1471/NUR1/443-212/1/06/IK - Wysokość stawki VAT przy sprzedaży niezabudowanych gruntów będących własnością spółki

Pytanie podatnika

1. Czy sprzedaż niezabudowanych gruntów będących własnością Spółki podlega opodatkowaniu VAT wg stawki 22%?

2. Czy sprzedaż niezabudowanych działek znajdujących się w użytkowaniu wieczystym Spółki podlega opodatkowaniu VAT wg stawki 22%?

3. Czy sprzedaż obiektów, które na podstawie protokołów odbioru końcowego zostały ukończone i oddane do eksploatacji zgodnie przepisami prawa budowlanego, podlega zwolnieniu od VAT, a sprzedaż pozostałych budynków i budowli w przypadku których brak jest dokumentów odbioru i przekazania do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego, podlega opodatkowaniu stawką 22%?

4. Czy sprzedaż działki znajdującej się w użytkowaniu wieczystym NEWSA, zabudowanej jednocześnie budynkami lub budowlami podlegającymi zwolnieniu o VAT oraz opodatkowaniu 22% - podlega opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 22% stawki oraz zwolnieniu proporcjonalnie do wartości poszczególnych budynków lub proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez te obiekty?

Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz stan prawny postanawia uznać stanowisko Strony za prawidłowe.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Spółka planuje dokonać sprzedaży nieruchomości znajdujących się na terenie byłej budowy E. II. Transakcja będzie dotyczyć gruntów wraz z naniesieniami, tj. budynkami i budowlami.

Niedokończona budowa E. II była prowadzona w latach 80 i 90 przez E. S.A. Tereny te były przekazane na rzecz Spółki w drodze aportu w dniu 23 stycznia 2003 r. W stosunku do majątku będącego przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego, ponieważ zgodnie z obowiązującymi w tym okresie przepisami, aport nie był transakcją opodatkowaną VAT.

Działki będące własnością Spółki to tereny niezabudowane, przeznaczone na stworzenie pasa ochronnego wokół elektrociepłowni. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są one na cele elektroenergetyki o znaczeniu ponadlokalnym oraz produkcji przemysłowej, zabudowy produkcyjno - usługowej oraz na drogi. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, również działki, do których Spółce przysługuje prawo użytkowania wieczystego zostały przeznaczone na cele przemysłowe. Oznacza to, iż obecny plan zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem spełnienia wymogów wskazanych w tym planie nie wyklucza możliwości zabudowy powyższych działek.

Na terenie E. występuje kilka grup budynków i budowli:

- obiekty tymczasowe zaplecza Generalnego Wykonawcy E. II, które na podstawie protokołów odbioru końcowego zostały ukończone i oddane do eksploatacji, zgodnie z przepisami prawa budowlanego,

- obiekty tymczasowe zaplecza Generalnego Wykonawcy E. II, w przypadku których brak jest dokumentów odbioru i przekazania do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego,

- nieukończone obiekty technologiczne, w stosunku do których brak jest dokumentacji odbioru końcowego i których odbiór nie został przeprowadzony zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

W odniesieniu do wszystkich obiektów budowlanych, które mają być przedmiotem transakcji sprzedaży prace budowlane zostały zakończone (z powodu zakończenia lub zaprzestania budowy) w latach 1983-1991. Od tamtego czasu Spółka nie przeprowadziła prac modernizacyjnych budynków i budowli, w ramach których wydatki na ulepszenie przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zdaniem Spółki, sprzedaż niezabudowanych gruntów będących własnością Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg 22% stawki VAT. Sprzedaż obiektów, które na podstawie protokołów odbioru końcowego zostały ukończone i oddane do eksploatacji zgodnie z przepisami prawa budowlanego podlega zwolnieniu z VAT, a sprzedaż pozostałych budynków i budowli, w przypadku których brak jest dokumentów odbioru i przekazania do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego podlega opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 22% stawki.

Spółka uważa, że sprzedaż niezabudowanych działek znajdujących się w użytkowaniu wieczystym NEWSA podlega opodatkowaniu VAT wg 22% stawki podatku, natomiast sprzedaż działki zabudowanej znajdującej się w użytkowaniu wieczystym NEWSA, zabudowanej jednocześnie budynkami lub budowlami podlegającymi zwolnieniu od VAT oraz opodatkowaniu wg 22% stawki - podlega opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 22% stawki oraz zwolnieniu od VAT, proporcjonalnie do wartości poszczególnych budynków i budowli lub proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne obiekty.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl przepisu art. 7 ust. 1 w/w ustawy, rozumie się co do zasady przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl w/w przepisów, sprzedaż gruntów niezabudowanych jak i budynków stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w związku z tym zgodnie z art. 7 ust. 1 w/w ustawy o VAT stanowi dostawę towarów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w/w ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 w/w ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Na podstawie art. 43 ust. 6 w/w ustawy zwolnienia o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Stosownie do art. 29 ust. 5 w/w ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 w/w ustawy przez świadczenie usług, o których mowa w cyt. wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 tej ustawy, w tym również m. in. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej (pkt 1).

Prawo wieczystego użytkowania gruntu jest innym niż własność prawem rzeczowym oraz wartością niematerialną i prawną. A zatem przeniesienie przez podatnika związanego z jego działalnością prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego lub niezabudowanego stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 w/w ustawy o VAT.

Z kolei na postawie § 8 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.

Na podstawie § 8 ust. 1 pkt 12 w/w rozporządzenia, zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku VAT lub opodatkowane stawką w wysokości 0%.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony we wniosku oraz w/w przepisy należy stwierdzić co następuje:

- Ze względu na fakt, iż plan zagospodarowania przestrzennego gminy Brwinów dopuszcza dla gruntów niezabudowanych możliwość zabudowy, zgodnie z warunkami ustalonymi w tym planie, to sprzedaż tych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia zgodnie z w/w art. 43 ust. 1 pkt 9, ale będzie opodatkowana stawką 22% zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

- Sprzedaż obiektów, które na podstawie protokołów odbioru końcowego zostały ukończone i oddane do eksploatacji w latach 1983-1991, podlega zwolnieniu z VAT, z uwagi na fakt, że od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Ponadto Spółka nie przeprowadziła prac modernizacyjnych budynków i budowli, w ramach których wydatki na ulepszenie przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów, a w stosunku do majątku będącego przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Sprzedaż pozostałych budynków i budowli, w przypadku których brak jest dokumentów odbioru i przekazania do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego, podlega opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 22% stawki, ponieważ w stosunku do tych budowli nie stwierdzono zakończenia ich budowy.

Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu co do zasady podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej w wysokości 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. ustawy o VAT. Ze względu na fakt, iż w planie zagospodarowania przestrzennego wszystkie niezabudowane działki będące przedmiotem użytkowania wieczystego NEWSA przeznaczone są na cele przemysłowe, produkcji usługowej i na drogi, okoliczność ta wyklucza ich przeznaczenie rolnicze. W związku z powyższym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntów niezabudowanych nie będzie korzystała ze zwolnienia stosownie do § 8 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 r., ale będzie opodatkowana stawką 22% zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W przypadku zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów zabudowanych sprzedaż ta będzie uzależniona od statusu budynków na tym gruncie posadowionych. W świetle przepisu art. 29 ust. 5 w/w ustawy przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. I tak dla budynków zwolnionych z VAT sprzedaż ich razem z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie zwolniona z VAT. Dla budynków podlegających stawce 22% sprzedaż ich razem z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegała stawce 22%.

W przypadku gdy przy zbyciu prawa użytkowania wieczystego gruntu znajdują się na nim zarówno obiekty zwolnione jak i opodatkowane 22% stawką VAT, Naczelnik Urzędu uważa, że każda metoda czy ta oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny jest poprawna.

Mając powyższe na uwadze postanowiono jak na wstępie.

Niniejsze postanowienie dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz obowiązującego w tym stanie faktycznym stanu prawnego.