1462-IPPB2.4514.581.2016.2.LS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku wspólnym (data wpływu 20 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy przewłaszczenia Nieruchomości oraz zwrotnego przeniesienia własności Nieruchomości na Dłużnika, po zwrocie pożyczki - jest prawidłowe.

W dniu 20 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy przewłaszczenia Nieruchomości oraz zwrotnego przeniesienia własności Nieruchomości na Dłużnika, po zwrocie pożyczki.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca udziela i zamierza udzielać pożyczek poza systemem bankowym (zwanych dalej Pożyczkami) Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą obejmującą działalność finansową w zakresie udzielania pożyczek (w KRS, jako przedmiot działalności gospodarczej Spółki, wskazane są kody PKD 64.19.Z Pozostałe pośrednictwo pieniężne i PKD 64.92.Z Pozostałe formy udzielania kredytów).

środki finansowe na prowadzenie działalności Spółka zamierza pozyskiwać od podmiotów zewnętrznych m.in. w formie pożyczek oraz emisji obligacji. Środki finansowe mogą pochodzić od osób fizycznych, spółek osobowych lub kapitałowych, funduszy inwestycyjnych, itd. Źródłem finansowania mogą być podmioty polskie, jak również zagraniczne. Udzielane Spółce finansowanie będzie miały charakter odpłatny w formie odsetek od pożyczek, oprocentowania emitowanych obligacji przysługujących podmiotom finansującym Spółkę, itd.

Tak pozyskane środki Wnioskodawca zamierza przeznaczać na prowadzenie własnej działalności polegającej na udzielaniu pożyczek zainteresowanym podmiotom gospodarczym (osobom prawnym, osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą oraz spółkom nieposiadającym osobowości prawnej) - zwanym dalej Dłużnikami). Pożyczki udzielane przez Spółkę będą miaty charakter odpłatny. Wynagrodzenie z tytułu udzielanych przez Spółkę pożyczek może przybierać formę odsetek od pożyczki lub prowizji od ich udzielenia. W zależności od sytuacji model wynagrodzenia może przybierać formę mieszaną obejmującą zarówno oprocentowanie pożyczki oraz prowizję przygotowawczą (jednocześnie proporcje odsetek i prowizji mogą być w ramach poszczególnych umów różnorodnie zestawione).

Model biznesowy zakłada, że co do zasady pożyczki są przeznaczone (taki ma być główny odbiorca i klient Spółki) dla podmiotów potrzebujących szybkiego dofinansowania, podmiotów o historii kredytowej/ bankowej utrudniającej uzyskanie kredytu bankowego, podmiotów będących w przejściowych trudnościach finansowych. Jednocześnie, dofinansowanie to jest udzielane bez dodatkowych procedur weryfikacyjnych w zakresie historii finansowej czy strategii wykorzystywania finansowania. Jedynym zabezpieczeniem wymaganym i stosowanym przez Spółkę jest/ będzie zabezpieczenie w formie nieruchomości należącej do klienta - weryfikacja udzielania pożyczki ograniczać się będzie do oceny wartości zabezpieczenia, dzięki czemu Spółka jest w stanie w krótkim czasie zapewnić wymagane finansowanie klientom. Dzięki takim warunkom (krótki okres do uzyskania finansowania, brak szczegółowego raportowania wiarygodności finansowej, brak stosowania skomplikowanych instrumentów zabezpieczających) Spółka jest w stanie zapewnić sobie odpowiednio wyższe wynagrodzenia (odsetki lub prowizja) za udzielenie tych pożyczek.

Działalność polegająca na udzielania finansowania (pożyczek) podmiotom zewnętrznym nie będzie miała charakteru incydentalnego. Działalność ta będzie prowadzona w sposób zorganizowany i w celu osiągania zysku z tej działalności.

Spółka jest/będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, wykonującym działalność gospodarczą.

Podsumowując:

* środki pieniężne przeznaczone na udzielenie pożyczek będą pochodzić z zewnętrznych źródeł finansowania Spółki (pożyczki udzielane przez podmioty zewnętrzne - osoby fizyczne, spółki osobowe, spółki kapitałowe, fundusze inwestycyjne, emisje obligacji) oraz z bieżącej działalności Spółki,

* Spółka będzie prowadzić działalność gospodarczą w zakresie udzielania pożyczek,

* pożyczki będą udzielane odpłatnie na warunkach komercyjnych, a celem ich udzielenia ze strony Spółki będzie osiągnięcie dochodu z oprocentowania lub prowizji.

Jak wskazano powyżej, przewidywane jest zabezpieczenie Spółki dla udzielonego przez Spółkę finansowania. W celu zabezpieczenia swoich wierzytelności z tytułu zawieranych Umów Pożyczek, Wnioskodawca planuje zawierać umowy przewłaszczenia nieruchomości Dłużnika (dalej; Nieruchomości) na rzecz Wnioskodawcy. Przedmiotem przewłaszczenia mogą być zarówno zabudowane nieruchomości, jak i grunty będące terenami budowlanymi w rozumieniu ustawy o VAT. Ponieważ przedmiotem przewłaszczenia na zabezpieczenie będą Nieruchomości, a zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu Cywilnego nie ma możliwości przeniesienia prawa własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku, Wnioskodawca przyjmie powszechnie stosowany w takich przypadkach na rynku (m.in. przez banki i inne instytucje pożyczkowe) model przewłaszczenia opierający się w istocie rzeczy na zawarciu dwóch powiązanych ze sobą umów, z których jedna stanowi umowę bezwarunkowego przeniesienia prawa własności na Wnioskodawcę a druga stanowi umowę, w której Wnioskodawca zobowiązuje się do zwrotnego przeniesienia prawa własności na Dłużnika po terminowej spłacie wierzytelności z tytułu umowy pożyczki (technicznie prawdopodobnie umowy te będą zawarte w jednym akcie notarialnym).

Na podstawie umowy przewłaszczenia Dłużnik przeniesie więc na Wnioskodawcę prawo własności (może to być również prawo wieczystego użytkowania) Nieruchomości a Wnioskodawca zobowiązuje się do korzystania z nabytego prawa wyłącznie w zakresie w jakim jest to potrzebne dla zabezpieczenia wierzytelności z Umowy Pożyczki, tj. w praktyce pozostawiając faktyczne, bieżące korzystanie z nieruchomości Dłużnikowi z zastrzeżeniem warunku zawieszającego, że Wnioskodawca zobowiązuje się do powrotnego przeniesienia prawa własności na Dłużnika z chwilą zaspokojenia wierzytelności. Roszczenie Dłużnika o zwrotne przeniesienie prawa własności Nieruchomości, wynikające z umowy przewłaszczenia, zostanie ujawnione w księdze wieczystej Nieruchomości.

Zawarcie umowy przewłaszczenia Nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności Wnioskodawcy wynikających z Umowy Pożyczki będzie elementem koniecznym i warunkiem zawarcia Umowy Pożyczki. Oznacza to, iż nie będzie możliwe zawarcie Umowy Pożyczki bez równoczesnego przewłaszczenia Nieruchomości. Każcie przewłaszczenie konkretnej Nieruchomości będzie ściśle związane z zawieraną równocześnie Umową Pożyczki, zarówno poprzez odwołanie się do treści jak i warunków konkretnej Umowy Pożyczki. Jedynym przyświecającym stronom celem zawarcia umowy przewłaszczenia według powyższych zasad, będzie zabezpieczenie wierzytelności Wnioskodawcy z tytułu Umowy Pożyczki. W szczególności, celem Dłużnika nie będzie wyzbycie się prawa własności Nieruchomości, a celem Wnioskodawcy nie będzie definitywne nabycie tego prawa. Strony zakładają bowiem przede wszystkim, że będą przestrzegać postanowień Umowy Pożyczki, w szczególności zaś, że Dłużnik wywiąże się z tej umowy dokonując terminowej spłaty wierzytelności, które z niej wynikają. W takim przypadku przeniesienie prawa własności Nieruchomości na Wnioskodawcę będzie mieć jedynie charakter czasowy oraz warunkowy i w żaden sposób nie wpłynie na możliwość bieżącego korzystania z Nieruchomości przez Dłużnika w okresie obowiązywania umowy przewłaszczenia. Umowa przewłaszczenia będzie więc mieć wyłącznie zabezpieczający, a co za tym idzie, akcesoryjny w stosunku do umowy pożyczki charakter. Niezbędnym kontekstem stosunku przewłaszczenia będzie bowiem stosunek prawny wynikający z Umowy Pożyczki.

Zgodnie z treścią umowy przewłaszczenia, w następstwie spłaty wierzytelności z tytułu Umowy Pożyczki przez Dłużnika, Wnioskodawca będzie zobowiązany do powrotnego przeniesienia Nieruchomości na rzecz Dłużnika. Incydentalnie, dopiero w przypadku, gdy Dłużnik nie spłaci wierzytelności z Umowy Pożyczki w terminach określonych Umowie Pożyczki lub też gdy Umowa Pożyczki zostanie wypowiedziana przez Wnioskodawcę z przyczyn opisanych w jej treści, Wnioskodawca będzie miał prawo zaspokoić się z Nieruchomości. Wnioskodawca prześle do Dłużnika zawiadomienia o wygaśnięciu prawa Dłużnika do żądania zwrotnego przeniesienia Nieruchomości. Wnioskodawca uzyska faktyczne prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel. W takim przypadku Dłużnik zostanie zobowiązany do wydania Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Zgodnie z umową przewłaszczenia, w przypadku, gdy Wnioskodawca uzyska faktyczne prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel, przystąpi on niezwłocznie do próby sprzedaży Nieruchomości znalezionym przez siebie nabywcom (ewentualnie może to być również nabywca wskazany przez Dłużnika). Wnioskodawca zobowiązany jest w takiej sytuacji do zbycia przewłaszczonej Nieruchomości i podziału uzyskanych z tego tytułu środków. Zaspokojenie się Wnioskodawcy będzie polegać na rozliczeniu kwoty uzyskanej ze sprzedaży z wierzytelnością z tytułu Umowy Pożyczki w sposób ustalony, tj. część środków zostaje przeznaczona na spłatę roszczeń Wnioskodawcy wynikających z Umowy Pożyczki, zaś pozostała część (nadwyżka) środków jest/ będzie zwracana na rachunek Dłużnika. Wnioskodawca, w przypadku, gdy Nieruchomości nie się sprzedać po cenie gwarantującej zaspokojenie jego roszczeń, ma również opcję zatrzymania Nieruchomości.

Uzyskiwanie dochodów ze sprzedaży Nieruchomości nie jest jednak głównym celem prowadzonej działalności i może mieć jedynie charakter incydentalny (główną działalnością i celem funkcjonowania Spółki jest udzielanie finansowania pożyczkowego i uzyskiwanie zysków z tej działalności). Jak bowiem Wnioskodawca zaznaczył, celem zawarcia i realizacji postanowień umowy przewłaszczenia w powyższej formie, nie jest przeniesienie prawa własności Nieruchomości na Wnioskodawcę, lecz zabezpieczenie ewentualnych przyszłych wierzytelności wynikających z Umowy Pożyczki. Taki ustalony z góry w umowie przewłaszczenia schemat podziału środków ma wyłącznie na celu zaspokojenie z Nieruchomości roszczeń Wnioskodawcy wynikających z Umowy Pożyczki, zaś nadwyżka środków uzyskana ze sprzedaży Nieruchomości jest każdorazowo zwracana Dłużnikowi. Przeniesienie Nieruchomości służy zatem wyłącznie pokryciu roszczeń Wnioskodawcy wobec Dłużnika - sprzedaż Nieruchomości nie służy osiąganiu zysku na tej sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym udzielanie pożyczek przez Spółkę będzie podlegało podatkowi od towarów i usług (VAT)?

2. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym udzielenie pożyczek przez Spółkę będzie podlegało podatkowi od czynności cywilnoprawnych?

3. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym w związku z zawarciem umowy przeniesienia własności (prawa użytkowania wieczystego) gruntów i budynków (nieruchomości) celem zabezpieczenia wierzytelności pożyczkowych (przewłaszczenie na zabezpieczenie) powstaje obowiązek podatkowy w podatku VAT oraz obowiązek wystawienia faktury po stronie Dłużnika?

4. W jakiej wartości należy określić podstawę opodatkowania VAT w przypadku dokonania dostawy Nieruchomości przez Dłużnika na rzecz Wnioskodawcy w związku z przewłaszczeniem na zabezpieczenie w sytuacji braku spłaty pożyczki?

5. Czy zwrot Dłużnikowi nadwyżki pomiędzy wartością wierzytelności przysługującej Wnioskodawcy, podlegającej zaspokojeniu z przewłaszczonej Nieruchomości, a wartością, po której Wnioskodawca sprzeda uzyskaną Nieruchomość, będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

6. Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Dłużnika, dotyczącej dostawy Nieruchomości w związku z przewłaszczeniem na zabezpieczenie (w sytuacji braku spłaty pożyczki)?

7. Czy przewłaszczenie Nieruchomości na Wnioskodawcę, jako zabezpieczenie spłaty pożyczki oraz zwrotne przeniesienie własności Nieruchomości na Dłużnika po zwrocie pożyczki, powoduje obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych?

8. Czy w przypadku zbycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości, wartość odzyskanej kwoty pożyczki oraz wartość zwróconej nadwyżki Dłużnikowi stanowić będzie koszty uzyskania przychodu?

Niniejsze postanowienie dotyczy pytania nr 7 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku dochodowego od osób prawnych i podatku od towarów i usług zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Pytanie 7

Zdaniem Wnioskodawcy, przewłaszczenie nieruchomości na pożyczkodawcę (Wnioskodawcę), jako zabezpieczenie spłaty pożyczki oraz zwrotne przeniesienie nieruchomości na pożyczkobiorców po zwrocie pożyczki nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.c.c. opodatkowaniu tym podatkiem podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

Podkreślić należy, iż ustawa o p.c.c. zawiera zamknięty kataiog czynności objętych tym podatkiem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają tylko rodzaje umów wymienionych w regulacji art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie ustawowe wyliczenie zostało wzmocnione zasadą, zgodnie z którą o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób to dla oceny, czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikacje pod względem prawnym.

Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając w ustawie o p.c.c. zasadę numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Umowa o przewłaszczenie na zabezpieczenie naieży do umów nienazwanych, czyli bezpośrednio nieuregulowanych w ustawie. Przewłaszczenie na zabezpieczenie stanowi - obok hipoteki czy zastawu - ukształtowaną przez praktykę formę zabezpieczania wierzytelności. Mimo braku całościowej regulacji prawnej dotyczącej tej instytucji za podstawę umowy przewłaszczenia uważa się art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w którym została wyrażona zasada swobody umów. Stanowi ona, iż strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść Eub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie polega na przeniesieniu własności rzeczy na wierzyciela z zastrzeżeniem warunku, iż w przypadku zaspokojenia wierzyciela własność rzeczy zostanie ponownie przeniesiona na dłużnika, istota instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie sprowadza się zatem do powierniczego (fiducjarnego) przeniesienia własności. Przewłaszczenie na zabezpieczenie należy do tzw. kauzalnych (przyczynowych) czynności prawnych mających na celu ustanowienie - na rzecz wierzyciela - zabezpieczenia jego wierzytelności (tzw. przyczyna zabezpieczająca, czyli causa cavendi). Celem przeniesienia własności przedmiotu umowy nie jest bowiem powiększenie majątku wierzyciela, lecz jedynie zabezpieczenie wierzytelności przysługującej względem dłużnika.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nie może być w szczególności utożsamiana z umową sprzedaży. Do przedmiotowo istotnych elementów umowy sprzedaży (essentialia negotii) należą:

* określenie stron,

* określenie przedmiotu świadczeń stron,

* określenie ceny.

Jednym z tych elementów jest cena (suma pieniężna, której wysokość ma odpowiadać wartości przedmiotu sprzedaży), która jest przedmiotem świadczenia kupującego. W przypadku umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie element ceny nie występuje, natomiast do przedmiotowo istotnych elementów konstruujących tę umowę (essentialia negotii) należy zamieszczenie w jej treści zastrzeżenia o zwrotnym przeniesieniu własności na przewłaszczającego przez wierzyciela, w razie spłaty długu (zob. wyrok SN z 19 lipca 2001 r., III CKN 1225/98, "Wokanda" Nr 12/2001).

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż przeniesienie nieruchomości na pożyczkodawcę jako zabezpieczenie spłaty pożyczki oraz zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na pożyczkobiorców, po zwrocie pożyczki, jako czynności nie wymienione w art. 1 ust. 1 ustawy o p.c.c., nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stanowisko powyższe potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 kwietnia 2015 r. Nr IPPB2/4514-109/15-2/MZ oraz z 14 stycznia 2013 r. Nr IPPB2/436-585/12-2/MZ.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska wnioskodawcy.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, wskazać należy, iż rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego interpretację.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej z zastosowaniem art. 119a ustawy - Ordynacja podatkowa.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.