1462-IPPP2.4512.780.2016.2.KOM - Dostawa nieruchomości niezabudowanych - zwolnienie z VAT.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 10 października 2016 r. (data wpływu 17 października 2016 r.), uzupełnionym pismem będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 2 grudnia 2016 r. znak IPPP2.4512.780.2016.1.KOM (doręczonym za pomocą środków komunikacji elektronicznej ePUAP dnia 2 grudnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych i prawa do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej zakup tych nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 17 października 2016 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych i prawa do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej zakup tych nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: "B" albo "Sprzedający") oraz Wnioskodawca zamierzają podpisać umowę sprzedaży (dalej: "Umowa"), na podstawie której Sprzedający przeniesie na rzecz Kupującego m.in. własność nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych o numerach 430/1, 430/2, 430/3, 430/4 o łącznej powierzchni 0,1989 ha, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą.

Wyżej wymieniona nieruchomość zabudowana jest:

(i) jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 67 m²,

(ii) dwukondygnacyjnym, murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 328 m².

Zgodnie ze sposobem korzystania ujawnionym w dziale I-O księgi wieczystej, opisane wyżej działki gruntu stanowią zabudowane działki ziemi i "B - tereny mieszkaniowe".

W dziale II ww. księgi wieczystej jako wyłącznego właściciela ww. nieruchomości ujawniono B.

Teren, na którym położona jest ww. nieruchomość, nie jest objęty postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydana została natomiast decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku biurowego z usługami i garażem (w tym podziemnym), z odtworzeniem fasady kamienicy, budowie i przebudowie infrastruktury technicznej (w tym sieci i przyłączy) oraz budowie układu komunikacji wewnętrznej ze zjazdem z pasa drogowego, przewidzianej dla realizacji (działki nr 430/1, 430/2, 430/3, 430/4, 431/4, 432/36 i fragment działki drogowej nr 42/57).

Wyżej wymieniona nieruchomość została nabyta przez B w dniu 15 października 2015 r., w drodze wniesienia przez Pana Rafała L. do majątku B na powiększenie wkładu w tej spółce. Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego dokumentującego wniesienie wkładu, czynność wniesienia Nieruchomości do B nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Pan Rafał L. (jako prowadzący działalność gospodarczą pod firmą "B" Rafał L.) - przed wniesieniem ww. nieruchomości do B nabył ww. nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 czerwca 2015 r. od Gminy Miasta.

Zgodnie postanowieniami tego aktu notarialnego:

(a) działka gruntu o numerze 430/1 jest niezabudowana i stanowi użytki oznaczone symbolem B - tereny mieszkaniowe:

(b) działka gruntu o numerze 430/2 jest niezabudowana i stanowi użytki oznaczone symbolem B - tereny mieszkaniowe;

(c) działka gruntu o numerze 430/3, stanowi użytki oznaczone symbolem B - tereny mieszkaniowe oraz zabudowana jest jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 67 m²;

(d) działka gruntu o numerze 430/4 stanowi użytki oznaczone symbolem B - tereny mieszkaniowe oraz zabudowana jest dwukondygnacyjnym, murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 328 m².

Zgodnie z dalszymi postanowieniami tego aktu:

Wyżej wymienione nieruchomości stały się w drodze komunalizacji mienia państwowego, własnością Gminy Miasta (wcześniej była to własność państwowa). Gmina Miasto nie nabyła ww. nieruchomości w drodze transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Budynki znajdujące się na ww. nieruchomościach stanowiły element zasobu komunalnego Miasta, czynnie wykorzystywanego przez najemców lokali komunalnych.

Niniejszy wniosek dotyczy działek niezabudowanych, tj. działek oznaczonych numerami 430/1 oraz 430/2, dlatego pod pojęciem "Nieruchomości" należy rozumieć działki o tych numerach.

W odpowiedzi na wezwanie Organu Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający, tj. spółka B Sp. z o.o. sp.k., od momentu nabycia Nieruchomości (tj. działek o numerach ewidencyjnych 430/1 i 430/2), nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości w zakresie czynności, które co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, np. budowa budynków oraz ich sprzedaż, lub sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości innemu inwestorowi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (doprecyzowane w odpowiedzi na wezwanie):

Czy planowana dostawa Nieruchomości przez B na rzecz Wnioskodawcy jest opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT?

Czy jeśli odpowiedz na to pytanie jest twierdząca, to czy Wnioskodawca w przedstawionym stanie faktycznym będzie miał możliwość odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na takiej fakturze, którą wystawi B na rzecz Wnioskodawcy i wykaże w tej fakturze podatek od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy (doprecyzowane w odpowiedzi na wezwanie):

W zakresie sprzedaży działek niezabudowanych (tj. działki o numerach ewidencyjnych 430/1 oraz 430/2) zastosowanie znajdzie przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który przewiduje zwolnienie od podatku VAT dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przy czym art. 2 pkt 33 ustawy o VAT definiuje tereny budowlane jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Prezydent Miasta w dniu 22 marca 2016 r., wydał decyzję o warunkach zabudowy. Na podstawie tej decyzji ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku biurowego z usługami i garażem (w tym podziemnym), z odtworzeniem fasady kamienicy, budowie i przebudowie infrastruktury technicznej (w tym sieci i przyłączy) oraz budowie układu komunikacji wewnętrznej ze zjazdem z pasa drogowego, przewidzianej dla realizacji (działki nr 430/1, 430/2, 430/3, 430/4, 431/4, 432/36 i fragment działki drogowej nr 42/57).

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, planowana sprzedaż przez B na rzecz Wnioskodawcy niezabudowanych działek oznaczonych numerami 430/1 oraz 430/2, będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 oraz w związku z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Konsekwentnie zatem, jeśli B wystawi fakturę w rozumieniu przepisów ustawy VAT, oraz wykaże na tej fakturze kwotę podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku wykazanego na fakturze wystawionej przez B, zgodnie z dyspozycją art. 86 ustawy o VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu m.in. nabycia towarów i usług.

Nieruchomość, którą planuje nabyć Wnioskodawca od B, ma służyć w przyszłości czynnościom podlegającym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które będą wykonywane przez Wnioskodawcę. Zatem zdaniem Wnioskodawcy spełniony będzie podstawowy warunek określony w art. 86 ustawy o VAT uprawniający do odliczenia podatku naliczonego, tj. związek dokonanego zakupu z czynnościami opodatkowanymi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wszelkie zaś odstępstwa od tej zasady poprzez zastosowanie obniżonej stawki lub zwolnienie z opodatkowania, należy uznać za wyjątek w stosowaniu ww. przepisu.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 powołanej ustawy ilekroć w jej przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Oznacza to, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego jednoznacznie wynika, że przedmiotowe działki niezabudowane nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale w dniu 22 marca 2016 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z którą na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 430/1 i 430/2, może powstać budynek biurowy z usługami i garażem (w tym podziemnym), infrastruktura techniczna (w tym sieci i przyłącza) oraz układ komunikacji wewnętrznej ze zjazdem z pasa drogowego.

Zatem planowana dostawa działek o nr 430/1 i 430/2 będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych. Tym samym, nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponieważ w analizowanej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że B od momentu nabycia Nieruchomości (tj. działek o numerach ewidencyjnych 430/1 i 430/2), nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego z zamiarem wykorzystywania jej w zakresie czynności, które co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, np. budowa budynków oraz ich sprzedaż, lub sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości innemu inwestorowi.

Zatem transakcja dostawy przedmiotowej Nieruchomości (działek 430/1 i 430/2) nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ z okoliczności sprawy nie wynika, aby działki te wykorzystywane były przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji, dostawa niezabudowanej Nieruchomości składającej się z działek nr: 430/1 i 430/2 powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego - na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy - stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość, którą planuje nabyć Wnioskodawca od B, ma służyć w przyszłości czynnościom podlegającym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które będą wykonywane przez Wnioskodawcę, a zatem spełniony będzie podstawowy warunek określony w art. 86 ustawy o VAT uprawniający do odliczenia podatku naliczonego, tj. związek dokonanego zakupu z czynnościami opodatkowanymi.

Tak więc analiza wskazanych okoliczności sprawy, jak i to, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy jest opodatkowana podatkiem VAT prowadzi do wniosku, że po otrzymaniu przez Wnioskodawcę prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury VAT potwierdzającej dokonanie przedmiotowej transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości. Spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy, tzn. Wnioskodawca w ramach czynności opodatkowanych nabędzie Nieruchomość z zamiarem jej wykorzystania do czynności opodatkowanych.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie i Zainteresowanemu niebędącemu Stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności; oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego; w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.