3063-ILPB1-1.4511.255.2016.2.KF

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 października 2016 r. (data wpływu 17 października 2016 r.), uzupełnionym w dniu 13 grudnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu - jest prawidłowe.

W dniu 17 października 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 22 listopada 2016 r. nr 3063-ILPB1-1.4511.255.2016.1.KF, na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie wysłano w dniu 22 listopada 2016 r., skutecznie doręczono w dniu 2 grudnia 2016 r., natomiast w dniu 13 grudnia 2016 r. do tut. Organu wpłynęło pismo stanowiące odpowiedź na ww. wezwanie (nadane w polskiej placówce pocztowej w dniu 6 grudnia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego wynajmowanego na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z tym, że jest kilku wynajmujących każdy z nich jest:

* obciążony kwotą czynszu proporcjonalną do zajmowanej powierzchni lokalu,

* każdy z najemców ma swój podlicznik na energię elektryczną, ciepłą i zimną wodę i jest obciążony kwotą zgodnie ze zużyciem wg stanu liczników, wg ustalonej kwoty,

* każdy z najemców jest obciążany wywozem śmieci zależnie od ilości osób w lokalu, wg ustalonej kwoty,

* każdy z najemców jest obciążany opłatą za Internet w podziale na najemcę, wg ustalonej kwoty. Internet jest wspólny na cały lokal dla wszystkich wynajmujących.

Żadne kwoty ani za czynsz, ani za energię elektryczną, ani za ogrzewanie czy za Internet nie są na najemców ponownie kierowane wg rachunków.

Wnioskodawca wybrał formę opodatkowania dochodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w okresach kwartalnych.

Część umowy, która mówi o formach rozliczenia i opłatach:

"Załącznik nr 3

DO UMOWY NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO Z DNIA 2 lipca 2016

Opłaty za media i czynsz, o których mowa w § 6 pkt 1 ww. umowy są następujące:

Zimna woda: 10,8 zł/m³ (woda) + 1 zł na Lokal miesięcznie (opłata abonamentowa)

Ciepła woda: 10,8 zł/m³ (woda) + 15,0 zł/m³ (podgrzanie) + 1 zł na Lokal miesięcznie (opłata abonamentowa)

Wywóz nieczystości: 15 zł/os. miesięcznie

Energia elektryczna: 0,6 zł/kWh + opłaty stałe 6 zł na Lokal miesięcznie

Centralne ogrzewanie: 75 zł/GJ + 30 zł/m-c

Czynsz: 20 m² * 3 zł/m² = 60 zł

Internet 20 zł

Opłaty za media i czynsz, o których mowa w załączniku nr 3 do ww. umowy stanowią zaliczkę na opłaty za lokal będący tytułem najmu niniejszej umowy. Są to zaliczki na opłaty do wspólnoty mieszkaniowej, gminy oraz dostawcy mediów i Internetu, do uregulowania których zobowiązuje się Właściciel lokalu".

Treść § 6 pkt 1 ww. umowy:

" § 6

1. Najemcy zobowiązują się do zapłaty za czynsz oraz zużyte media, tj. zimną i ciepłą wodę, wywóz nieczystości, energię elektryczną, centralne ogrzewanie oraz Internet zgodnie z opłatami określonymi w załączniku trzecim niniejszej umowy.

2. Najemcy zobowiązują się regulować kwotę zryczałtowanej zaliczki na opłaty w wysokości 350 (trzysta złotych) na poczet zużytych mediów "z góry", do 5 dnia każdego miesiąca.

3. Wynajmujący zobowiązuje się powiadomić Najemców o kwocie zapłaty należnej z tyt. mediów drogą telefoniczną lub mailową.

4. Wynajmujący zobowiązuje się powiadomić Najemców o kwocie zapłaty należnej z tyt. mediów nie rzadziej niż raz na pół roku.

5. Najemcy zobowiązują się regulować kwotę niedopłaty wskazaną przez Wynajmującego z tyt. zużycia mediów w ciągu 14 dni od dnia powiadomienia.

6. Wynajmujący zobowiązuje się zwrócić nadpłatę z tyt. zużycia mediów w ciągu 14 dni od dnia powiadomienia Najemców na wskazane konto przez Najemców."

Obecnie podstawę opodatkowania stanowi suma wszystkich wpłat dokonanych w okresie rozliczeniowym zarówno z tytułu: jest:

* czynszu najmu,

* zaliczki na media, śmieci i Internet

pomniejszone o faktycznie poniesione koszty czynszu do zarządcy lokalem, koszty mediów, śmieci oraz koszty Internetu płatne w danym trzymiesięcznym okresie rozliczeniowym podatku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Czy obecna podstawa opodatkowania jest poprawnie policzona?

Zdaniem Wnioskodawcy, pomniejszenie podstawy przychodu o faktycznie poniesione koszty z tytułu poniżej wymienionych opłat jest prawidłowe. Dotyczy to opłat takich jak: czynsz do wspólnoty mieszkaniowej (w tym funduszu remontowego), opłaty za wodę i ścieki, opłaty za prąd, za gaz, za wywóz śmieci. Podobnie też opłata za dostawę Internetu - na którego dostawę jest podpisana jedna umowa i opłacany jest jeden rachunek na wszystkie moduły lokalowe. Są to opłaty które powstają z tytułu zużycia mediów i wskutek korzystania z tego lokalu przez najemców, a nie istniałyby (za wyjątkiem samego czynszu z tytułu zarządu przez Wspólnotę mieszkaniową) w momencie zaprzestania najmu.

Z uwagi na fakt pewnej specyfiki lokalu wynajmowanego w całości, aczkolwiek w podziale na poszczególne "moduły lokalu" i wynajmowanie niniejszych modułów lokalu różnym najemcom - niemożliwe jest przeniesienie opłat bezpośrednio na najemców, tak, by to oni osobiście wnosili bezpośrednio ww. opłaty. Dodatkowym uzasadnieniem jest fakt istnienia opłat nie tylko zmiennych, ale i opłat stałych za dostawy gazu, prądu, Internetu, które są rozliczane w cyklach rocznych, a nie w cyklach miesięcznych - co bardzo utrudnia rozliczanie się z najemcą, na okres krótszy niż okres roku i/lub okres roku kalendarzowego. Tym samym, powodując pustostany w najmie i w konsekwencji brak przychodów z tytułu najmu i odprowadzanych podatków. Część rachunków płacona jest w okresie rozliczeniowym innym niż miesięczny, stąd też będąc właścicielem lokalu i rozliczając się ryczałtem w okresach kwartalnych - podstawę opodatkowania Wnioskodawca oblicza następująco:

X+Y-A-B+ ZAL-ZAL ZWROT = podstawa opodatkowania

Gdzie:

X - czynsz najmu dla najemcy, otrzymany w danym okresie rozliczeniowym

Y - zaliczki na opłaty (Wspólnoty mieszkaniowej (w tym funduszu remontowego), opłaty za wodę i ścieki, opłaty za prąd, za gaz, za wywóz śmieci, za dostawę Internetu) otrzymane w danym okresie rozliczeniowym

A - faktycznie w danym okresie rozliczeniowym poniesione koszty z tytułu opłat (Wspólnoty mieszkaniowej (w tym funduszu remontowego), opłaty za wodę i ścieki, opłaty za prąd, za gaz za wywóz śmieci, za dostawę Internetu)

B - zwrot z zaliczek na poczet opłat (Wspólnoty mieszkaniowej (w tym funduszu remontowego), opłaty za wodę i ścieki, opłaty za prąd, za gaz, za wywóz śmieci, za dostawę Internetu) dokonany w danym okresie rozliczeniowym

ZAL - zaliczki z tytułu kaucji ponoszonej jednorazowo przy zawarciu umowy, w danym okresie rozliczeniowym

ZAL ZWROT - zwrot z zaliczek z tytułu kaucji po zakończonym najmie, w danym okresie rozliczeniowym

W umowach najmu jest zapis "Opłaty za media i czynsz (Wspólnoty mieszkaniowej (w tym funduszu remontowego), opłaty za wodę i ścieki, opłaty za prąd, za gaz, za wywóz śmieci, za dostawę Internetu) stanowią zaliczkę na opłaty za lokal będący tytułem najmu tej umowy. Są to zaliczki na opłaty do wspólnoty mieszkaniowej, gminy oraz dostawcy mediów i Internetu, do uregulowania których zobowiązuje się właściciel lokalu". Tu lokal jest rozumiany jako wspomniany wcześniej "moduł lokalu".

Wnioskodawca zaznacza, iż nie dokonuje refakturowania ostatecznych kosztów na najemców. Rozliczenia z najemcami (wyrównania) następują nie rzadziej niż raz na pół roku. Rozliczenia te są dokonywane po stawce ustalonej na początku współpracy z danym najemcą - tj. przy podpisywaniu umowy najmu. Rozliczenie jest dokonywane na podstawie odczytów z podliczników zamontowanych wewnątrz lokalu i w oparciu o ustalenie pozostałych opłat na osobę, na m², lub ryczałtem na moduł. Jeśli w okresie najmu przez danego najemcę stawki wzrosną dla Wnioskodawcy jako właściciela lokalu, to dla najemcy, one nadal pozostają bez zmian (jak w "Załączniki Nr 3" do umowy najmu).

Interpretacja Wnioskodawcy jest taka, iż niezależnie czy wszyscy najemcy łącznie za opłaty (Wspólnoty mieszkaniowej (w tym funduszu remontowego), opłaty za wodę i ścieki, opłaty za prąd, za gaz, za wywóz śmieci, za dostawę Internetu) zapłacą dokładnie tyle ile Wnioskodawca w okresie całorocznym dostawcom usług, czy też niewiele ta kwota będzie się różnić; to Wnioskodawca - jako właściciel, jeśli wyjdzie nadwyżka - płaci i tak podatek od tej nadwyżki; jeśli wyjdzie dla Wnioskodawcy strata - to po prostu podstawa opodatkowania jest niższa, z tytułu niższego przychodu.

Tut. Organ informuje, że własne stanowisko Wnioskodawcy wynika z uzupełnienia wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie, jak: opłaty za gaz, prąd, wodę, wywóz śmieci, Internet, opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z analizy przedstawionych w treści wniosku informacji wynika, że w umowie, którą Wnioskodawca zawiera z najemcami lokalu mieszkalnego zobowiązanymi do opłat za wodę i ścieki, prąd, gaz, za wywóz śmieci, za dostawę internetu oraz czynszu do wspólnoty mieszkaniowej (w tym funduszu remontowego) są najemcy. Wspomniane opłaty przekazywane są Wnioskodawcy jako wynajmującemu w formie zaliczki, opłaty te trafiają za jego pośrednictwem trafiają do dostarczycieli mediów i odbiorców pozostałych opłat.

Zatem sumę opłat, o których mowa we wniosku, do ponoszenia których w umowie najmu zo-bowiązał się najemca, ale uiszczanych za pośrednictwem wynajmującego, należy uznać za kwoty, których nie wlicza się do przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującego w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośred-nika pomiędzy najemcą a usługodawcami. Tym samym przychód stanowi wyłącznie kwota otrzymana przez Wnioskodawcę tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Podsumowując, w świetle przedstawionego opisu stanu faktycznego oraz powołanych przepi-sów prawa podatkowego uznać należy, że przychodem do opodatkowania zryczałtowanym po-datkiem dochodowym będą po stronie Wnioskodawcy otrzymywane kwoty czynszu - wynagro-dzenie za oddanie przedmiotu najmu. Natomiast uiszczane przez najemców pozostałe należności, o których mowa we wniosku - skoro z umowy wynika, że do ich ponoszenia zobowiązani są na-jemcy - są wyłączone z podstawy opodatkowania.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Odnosząc się do załączonych do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej pism organów podatkowych tut. Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo tut. Organ informuje, że wniosek w przedmiocie zdarzenia przyszłego został rozstrzygnięty w dniu 25 stycznia 2017 r. postanowieniem o pozostawieniu podania bez rozpatrzenia nr 3063-ILPB1-1.4511.427.2016.1.KF.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.