1462-IPPB2.4514.489.2016.1.LS - Ustalenie właściwego podatku dla transakcji nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz 14 r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 10 października 2016 r. (data wpływu 17 października 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia (data nadania 1 grudnia 2016 r., data wpływu 5 grudnia 2016 r.) na wezwanie Nr 1462-IPPP2.4512.790.2016.1.AO, 1462-IPPB2.4514.489.2016.1.LS z dnia 29 listopada 2016 r. (data nadania 29 listopada 2016 r., data doręczenia 29 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 17 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: "Sprzedający" albo "B.") oraz Wnioskodawca (dalej także: "Kupujący") zamierzają podpisać umowę sprzedaży (dalej: "Umowa"), na podstawie której Sprzedający przeniesie na rzecz Kupującego m.in. własność nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych o numerach 431/4 i 432/36 o łącznej powierzchni 0,2094 ha, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (dalej: "Nieruchomość").

Nieruchomość zabudowana jest budowlami i urządzeniami tj.: parkingiem i urządzeniami, o których mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z wpisem w dziale 1-0 księgi wieczystej, opisane wyżej działki gruntu stanowią "Bp"–"zurbanizowane tereny niezabudowane". W dziale II ww. księgi wieczystej jako wyłącznego właściciela Nieruchomości ujawniono B. Teren na którym położona jest Nieruchomość, nie jest objęty postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale została dla niego wydana decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku biurowego z usługami i garażem (w tym podziemnym), z odtworzeniem fasady kamienicy, budowie i przebudowie infrastruktury technicznej (w tym sieci i przyłączy) oraz budowie układu komunikacji wewnętrznej ze zjazdem z pasa drogowego (działki nr 430/1, 430/2, 430/3, 430/4, 431/4, 432/36 i fragment działki drogowej nr 42/57).

Na podstawie umowy z dnia 15 lipca 2016 r. B. nabył Nieruchomość od spółki P. Sp. z o.o. Przed dniem nabycia Nieruchomości B. oraz P. Sp. z o.o. złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług w stosunku do transakcji sprzedaży Nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 43 ust. 10 ustawy VAT. Na podstawie zgodnego oświadczenia strony tej transakcji wybrały opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podstawową stawką 23% podatku VAT.

P. Sp. z o.o. nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 kwietnia 2004 r. od jednostki samorządu terytorialnego Miasta. P. Sp. z o.o. nabyła od Miasta w 2004 r. kilkanaście działek (w tym działki o numerach 431/4 i 432/36). Następnie P. w 2007 r. sprzedał nieruchomość (za wyjątkiem działek 431/4 oraz 432/36), która to nieruchomość (za wyjątkiem działek 431/4 oraz 432/36) była przedmiotem dalszego obrotu.

Nieruchomość (tj. działki o numerach 431/4 oraz 432/36) nie były od dnia nabycia przez B. przedmiotem żadnych czynności podlegających opodatkowaniu VAT np. najem, dzierżawa, sprzedaż itp.

B. oraz poprzednio P. nie dokonywali na ww. działkach oraz położonych na nich budowlach żadnych ulepszeń. Do czasu planowanej sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy B. Sp. z o.o. sp.k. nie poniesienie żadnych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnej budowli znajdującej się na Nieruchomości.

W piśmie uzupełniającym Wnioskodawca wskazał, że od dnia 15 lipca 2016 r. właścicielem Nieruchomości, tj. działek o numerach 431/4 oraz 432/36, wraz ze znajdującymi się na niej budowlami, jest spółka B. Sp. z o.o. sp.k.; od momentu nabycia tych Nieruchomości oraz znajdujących się na niej budowli przez B. Sp. z o.o. sp.k., Nieruchomości oraz te budowle nie były przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. B. Sp. z o.o. sp.k. nie planuje, aby Nieruchomości oraz znajdujące się na niej budowle do momentu planowanej sprzedaży były przedmiotem czynności podlegających opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Budowle znajdujące się na ww. Nieruchomości nie były i nie będą do momentu planowanej sprzedaży, przedmiotem ulepszeń, w związku z tym B. Sp. z o.o. sp.k. nie poniesienie żadnych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnej budowli znajdującej się na Nieruchomości.

Na moment sprzedaży Nieruchomości oraz znajdujących się na niej budowli, zarówno sprzedawca, tj. B. Sp. z o.o. sp.k., oraz kupujący, tj. L. sp. z o.o. sp.k., będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy jeśli w przedstawionym stanie faktycznym B. wystawi na rzecz Wnioskodawcy fakturę i wykaże podatek od towarów i usług, to Wnioskodawca będzie miał możliwość odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na takiej fakturze?

2. Czy jeśli planowana dostawa Nieruchomości przez B. na rzecz Wnioskodawcy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, to podlega ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%, do którego zapłaty zobligowany będzie Wnioskodawca?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 20 grudnia 2016 r. Nr 1462-IPPP2.4512.790.2016.2.AO.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 fit. a) ustawy p.c.c. podatkowi od czynności cywilnoprawnych (dalej: "p.c.c.") podlegają m.in. umowy sprzedaży, przy czym - zgodnie z art. 4 pkt 1 - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na Kupującym.

Artykuł 2 pkt 4 ustawy p.c.c. stanowi jednak o wyłączeniu z opodatkowania p.c.c. czynności cywilnoprawnych, innych niż umowa spółki i jej zmiany:

* umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Z przedstawionej wyżej analizy, wynika że sprzedaż Nieruchomości (działki zabudowane) podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w konsekwencji sprzedaż tej nieruchomości podlegałaby opodatkowaniu 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednak w sytuacji, gdyby strony transakcji skorzystały z opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości - czynność sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 223 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 20 grudnia 2016 r. Nr 1462-IPPP2.4512.790.2016.2.AO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: "Zatem w sytuacji kiedy B. oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do budowli, których sprzedaż podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT to sprzedaż przedmiotowych budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 tej ustawy objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budowle."

Podsumowując, należy stwierdzić, że co do zasady w przypadku gdy sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednakże, jeżeli strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o p.c.c.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanym niebędącym Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.