dołączonych dokumentów. Związany jest wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.