1462-IPPB2.4514.479.2016.1.LS - Ustalenie właściwego podatku dla transakcji nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz 14 r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 10 października 2016 r. (data wpływu 12 października 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 30 listopada 2016 r. (data nadania 1 grudnia 2016 r., data wpływu 2 grudnia 2016 r.) na wezwanie Nr 1462-IPPP3.4512.761.2016.1.PC, 1462-IPPB2.4514.479.2016.1.LS z dnia 23 listopada 2016 r. (data nadania 23 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 12 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Sprzedający lub Zbywca) nieruchomość (dalej: Nieruchomość).

W dalszej części wniosku Sprzedający oraz Nabywca są łącznie określani jako Zainteresowani.

Nieruchomość obejmuje oraz będzie obejmować na dzień Transakcji:

* prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 116/8, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 1),

* prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 115/6, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 2),

* prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 115/3, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 3),

(Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3 w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Działki),

* własność znajdującego się Działce 1 budynku - hali magazynowej DC-5 (dalej: Budynek) wraz z przynależnymi obiektami budowlanymi, w tym budowlami, w szczególności w postaci placu manewrowego, drogi dojazdowej, pompowni wody przeciwpożarowej, zbiornika wody przeciwpożarowej, infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz instalacji wewnętrznych (dalej łącznie jako: Budowle 1),

* własność znajdujących się na Działce 2 budowli, w szczególności w postaci parkingu wraz z siecią odwodnieniową, słupów oświetleniowych z zasilaniem, fragmentu drogi dojazdowej oraz kanalizacji sanitarnej i wodociągu (dalej łącznie jako: Budowle 2),

* własność znajdujących się na Działce 3 budowli, w szczególności w postaci fragmentu drogi dojazdowej wraz z siecią odwodnieniową oraz słupów oświetleniowych z zasilaniem (dalej łącznie jako: Budowle 3).

(Budowie 1, Budowle 2 oraz Budowle 3 w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Budowle).

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego od podmiotu trzeciego (dalej: Poprzedni właściciel) na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 4 marca 2015 r. Sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT.

Budynek oraz Budowle zostały wybudowane przez Poprzedniego właściciela. Poprzedniemu właścicielowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z tytułu wydatków poniesionych na realizację przedmiotowej inwestycji.

Poprzedni właściciel uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie Budynku oraz Budowli 1 w dniu 29 lipca 2014 r. Przeważająca część powierzchni w Budynku została oddana do użytkowania najemcy na podstawie odpłatnej umowy najmu z dnia 25 marca 2014 r. (dalej: Umowa najmu), zgodnie z którą okres najmu rozpoczął się dnia 1 sierpnia 2014 r. Najem pozostałej części powierzchni Budynku rozpoczął się dnia 7 marca 2015 r. na podstawie odpowiedniego aneksu do Umowy najmu (dalej: Aneks).

Zgodnie z postanowieniami umowy najmu, najemcy przysługuje również prawo do korzystania z tzw. powierzchni wspólnych Nieruchomości przeznaczonych do wspólnego użytku przez wszystkich najemców, w tym w szczególności z wejść/wjazdów, placów manewrowych, parkingów oraz innych powierzchni wspólnych.

Na dzień Transakcji w stosunku do powierzchni Budynku które zostały oddane do użytkowania na podstawie Umowy najmu upłyną co najmniej dwa lata od momentu oddania ich najemcy do użytkowania. W stosunku do pozostałej powierzchni w Budynku od momentu ich oddania do użytkowania (w drodze transakcji sprzedaży z dn. 4 marca 2015 r.) upłynie okres krótszy niż dwa lata.

Budynek i Budowie wchodzące w skład Nieruchomości, od momentu oddania ich do użytkowania, nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.

Nabywca i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy tej części Nieruchomości, która była przedmiotem pierwszego zasiedlenia i w stosunku, do której od jej pierwszego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat.

Przed dniem Transakcji Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm., dalej: Kodeks cywilny lub k.c.) wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

* prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców,

* dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowa najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),

* określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkiem) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

Nie można wykluczyć (na moment złożenia wniosku o interpretację nie zostały podjęte w tym zakresie ostateczne decyzje biznesowe), że w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione także:

* prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych,

* prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym:

* praw i obowiązków wynikających z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

* praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody i odbiór ścieków, dostawa gazu, dostawa Internetu),

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami zostaną rozwiązane (bądź aneksowane), a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone, nie przechodząc na Nabywcę.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego.

Może się okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Zainteresowanych i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa. Zainteresowani będą współpracować w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie nastąpiły przerwy techniczne w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

W związku z tym, jeżeli dana umowa nie zostanie rozwiązana przed dniem Transakcji, może mieć miejsce sytuacja, w której stroną umowy (np. na dostawę określonych mediów) będzie nadal przez jakiś czas Sprzedawca, który będzie refakturował stosowne koszty na Nabywcę, odpowiedzialnego, od chwili dokonania Transakcji, za prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności:

* umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

* umowy o świadczenie usług prawnych, usług doradztwa podatkowego, usług księgowych,

* środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

* tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

* księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

* zobowiązania Inwestycyjne z tytułu kredytów,

* firma Sprzedającego,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie jest formalnie organizacyjnie wydzieloną częścią przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Ponadto Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu pracowników pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za okres, w którym będzie dokonana Transakcja.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości. Zbywca prowadzi również działalność inwestycyjną, związaną z budynkami magazynowymi, które mają zostać wybudowane w przyszłości.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z wykazanym VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego?

2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, przy czym stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości będzie podstawowa stawka 23% VAT, z zastrzeżeniem, że w stosunku do części Nieruchomości stawka ta będzie miała zastosowanie o ile Zainteresowani wybiorą opcję opodatkowania Transakcji VAT poprzez złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT?

3. Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?

4. Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 14 grudnia 2016 r. Nr 1462-IPPP3.4512.761.2016.2.PC.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, źe będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 iit. a) Ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Zainteresowanych, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, przez co Transakcja nie będzie podiegać opodatkowaniu p.c.c. na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c.

W konsekwencji na Nabywcy nie będzie dążył obowiązek zapłaty p.c.c. z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji.

W związku z powyższym Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 223 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

* umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,

albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

* umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 14 grudnia 2016 r. Nr 1462-IPPP3.4512.761.2016.2.PC w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: "Podsumowując, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT z uwagi na fakt, iż:

* w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT,

* na moment dokonania planowanej Transakcji od momentu pierwszego zasiedlenia w stosunku do części Nieruchomości upłyną ponad 2 lata, w związku z czym Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT w tym zakresie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT strony Transakcji będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania Transakcji VAT. Jako że z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż strony Transakcji złożą stosowne oświadczenie, Transakcja będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki podstawowej stosownie do art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT,

* w pozostałym zakresie (tj. w stosunku do dostawy tych części Nieruchomości w stosunku do których na moment planowanej Transakcji nie upłynie okres dwóch lat od chwili oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu) transakcja będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki podstawowej stosownie do art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT jako sprzedaż dokonywana w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, wobec której, z uwagi na prawo Zbywcy do odliczenia podatku naliczonego, nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT."

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o p.c.c.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanym niebędącym Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.