1462-IPPP2.4512.944.2016.1.MT

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 2 grudnia 2016 r. (data wpływu 12 grudnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

* nieuznania zbycia Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy (pyt. nr 1 wniosku) - jest prawidłowe,

* braku zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla sprzedaży budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości (pyt. nr 2 wniosku) - jest prawidłowe,

* opodatkowania stawką podatku 23% sprzedaży budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości (pyt. nr 3 wniosku) - jest prawidłowe,

* prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Zbywcę faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości (pyt. nr 4 wniosku) - jest prawidłowe.

W dniu 12 grudnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbycia Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, braku zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla sprzedaży budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, opodatkowania stawką podatku 23% sprzedaży budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Zbywcę faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania jest właścicielem i przyszłym Zbywcą Nieruchomości, bedącej przedmiotem niniejszego wniosku. Jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania wymieniony w załączniku ORD-WS/B jest przyszłym Nabywcą tej Nieruchomości. Jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Zbywca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej. Nieruchomość stanowi działkę nr 41/1 w obrębie ewidencyjnym 47, Zbywca nabył Nieruchomość od osób fizycznych w dniu 20 stycznia 2015 r. Na Nieruchomości wzniósł budynki handlowo-usługowe i budowle w ramach inwestycji funcjonującej pod nazwą "Park..." na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 23 marca 2015 r., zmienionej ostateczną decyzją z dnia 22 kwietnia 2015 r. oraz ostateczną decyzją z dnia 30 października 2015 r. Dla budynków tych została wydana w dniu 21 grudnia 2015 r. decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, która stała się ostateczna. Przy wybudowaniu budynków i budowli Zbywca nabywał towary i usługi, przy nabyciu których odliczał naliczony podatek VAT. Po wybudowaniu budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń Zbywcy, których wartość wyniosłaby 30% (lub więcej) ich wartości początkowej.

Nieruchomość jest przedmiotem kilkunastu umów najmu. Świadczenie usług stanowi dla Zbywcy czynności opodatkowane podatkiem VAT, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zbywca i Nabywca zawarli w dniu 24 listopada 2016 r. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Przewiduje ona dokonanie przez zawarciem Umowy Przyrzeczonej podziału Nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży, objętym niniejszym wnioskem, będą wszystkie opisane powyżej budynki i budowle oraz zmniejszona w wyniku podziału działka. W ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości mogą zostać przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę następujące składniki ściśle związane z Nieruchomością:

Dodatkowo, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych z najemcami powierzchni zbywanych budynków i budowli. Na Zbywcę mogą zostać przeniesione również związane z tymi umowami najmu zabezpieczenia w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji korporacyjnych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych - o ile będą takie zabezpieczenia istniały. Możliwe jest, iż po transakcji sprzedaży Nieruchomości dojdzie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą oraz najemcami Nieruchomości do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcy.

W ramach transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych składników majątkowych Zbywcy. W szczególności, sprzedaż Nieruchomości nie obejmie:

Nabywca będzie uprawniony do używania obecnej nazwy centrum handlowego w Józefowie. W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Nabywca nie nabędzie praw oraz zobowiązań wynikających z umów dotyczących:

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami / Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa Nieruchomości na rzecz Zbywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 23.1 Kodeksu pracy) na Nabywcę.

Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie wskazanych powyżej umów.

W związku z powyższym, intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części. Przedmiot planowanych transakcji (tj. Nieruchomość) nie jest, ani na moment sprzedaży nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności, jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Jeśli chodzi o ujęcie finansowe przedmiotu transakcji to część kosztów ponoszonych przez Zbywcę dotyczy go bezpośrednio. Zbywca ponosi też koszty, które nie dotyczą wyłącznie przedmiotu transakcji, ale które można alokować do przedmiotu transakcji na podstawie odpowiedniego klucza alokacji. Pozostałe koszty Zbywcy to głównie koszty pośrednie dotyczące całości przedsiębiorstwa, których nie da się alokować lub przyporządkować do przedmiotu transakcji.

Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej transakcji. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy.

Wnioskodawca i Zbywca nie są podmiotami powiązanymi.

Nabywca wykorzystywał będzie nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT - świadczenia usług najmu. Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Nabywcę na cele działalności zwolnionej z VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy opisana w ramach zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i w związku z tym transakcja ta nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy sprzedaż opisanych w stanie faktycznym budynków i budowli nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3. Czy sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie stawce 23% VAT?

4. Czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Zbywcę faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Zainteresowanych:

1. Opisana w ramach zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w związku z tym transakcja ta nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2. Sprzedaż opisanych w stanie faktycznym budynków i budowli nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

3. W związku z tym, iż sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT, ani zwolniona z tego podatku, podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

4. Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Zbywcę faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

UZASADNIENIE stanowiska Zainteresowanych:

Ad. 1)

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przy czym, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą wykładnią, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, który stanowi, że "Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

* oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

* własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

* prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

* wierzytelności,

* prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

* koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,

* majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

* tajemnice przedsiębiorstwa,

* księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej."

Ponadto, zgodnie z art. 55 (2) Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

W świetle powyższego wskazać należy, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości obejmie wyłącznie wybrane elementy przedsiębiorstwa Zbywcy (tzn. nieruchomość gruntową wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i budowlami, a także inne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego elementy, które mogą zostać objęte umową sprzedaży).

Planowana umowa sprzedaży Nieruchomości nie obejmie natomiast istotnych elementów przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym:

W ramach dostawy Nieruchomości Zbywca nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących:

* dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),

* obsługi serwisowej (m.in. umów o zarządzanie typu asset management oraz o zarządzanie nieruchomością), usług ochrony nieruchomości, usług utrzymania technicznego nieruchomości).

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcą.

Co więcej, Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 23.1 Kodeksu pracy).

Przedmiot transakcji nie jest, ani na moment transakcji nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy. Jednocześnie należy podkreślić, że intencją stron jest przeniesienie na Zbywcę konkretnych składników majątku Zbywcy, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, znakomita większość składników materialnych i niematerialnych, wskazanych w przepisach jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Zbywcę. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem dostawy na rzecz Zbywcy będzie głównie Nieruchomość, której - bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np, umowy z zarządcą Nieruchomości, pracowników itp.) - nie sposób nadać przymiotu "zorganizowania".

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo, ale składniki majątkowe (budynki, budowle, grunty oraz inne elementy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, które mogą zostać objęte umową sprzedaży) nie posiadające zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Warto zaznaczyć, że dodatkowe elementy, które mogą przejść na Nabywcę w związku ze sprzedażą Nieruchomości są ściśle związane z funkcjonowaniem tej Nieruchomości, a ich transfer jest normalną praktyką rynkową w transakcjach nieruchomościowych. Z kolei w zakresie umów najmu, Nabywca stanie się stroną tych umów z mocy prawa. W związku z powyższym, w żadnym wypadku przejście tych elementów na Nabywcę nie powoduje, iż przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Konkluzji tych nie zmienia fakt, że zbywane aktywa będą miały znaczną wartość. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: "Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym". Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne (zob.m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08)). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, (zob.m.in. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN)).

Podsumowując powyższe rozważania, Zainteresowani uważają, iż przedmiotem analizowanej powyżej transakcji dotyczącej Nieruchomości dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa.

Powyższe stanowisko jest także w pełni akceptowane przez organy podatkowe w odniesieniu do analogicznych stanów faktycznych. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 listopada 2015 r., (sygn. IPPP1/4512-100/15-3/AS), w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20 listopada 2015 r., (sygn. ILPP1/4512-1-620/15-4/MD), w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 czerwca 2013 r. (sygn. IPPB2/436-180/13-4/AF), z dnia 6 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP2/443-288/13-4/KG), z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-103/13-2/Igo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-2/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR) oraz z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD).

Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji pozwala wyodrębnić następujące kryteria, których łączne spełnienie pozwala uznać zespół składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:

* musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

* zespół ten powinien być organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

* zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.

Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie 18 sierpnia 2012 r., sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR, oraz interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 sierpnia 2011 r., sygn. IPPB5/423-590/11-2/DG).

Wyodrębnienie finansowe oznacza natomiast sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana transakcja ma objąć działkę gruntu oraz posadowione na niej budynki i budowle oraz składniki majątkowe, które są z nim ściśle powiązane. Poza powyższymi elementami, nie dojdzie do sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy żadnych innych aktywów. W ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy na Nabywcę.

Równocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie będą w żaden sposób organizacyjnie wyodrębnione z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności nie będą stanowić działu, wydziału, oddziału, itp.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy. Aktywa będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą stanowić jednej zwartej, kompletnej, powiązanej ekonomicznie struktury organizacyjnej, która samodzielnie umożliwiałaby prowadzenie działalności gospodarczej, a będą jedynie sumę poszczególnych środków trwałych. Jakkolwiek aktywa te mogą być wykorzystywane dla celów prowadzonej działalności w zakresie wynajmu powierzchni, to nie będą jednak wystarczające do tego celu - prowadzenie działalności gospodarczej wymaga bowiem również zaangażowania innych aktywów i zasobów, które nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży (np. środki pieniężne, odpowiednie umowy dotyczącej obsługi Nieruchomości).

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy, nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy:

* na przedmiot transakcji składają się składniki majątkowe,

* składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie są w żaden sposób organizacyjnie ani finansowo wyodrębnione w przedsiębiorstwie Zbywcy; w szczególności nie stanowią działu, wydziału, oddziału, itp.,

* zbywane składniki majątku są tylko sumą poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie,

* w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę innych aktywów (w tym nieruchomości pozostałych po podziale wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego) Zbywcy służących mu do wykonywania działalności gospodarczej,

* zbywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż same w sobie nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; Nabywca nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,

* Nabywca nie przejmie w ramach transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Zbywcy.

W konsekwencji, uznać należy, że Nieruchomość która będzie przedmiotem transakcji, tj. grunty, budynki, budowle oraz ściśle związane z nimi składniki majątkowe, nie będą spełniały wskazanych powyżej przesłanek niezbędnych do uznania, że w ramach opisanej transakcji dojdzie do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Stanowisko, że przenoszone składniki majątkowe nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa w analogicznych stanach faktycznych, zostało również potwierdzone w szeregu interpretacji podatkowych wydanych w zbliżonych stanach faktycznych, m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 listopada 2015 r., (sygn. IPPP1/4512-100/15-3/AS), w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20 listopada 2015 r., (sygn. ILPP1/4512-1-620/15-4/MD), w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-12/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR) oraz z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR), a także w interpretacji Dyrektora izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD). Znajduje także uzasadnienie w orzecznictwie, m.in. wyroku NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie mogła zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 2)

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Powyższe zwolnienie z opodatkowania VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i b) ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie zwolnienie z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie ma zastosowania. Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nabycia towarów i usług związanych z wybudowaniem budynków i budowli będących przedmiotem wniosku, a zatem nie zostały spełnione warunki wymienione w tym przepisie.

Zastosowania nie znajdzie również zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W analizowanej sprawie do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli doszło w grudniu 2015 r., kiedy to Zbywca oddał je po wybudowaniu najemcom do używania w ramach transakcji opodatkowanej VAT. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Oznacza to, że od pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości minęło nie więcej niż 2 lata, zatem nie są spełnione warunki zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ani ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ani z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ad. 3)

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT, ani zwolniona z tego podatku, podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawce VAT. Nie jest to bowiem nieruchomość będąca obiektem budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, której dostawa podlegałaby opodatkowaniu według stawki 8%.

Ad. 4)

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabywca wykorzystywał będzie nabytą Nieruchomość wyłącznie w celu świadczenia usług najmu, opodatkowanych 23% stawką VAT.

W związku z powyższym Zainteresowani stoją na stanowisku, iż Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Zbywcę faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) zwanej dalej "ustawą o VAT" opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o VAT oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji "przedsiębiorstwa". Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posiłkować się definicją zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.). Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo w rozumieniu powyższego przepisu powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w powyżej przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest "zespołem składników". Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o VAT mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

* istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

* zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

* składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

* zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Przy czym, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Zatem zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o VAT okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stosowania przepisów ustawy o VAT określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o VAT nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Zbywca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, na której wzniósł budynki handlowo-usługowe i budowle w ramach inwestycji funcjonującej pod nazwą "Park...." Zbywca i Nabywca zawarli w dniu 24 listopada 2016 r. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Przewiduje ona dokonanie przez zawarciem Umowy Przyrzeczonej podziału Nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży będą ww. budynki i budowle oraz zmniejszona w wyniku podziału działka. W ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości mogą zostać przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę następujące składniki ściśle związane z Nieruchomością: prawo własności rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie zbywanych budynków oraz inne ruchomości związane ze zbywaną Nieruchomością; dokumentacja związana ze zbywaną Nieruchomością, w tym z umowami najmu, korespondencję z najemcami, ich nazwy, adresy i dane kontaktowe, składane oświadczenia i dokumenty zabezpieczeń oraz kopie ostatnich wystawianych przez Zbywcę faktur; prawa wynikające z gwarancji udzielonych przez wykonawców; prawa autorskie do projektów architektonicznych i budowlanych.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych z najemcami powierzchni zbywanych budynków i budowli. Na Zbywcę mogą zostać przeniesione również związane z tymi umowami najmu zabezpieczenia w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji korporacyjnych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych - o ile będą takie zabezpieczenia istniały. Możliwe jest, iż po transakcji sprzedaży Nieruchomości dojdzie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą oraz najemcami Nieruchomości do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcy.

W ramach transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych składników majątkowych Zbywcy. W szczególności, sprzedaż Nieruchomości nie obejmie: pozostałych po podziale nieruchomości Zbywcy; należności Zbywcy; innych niż wymienione powyżej praw własności; umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę; środków finansowych będących własnością Zbywcy; umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, które dotyczyć mogą również Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp); ksiąg rachunkowych Zbywcy; firmy Zbywcy; zobowiązań Zbywcy z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Nabywca nie nabędzie praw oraz zobowiązań wynikających z umów dotyczących: dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.), obsługi serwisowej (m.in. umów o zarządzanie typu asset management oraz o zarządzanie Nieruchomością), usług ochrony Nieruchomości, usług utrzymania technicznego Nieruchomości).

Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa Nieruchomości na rzecz Zbywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 231 Kodeksu pracy) na Nabywcę. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie wskazanych powyżej umów.

Intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części. Przedmiot planowanych transakcji (tj. Nieruchomość) nie jest, ani na moment sprzedaży nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności, jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Jeśli chodzi o ujęcie finansowe przedmiotu transakcji to część kosztów ponoszonych przez Zbywcę dotyczy go bezpośrednio. Zbywca ponosi też koszty, które nie dotyczą wyłącznie przedmiotu transakcji, ale które można alokować do przedmiotu transakcji na podstawie odpowiedniego klucza alokacji. Pozostałe koszty Zbywcy to głównie koszty pośrednie dotyczące całości przedsiębiorstwa, których nie da się alokować lub przyporządkować do przedmiotu transakcji. Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej transakcji. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy.

Ad. 1

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą nie uznania planowanego zbycia Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja sprzedaży nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Jak wynika z opisu sprawy planowana transakcja nie obejmuje istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. W analizowanej sytuacji nie można więc uznać, że przedmiot Transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo Zbywcy. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, jak wskazał Wnioskodawca w ramach transakcji Zbywca nie przeniesie na Nabywcę m.in.: pozostałych po podziale nieruchomości Zbywcy; należności Zbywcy; innych niż wymienione powyżej praw własności; umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę; środków finansowych będących własnością Zbywcy; umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, które dotyczyć mogą również Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp); ksiąg rachunkowych Zbywcy; firmy Zbywcy; zobowiązań Zbywcy z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę. Ponadto, dostawa Nieruchomości na rzecz Zbywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części na Nabywcę. Zatem opisanego przedmiotu transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ nie stanowi on zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, o którym mowa w tym przepisie pozwalającego na samodzielne realizowanie celów gospodarczych, bez angażowania innych, własnych zasobów Nabywcy.

Opisany przedmiot transakcji nie będzie również stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Wnioskodawca wskazał, że w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy

Wnioskodawca wskazał również, że intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części. Składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie są w żaden sposób organizacyjnie ani finansowo wyodrębnione w przedsiębiorstwie Zbywcy, w szczególności nie stanowią działu, wydziału, oddziału. Zbywane składniki są sumą poszczególnych środków trwałych, niebędących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie. W ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę innych aktywów Zbywcy służących mu do wykonywania działalności gospodarczej. Wnioskodawca wskazał, że zbywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż same w sobie nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy. Nabywca nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej. Zatem, pozostawienie poza zakresem transakcji przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia przedmiot transakcji zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczej. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej transakcji (Nieruchomość) nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2 i 3

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również braku zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i w związku z tym zastosowania podstawowej stawki podatku VAT dla transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W myśl zaś art. 1 pkt 23 ustawy z dnia 1 grudnia 2016 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. , poz. 2024) obowiązującej od 1 stycznia 2017 r. w art. 146a we wprowadzeniu do wyliczenia wyrazy "2016 r." zastępuje się wyrazami "2018 r.". Powyższe oznacza, że stawka wymieniona w art. 146a pkt 1 ustawy o VAT będzie obowiązywał nadal do 31 grudnia 2018 r.

Jednakże przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Na podstawie powyższego przepisu dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Należy zauważyć, że istotą pierwszego zasiedlenia - jak wynika z ww. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie budynku / budowli do używania innemu podmiotowi np. na podstawie umowy najmu, czy dzierżawy. Zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa, są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W kwestii rozumienia definicji "pierwszego zasiedlenia" wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że "Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT warunku "w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu." Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem, a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu".

Przy czym, jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Co więcej, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o VAT, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do ich dostawy może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca jest właścicielem zabudowanej Nieruchomości, która stanowi działkę nr 41/1 w obrębie ewidencyjnym 47. Zbywca nabył Nieruchomość od osób fizycznych w dniu 20 stycznia 2015 r. Na Nieruchomości wzniósł budynki handlowo-usługowe i budowle w ramach inwestycji funkcjonującej pod nazwą "Park...." Przy wybudowaniu budynków i budowli Zbywca nabywał towary i usługi, przy nabyciu których odliczał naliczony podatek VAT. Po wybudowaniu budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń Zbywcy, których wartość wyniosłaby 30% (lub więcej) ich wartości początkowej. Nieruchomość jest przedmiotem kilkunastu umów najmu. Świadczenie usług stanowi dla Zbywcy czynności opodatkowane podatkiem VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z VAT. Wnioskodawca wskazał, że w analizowanej sprawie do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli doszło w grudniu 2015 r., kiedy to Zbywca oddał je po wybudowaniu najemcom do używania w ramach transakcji opodatkowanej VAT.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że planowana dostawa budynków i budowli wskazanych w niniejszej sprawie nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jak wynika z opisu sprawy dla ww. budynków i budowli doszło do pierwszego zasiedlenia w grudniu 2015 r. Wnioskodawca wskazał także, że budynki i budowle nie były przedmiotem ulepszeń Zbywcy, których wartość wyniosłaby 30% (lub więcej) ich wartości początkowej. Należy zauważyć, że pierwszy z warunków dający możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT został spełniony, bowiem dla ww. budynków i budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia w grudniu 2015 r. Jednakże nie został wypełniony drugi z warunków wskazany w tym przepisie, bowiem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą ww. budynków i budowli nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Tym samy, sprzedaż przedmiotowych budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do dostawy budynków i budowli zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie przesłanki zawarte w tym przepisie.

W odniesieniu do ww. budynków i budowli w stosunku do których dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia, lecz na moment dokonania sprzedaży nie upłyną jeszcze 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, nie znajdzie również zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nabycia towarów i usług związanych z wybudowaniem budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Zatem, jeden z warunków określony w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie został spełniony przez Wnioskodawcę.

Tym samym planowana Transakcja sprzedaży budynków i budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto jak już wskazano, zgodnie z cyt. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z VAT, zatem transakcja sprzedaży ww. budynków i budowli nie zostanie objęta zwolnieniem określonym tym przepisem.

Z uwagi ana to, że w odniesieniu do sprzedaży budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, tj. 23%.

Z uwagi na zapis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, podstawowa 23% stawka podatku VAT będzie również dotyczyła sprzedaży gruntu, na którym budynki i budowle są posadowione.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 2 i nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 4

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych - świadczenia usług najmu. Z wniosku wynika także, że Zbywca jak i Nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.

Przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy pozwalają uznać, że skoro Nabywca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i planowana Transakcja sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT niekorzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, Nabywcy po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej faktyczne nabycie Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości w zakresie w jakim Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 5 wniosku) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcia.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie i Zainteresowanemu niebędącego Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00–013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności; oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego; w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy).Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izby Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.