2461-IBPB-2-2.4511.125.2017.2.BF - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 201 z późn. zm.) w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r. poz. 1948 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 2 lutego 2017 r. (data wpływu 15 lutego 2017 r.), uzupełnionym 18 kwietnia 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku. W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 31 marca 2017 r. Znak: 2461-IBPB-2-2.4511.125.2017.1.BF wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 18 kwietnia 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W styczniu 2014 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy. Na podstawie dziedziczenia testamentowego Wnioskodawca przejął spadek z dobrodziejstwem inwentarza. W związku z faktem, że ojciec Wnioskodawcy był zadłużony, na co Wnioskodawca posiada stosowne dokumenty, Wnioskodawca zmuszony został zbyć odziedziczoną nieruchomość w celu pokrycia przyjętych zobowiązań. Zgodnie z art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca powinien zapłacić podatek od zbytej nieruchomości, gdyż nie dotrzymał okresu karencji, po którym zostałby zwolniony z tego podatku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca faktycznie musi zapłacić podatek skoro część środków otrzymanych ze zbycia nieruchomości przeznaczona zostaje na spłatę zobowiązań zaciągniętych przez spadkodawcę?

2. Czy kwota pozostała po spłaceniu długów spadkowych będzie obciążona podatkiem, jeśli tak to czy aby tego uniknąć Wnioskodawca może przeznaczyć ją na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien zostać zwolniony z podatku od środków otrzymanych ze zbycia nieruchomości po zmarłym ojcu, gdyż znaczna część tych środków została przeznaczona na spłatę zobowiązań spadkodawcy i nie może być traktowana jako dochód Wnioskodawcy. Ponadto ze względu na trudną sytuację materialną Wnioskodawca po spłaceniu zobowiązań spadkodawcy nie ma możliwości zagospodarowania pozostałej części kwoty ze sprzedaży nieruchomości w taki sposób aby uniknąć zapłacenia podatku zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) - opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy - jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W przypadku zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 459) - spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc dniem nabycia spadku przez Wnioskodawcę jest data śmierci spadkodawcy, a więc styczeń 2014 r.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania należy stwierdzić, że w związku ze sprzedażą nabytej w styczniu 2014 r. nieruchomości powstało po stronie Wnioskodawcy źródło przychodu. Pięcioletni termin, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy upłynąłby bowiem dopiero z końcem 2019 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej

w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do takich kosztów zalicza się np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy - za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cyt. ustawy).

Podsumowując, opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ znaczna część środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości została przeznaczona na spłatę zobowiązań spadkodawcy nie może być traktowana jako jego dochód. Mając na uwadze powyższe przepisy nie można się zgodzić z Wnioskodawcą. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Bez znaczenia dla uzyskania tego przychodu pozostaje na jakie cele kwota z tej sprzedaży zostanie wydatkowana. Innymi słowy, bez znaczenia dla uzyskanej ceny pozostanie przeznaczenie uzyskanego przychodu w części na spłatę zobowiązań. Cena, którą osiągnął ze sprzedaży Wnioskodawca jest jego przychodem i to ona stanowi podstawę opodatkowania, którą może pomniejszyć o ewentualne koszty uzyskania przychodu oraz koszty odpłatnego zbycia.

Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. Wydatkiem takim nie są wydatki na dokonanie spłaty długów spadkodawcy. Spłata zobowiązań spadkodawcy nie uzależnia dokonania sprzedaży, gdyż sprzedaż nieruchomości jest możliwa wcześniej. Innymi słowy, Wnioskodawca nie spłacił zobowiązań spadkodawcy wierzycielowi po to, aby móc dokonać sprzedaży nieruchomości, lecz dlatego, że ciążył na nim obowiązek spłacania długów spadkodawcy. Wnioskodawca spłacił długi po to, aby zwolnić się z długu jaki na nim ciążył względem wierzyciela. Stąd spłata długów spadkodawcy nie może być uznana za koszt odpłatnego zbycia, skoro nie była poniesiona w celu dokonania zbycia.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zostać pomniejszony jedynie o koszty uzyskania przychodu, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Długi obciążające masę spadkową nie stanowią żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d, a zatem nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze spadku.

Zauważyć należy, że długi spadkowe jakkolwiek wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze spadku. Obowiązek spłaty wierzycieli jest, na skutek przyjęcia spadku, zobowiązaniem Wnioskodawcy, które musi uregulować.

Przyjmując spadek Wnioskodawca przyjął zarówno aktywa spadku, jak i jego pasywa, albowiem spadek to nie tylko prawa, ale i obowiązki. Chcąc uniknąć negatywnych konsekwencji otrzymania spadku, Wnioskodawca mógł spadek odrzucić.

Zatem podstawę opodatkowania stanowi kwota uzyskana ze sprzedaży, a nie kwota pomniejszona o spłacone długi spadkowe. Innymi słowy, spłata zobowiązań spadkodawcy nie wpływa na wysokość dochodu ze sprzedaży. Żadne długi, które obciążają sprzedającego - a takim długiem wobec wierzycieli są długi spadkodawcy - nie podlegają odliczeniu od przychodu ze sprzedaży.

Brak jest więc podstaw prawnych aby ta część środków uzyskanych ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości, które Wnioskodawca przeznaczył na spłatę długów spadkodawcy nie stanowiła dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy - dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Wnioskodawca uważa również, że powinien zostać zwolniony z podatku od środków otrzymanych ze zbycia nieruchomości, gdyż znaczna część tych środków została przeznaczona na spłatę zobowiązań spadkodawcy.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy - wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku

dochodowym od osób fizycznych,

P - przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Tut. Organ pragnie zaakcentować, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie ze zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia przesłanek wskazanych w przepisach prawa.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów jasno wynika, że aby skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Wnioskodawca winien przychód ze zbycia nieruchomości nabytej w 2014 r. w spadku wydatkować na własne cele mieszkaniowe. Należy podkreślić, że wśród celów mieszkaniowych wymienionych enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wymienionej spłaty długów spadkodawcy, po którym podatnik nabył nieruchomość w spadku. To oznacza, że w sytuacji opisanej we wniosku, gdy Wnioskodawca znaczną część środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości - jak sam wskazuje - przeznaczył na spłatę zobowiązań spadkodawcy, nie może on skorzystać ze wskazanego wyżej zwolnienia, gdyż nie wydatkował pieniędzy na własne potrzeby mieszkaniowe. Również pozostałe środki ze zbycia nieruchomości nie będą korzystały ze zwolnienia z opodatkowania, ponieważ Wnioskodawca wskazał, że nie ma możliwości zagospodarowania pozostałej części kwoty ze sprzedaży nieruchomości w taki sposób aby uniknąć zapłaty podatku zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, z tytułu zbycia nieruchomości, którą Wnioskodawca nabył w 2014 r. w spadku po zmarłym ojcu, powstał obowiązek podatkowy, ponieważ zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż ta stanowi źródło przychodu. Treść art. 30e ust. 2 ustawy nie pozostawia wątpliwości, że po stronie Wnioskodawcy powstał dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu. Uzyskany dochód nie będzie mógł również korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym ta część środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, które Wnioskodawca przeznaczył na spłatę zobowiązań spadkodawcy nie powinna być traktowana jako dochód oraz że Wnioskodawca powinien zostać zwolniony z opodatkowania, uznaje się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.