2461-IBPB-2-1.4514.24.2017.2.MZ - Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. , poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 26 stycznia 2017 r. (data wpływu - 27 stycznia 2017 r.), uzupełnionym 8 marca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 27 stycznia 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 24 lutego 2017 r. znak: 2461-IBPB-2-1.4514.24.2017.1.MZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 8 marca 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 17 grudnia 2015 r. w obecności notariusza sporządzono akt notarialny, potwierdzający sprzedaż przez Zakład Gospodarki Lokalowej lokalu usytuowanego na działce oznaczonej w ewidencji gruntów numerem 361/4 (trzysta siedemdziesiąt jeden łamane przez cztery) o obszarze 0,1976 ha, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Zakład Gospodarki Lokalowej jest spółką miejską ze 100% udziałem Gminy Miejskiej. Stosownie do § 10 aktu założycielskiego spółki (akt notarialny z 1 października 2007 r.) kapitał zakładowy Spółki objęty w całości przez Gminę Miejską B. pokryty został wkładem niepieniężnym w postaci aportu na własność spółki lokali mieszkalnych z zastrzeżeniem zawartym w § 33 tegoż aktu, że cyt.: "Spółka ma obowiązek respektować roszczenia wynikające z przepisów ustawowych dotyczących gospodarowania nieruchomościami, a w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych respektować będzie pierwszeństwo najemców w ich nabyciu, zgodnie z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)", jak również, że udziały w spółce ulegają umorzeniu w przypadku powstania straty spowodowanej sprzedażą przez spółkę lokali mieszkalnych po cenie obniżonej o wartość bonifikat wynikających z obowiązujących uchwał Rady Miasta B. i uchwał Zgromadzenia Wspólników w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż lokali mieszkaniowych dotychczasowym najemcom (§ 13 pkt 3 lit. e) aktu założycielskiego). Rada Miasta B. uchwałą z dnia 29 maja 2015 r. w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy Miejskiej B. zdecydowała o przeznaczeniu do sprzedaży lokali mieszkalnych będących przedmiotem najmu zawartego na czas nieoznaczony, należących do zasobu mieszkaniowego Gminy Miejskiej B. w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Lokale mieszkalne stanowiące własność wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta B. na lata 2015-2020 przyjętym uchwałą Rady Miasta B. z dnia 27 sierpnia 2015 r., jak też wynika to z art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie prawa lokatorów. Uchwałą z dnia 2 września 2015 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Zakładu Gospodarki Lokalowej, działając na podstawie § 15 ust. 6 pkt 4 i 19 oraz § 33 aktu założycielskiego spółki, a także z uwzględnieniem art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wyraziło zgodę na sprzedaż lokali mieszkalnych należących do zasobu mieszkaniowego Gminy Miejskiej B. z dnia 29 maja 2015 r. w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy Miejskiej B. Stosownie do opisanych aktów prawnych, lokale mieszkalne były przygotowane do zbycia, jednakże w ocenie notariusza, u którego były sporządzane umowy sprzedaży od transakcji był liczony podatek od czynności cywilnoprawnych o wartości 2% nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, co następuje:

Blok był własnością Zakładu T. i był przekazany dla Gminy B., która oddała go Zakładowi Gospodarki Lokalowej pod zarządzanie. W Spółce Gmina ma 100% udziałów. Wnioskodawca kupił swój lokal od zasobów Gminy Miejskiej B.; wypis wydany z upoważnienia Prezydenta Miasta B. reprezentowany przez Zakład Gospodarki Lokalowej. Akt notarialny sporządzono 17 grudnia 2015 r. Zakład Gospodarki Lokalowej zbył ten lokal na podstawie i zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892). Spółka nie ma zaległości podatkowych ani zaległości w zapłacie innych należności czy opłat, do których stosuje się przepisy ustawy - Ordynacja podatkowa.

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność zbycia lokalu mieszkalnego na rzecz najemców nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), skoro jest realizowana w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i dla tej czynności zbywający (Spółka) nie ma wyboru przyjęcia innego trybu postępowania, ponieważ już w samym akcie założycielskim Spółki zostało zagwarantowane najemcom lokali mieszkalnych prawo pierwszeństwa nabycia lokalu, określone w ustawie, o której mowa w art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jedynym udziałowcem Spółki jest Gmina Miejska B., która przekazała aportem na własność Spółki lokale mieszkalne, stanowiące obecnie przedmiot zbycia na rzecz ich najemców. W momencie wnoszenia przedmiotowego aportu zastrzeżono, że będzie realizowane wynikające z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami prawo pierwszeństwa nabycia lokali mieszkalnych przez ich najemców. Czynność cywilnoprawna stanowiąca przedmiot niniejszego zapytania dotyczy tego konkretnego zastrzeżenia, a więc nie ma żadnych wątpliwości, że jest to czynność cywilnoprawna podlegająca przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami i jako taka korzysta ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 223, z późn. zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy od czynności cywilnoprawnych określa stawkę podatku, która wynosi m.in. od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego (art. 10 ust. 2 ww. ustawy).

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 1 lit. g ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, z późn. zm.) ustawa ta określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego (pkt 1) oraz zasady pierwokupu nieruchomości (pkt 4).

W myśl art. 4 pkt 2 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o zasobie nieruchomości - należy przez to rozumieć nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa.

Ponadto ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzuje na czym polegać może gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. Stosownie do art. 13 ust. 1 tej ustawy, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

Artykuł 34 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy stanowi, że w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Z ust. 5 ww. przepisu wynika natomiast, że osoby, o których mowa w ust. 1 i ust. 6, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

W myśl art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu stosownie do art. 34.

Z zacytowanych przepisów wynika, że w przypadku gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego, podstawę prawną do działania stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. To bowiem jej przepisy stanowią podstawę dla działania dla właściwych organów, wskazują sposób wyboru strony umowy (nabywcy nieruchomości) oraz sposób ustalenia ceny.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży zawartej 17 grudnia 2015 r. w formie aktu notarialnego, nabył lokal mieszkalny od Zakładu Gospodarki Lokalowej. Stroną sprzedającą lokal był Zakład Gospodarki Lokalowej. Jedynym udziałowcem Zakładu Gospodarki Lokalowej jest Gmina (100% udziału), która wniosła do tej spółki aportem wkład niepieniężny w postaci lokali mieszkalnych. Akt założycielski ww. Spółki zawiera klauzulę o respektowaniu pierwszeństwa najemców przy sprzedaży lokali, zgodnie z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wnioskodawca wskazał, że Zakład Gospodarki Lokalowej zbył lokal na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892).

Ustawa o własności lokali określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 ww. ustawy). W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 ww. ustawy).

Na podstawie art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Interpretując zatem przepis art. 2 pkt 1 lit. g ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych należy stwierdzić, że zastosowanie określonego w nim wyłączenia winno wiązać się z wykazaniem, że źródłem powstania danej czynności (sprzedaży nieruchomości) będzie konkretny przepis ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Innymi słowy, aby dana czynność nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jej źródłem winna być ustawa o gospodarce nieruchomościami, tzn. nieruchomość winna być sprzedawana przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

A zatem przedmiotowa sprzedaż skutkująca przeniesieniem na Wnioskodawcę prawa własności do lokalu mieszkalnego aby podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych powinna była zostać zawarta w trybie (na podstawie) przewidzianym ustawą o gospodarce nieruchomościami. Tymczasem podstawę nabycia przedmiotowego lokalu - jak wskazał Wnioskodawca w treści uzupełnienia wniosku - stanowiła ustawa o własności lokali. Stroną sprzedającą był Zakład Gospodarki Lokalowej. Natomiast Gmina wystąpiła w sprawie jako 100% udziałowiec tej Spółki, który wcześniej przekazał aportem na własność ww. Spółce posiadane przez siebie lokale mieszkalne, nie zaś jako strona sprzedająca. W żadnym przypadku nie można zatem uznać, iż w przedmiotowej sprawie sprzedaż nastąpiła na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wobec tego, w świetle zacytowanych przepisów prawa oraz opisanego we wniosku i jego uzupełnieniu zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że to, iż w akcie notarialnym dotyczącym wniesienia przez Gminę aportu (w postaci lokali) do Zakładu Gospodarki Lokalowej określono, że Spółka ma obowiązek respektować, w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych, pierwszeństwo najemców do nabycia lokali, stosownie do treści art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami - nie oznacza, że zbycie lokali odbywa się na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze, brak jest podstaw do stwierdzenia, że przedmiotowa sprzedaż została dokonana na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Dlatego też nie można również stwierdzić, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy nie może zostać zakwalifikowana jako czynność cywilnoprawna wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji, przedmiotowa umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, którego pobór w przedmiotowej sprawie należał do obowiązków notariusza.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M. Curie-Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17,43-300 Bielsko-Biała.