1462-IPPP3.4512.144.2017.2.IG - Zwolnienie z VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r.- Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r. poz. 1948 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2017 r. (data wpływu 27 lutego 2017 r.), uzupełnionym w dniu 12 maja 2017 r. (data wpływu 22 maja 2017 r.), w odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku otrzymane w dniu 9 maja 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe.

W dniu 27 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Wniosek został uzupełniony w dniu 12 maja 2017 r. (data wpływu 22 maja 2017 r.), w odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku otrzymane w dniu 9 maja 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

C. Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej (dalej C. lub Spółka) jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki ewidencyjnej nr 23 i właścicielem stanowiących odrębną nieruchomość posadowionych na tym gruncie budynków: budynku magazynowego (wraz z łącznikiem budynku biurowego) o powierzchni użytkowej 492 m² oraz dwukondygnacyjnego budynku administracyjnego (z pełnym podpiwniczeniem) o powierzchni użytkowej 220,90 m², dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW. C. prowadził do 2012 r. działalność gospodarczą m.in. w zakresie sprzedaży szeroko pojętych wyrobów z branży papierniczej i artykułów piśmienniczych, wynajmu nieruchomości i zarządzał nieruchomościami własnymi. Od 2012 r. do chwili obecnej podstawową działalnością C. jest wynajem nieruchomości. W związku z tą działalnością Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 6 marca 1992 r. na podstawie decyzji, wydanej przez Urząd Wojewódzki.

Na podstawie umowy najmu z 5 czerwca 2012 r. spółka wynajmuje powierzchnię magazynową o metrażu:

Ww. umowa najmu obowiązuje do chwili obecnej.

Spółka planuje w najbliższym czasie sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i naniesień (dalej Nieruchomość). Nabywca Nieruchomości nie jest znany, gdyż sprzedaż będzie prowadzona w trybie przetargu. Stąd nie jest wiadomym czy nabywca będzie czynnym podatnikiem podatku VAT czy też nie ani na jaki cel Nieruchomość zostanie zakupiona. Po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomość zostanie wydana nabywcy. Cena sprzedaży będzie zapłacona przed zawarciem umowy sprzedaży. Prawdopodobnie sprzedaż nastąpi w 2017 r., ale może to nastąpić również w 2018 r.

W związku z zawarciem umowy sprzedaży Spółka wyda nabywcy:

* całości posiadanej dokumentacji dotyczącej Inwestycji (np. projekty budowlane/decyzje administracyjne):

* całości posiadanej dokumentacji dotyczącej obsługi technicznej Nieruchomości;

* kluczy, sterowników, kodów do Nieruchomości.

Zgodnie z warunkami przetargu w ramach sprzedaży na Nabywcę nie przejdą w szczególności:

* aktywa pieniężne należące do Spółki (środki na rachunkach bankowych, pieniądze "w kasie" etc.);

* nazwa/znaki towarowe należące do Wnioskodawcy;

* wierzytelności i zobowiązania (poza zobowiązaniami i prawami z umów najmu oraz szeroko pojętą obsługę techniczną);

* dokumentacja księgowo-rachunkowa.

Zamiarem Spółki jest skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT w zw. z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.). W związku z tym należy wskazać, iż Spółka jest zarejestrowanym podatnikami VAT czynnym. W celu udokumentowania planowanej transakcji Spółka zamierza wystawić fakturę, w której cena sprzedaży Działki, Budynku i Naniesień zostanie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Uzgodniona przez Strony cena sprzedaży obejmie cały Przedmiot sprzedaży. Zapłata ceny sprzedaży należnej Wnioskodawcy nastąpi poprzez przekazanie odpowiedniej sumy pieniężnej przez nabywcę na rachunek bankowy Spółki.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśniono, że wniosek dotyczy nieruchomości, która była wykorzystywana przez C. Spółka z o.o. do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu artykułami papierniczymi i piśmienniczymi do 2012 r., kiedy to została zmieniona opcja ogłoszonej upadłości z układowej na likwidacyjną. Po zmianie opcji prowadzonej upadłości działalność C. Spółka z o.o. ograniczyła się do wynajmu posiadanych powierzchni biurowo-magazynowych oraz sprzedaży majątku firmy. Nieruchomość obecnie w części jest oddana w najem.

1. Przedmiotem dostawy będzie budynek magazynowy i budynek biurowy. Oba budynki nie podlegały żadnym ulepszeniom w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, które stanowiłyby nie mniej niż 30% wartości początkowej tych budynków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy z uwagi na fakt, iż do wydania Nieruchomości wraz z naniesieniami przez Spółkę na rzecz Nabywcy dojdzie po upływie dwóch lat od dnia, w którym Nieruchomość wraz naniesieniami zostały w całości przekazane przez Spółkę do używania najemcom, po przeprowadzeniu Inwestycji, dostawa budynków i Naniesień będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2. W razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - czy stronom transakcji, tj. Spółce działającej w tym zakresie zgodnie z nabywcą będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do całej sprzedaży Nieruchomości wraz z naniesieniami, w związku z czym, jeśli Spółka oraz Nabywca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne (co oznaczać będzie rezygnację ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT)?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. pytanie 1

Dostawa budynków oraz naniesień na rzecz Nabywcy będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wynika to z faktu, iż dostawa ta nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia budynków i Naniesień w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, które miało miejsce w momencie oddania ich przez Spółkę do używania najemcom najpóźniej w 2012 r. po ukończeniu Inwestycji.

Ad. pytanie 2

Z uwagi na powyższe, strony transakcji tj. Spółka działająca w tym zakresie zgodnie z nabywcą których zamiarem jest opodatkowanie transakcji VAT według właściwej (podstawowej) stawki, będą uprawnione do złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Przy tym, w przypadku złożenia takiego oświadczenia przez Spółkę oraz Nabywcę - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne. Będzie to równoznaczne z rezygnacją ze zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i tym samym z objęciem jej opodatkowaniem VAT według podstawowej 23% stawki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym towarami - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli i ich części z wyjątkiem gdy:

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki ewidencyjnej nr 23 i właścicielem stanowiących odrębną nieruchomość posadowionych na tym gruncie budynków: budynku magazynowego (wraz z łącznikiem budynku biurowego) o powierzchni użytkowej 492 m² oraz dwukondygnacyjnego budynku administracyjnego (z pełnym podpiwniczeniem) o powierzchni użytkowej 220,90 m², dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 6 marca 1992 r. na podstawie decyzji, wydanej przez Urząd Wojewódzki.

Na podstawie umowy najmu z 5 czerwca 2012 r. spółka wynajmuje powierzchnię magazynową o metrażu:

Ww. umowa najmu obowiązuje do chwili obecnej.

Spółka planuje w najbliższym czasie sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i naniesień. Po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomość zostanie wydana nabywcy.

W związku z zawarciem umowy sprzedaży Spółka wyda nabywcy:

* całości posiadanej dokumentacji dotyczącej Inwestycji (np. projekty budowlane/decyzje administracyjne):

* całości posiadanej dokumentacji dotyczącej obsługi technicznej Nieruchomości;

* kluczy, sterowników, kodów do Nieruchomości.

Zgodnie z warunkami przetargu w ramach sprzedaży na Nabywcę nie przejdą w szczególności:

* aktywa pieniężne należące do Spółki (środki na rachunkach bankowych, pieniądze "w kasie" etc.);

* nazwa/znaki towarowe należące do Wnioskodawcy;

* wierzytelności i zobowiązania (poza zobowiązaniami i prawami z umów najmu oraz szeroko pojętą obsługę techniczną);

* dokumentacja księgowo-rachunkowa.

Przy tym przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo Spółki ani jego zorganizowana część.

Wniosek dotyczy nieruchomości, która była wykorzystywana przez C. Spółka z o.o. do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu artykułami papierniczymi i piśmienniczymi do 2012 r., kiedy to została zmieniona opcja ogłoszonej upadłości z układowej na likwidacyjną. Po zmianie opcji prowadzonej upadłości działalność C. Spółka z o.o. ograniczyła się do wynajmu posiadanych powierzchni biurowo-magazynowych oraz sprzedaży majątku firmy. Nieruchomość obecnie w części jest oddana w najem.

1. Przedmiotem dostawy będzie budynek magazynowy i budynek biurowy. Oba budynki nie podlegały żadnym ulepszeniom w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, które stanowiłyby nie mniej niż 30% wartości początkowej tych budynków.

Wątpliwości Wnioskodawcy zawarte w pytaniu 1 dotyczą tego czy z uwagi na fakt, iż do wydania Nieruchomości wraz z naniesieniami przez Spółkę na rzecz Nabywcy dojdzie po upływie dwóch lat od dnia, w którym Nieruchomość wraz naniesieniami zostały przekazane przez Spółkę do używania najemcom, po przeprowadzeniu Inwestycji, dostawa budynków i Naniesień będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz w razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - czy stronom transakcji, tj. Spółce działającej w tym zakresie zgodnie z nabywcą będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do całej sprzedaży Nieruchomości wraz z naniesieniami, w związku z czym, jeśli Spółka oraz Nabywca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne co oznaczać będzie rezygnację ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W celu ustalenia czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem posadowionych na przedmiotowej nieruchomości budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że "Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie".

Odnosząc powyższe do opisu sytuacji należy stwierdzić, że w stosunku do znajdujących się na nieruchomości budynków doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu cytowanego wyroku NSA oraz od pierwszego zasiedlenia minął okres dwóch lat, gdyż oba budynki były przez wiele lat użytkowane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej.

Z wniosku dodatkowo wynika, że oba budynki nie podlegały żadnym ulepszeniem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, które stanowiłyby co najmniej niż 30% wartości początkowej tych budynków.

Zatem, w opisanej sytuacji, w stosunku do opisanych budynków doszło do ich pierwszego zasiedlenia oraz spełnione są wszystkie warunki do zastosowania przy sprzedaży, zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy pomimo tego, że nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że do pierwszego zasiedlenia budynków doszło dopiero w momencie przekazania ich do użytkowania najemcom.

Ponieważ opisana transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to strony transakcji będą miały możliwość wybrania opcji opodatkowania transakcji sprzedaży podstawową stawką podatku w wysokości 23%, przy spełnieniu wszystkich warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy o zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i możliwości wyboru opodatkowania przy spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, należy uznać za prawidłowe

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.