1438/VAT2/443- 1/08/1-1/JB - Pytanie dotyczy kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), w związku z art. 4 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1590), w odpowiedzi na wniosek z dnia 23 sierpnia 2006 r. (data wpływu do tut. organu podatkowego 27 grudnia 2007 r.) w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości, Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa - Ursynów postanawia:

Ze stanu przedstawionego we wniosku z dnia 23 sierpnia 2006 r. wynika, iż Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości przy ul. XYZ w Warszawie, składającej się z prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz nieruchomości budynkowej - budynek biurowy klasy A. W chwili obecnej Spółka prowadzi w nieruchomości działalność polegającą na wynajmie powierzchni biurowych oraz handlowych (nie stanowiących odrębnych lokali użytkowych w rozumieniu ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.) przedsiębiorcom prowadzącym działalność handlową i usługową.

Poza nieruchomością składniki majątkowe Spółki obejmują m.in. środki na rachunkach bankowych, urządzenia techniczne i maszyny, długoterminowe aktywa finansowe (udzielone pożyczki).

Spółka nie zatrudnia pracowników, natomiast administrowanie, zarządzanie oraz utrzymanie nieruchomości, w tym m.in. świadczenie usług maklerskich, księgowych, sekretarskich, wystawianie faktur, windykacja należności, sprawowanie nadzoru technicznego dla eksploatowanych obiektów, wykonywane jest na podstawie umowy z dnia..., przez YYY Sp. z o.o. należącej do Grupy ZZZ (obejmującej wszystkie podmioty należące do bezpośrednio i pośrednio do Grupy ZZZ).

W przedstawionym wniosku Spółka wyjaśnia, iż zgodnie z przyjętymi założeniami restrukturyzacji i refinansowania Grupy ZZZ działalność operacyjna związana ze wskazaną nieruchomością, zostanie przeniesiona w drodze umowy leasingu do Wnioskodawcy (Leasingobiorca).

Przeprowadzenie transakcji polega na sprzedaży nieruchomości, za cenę równą jej wartości rynkowej, przez Wnioskodawcę na rzecz podmiotu zewnętrznego i oddanie jej w leasing operacyjny przez podmiot zewnętrzny (Leasingodawcę) na rzecz Wnioskodawcy.

Spółka wskazuje, iż umowa sprzedaży przenosząca nieruchomość na Leasingodawcę będzie obejmować jedynie nieruchomość, która po oddaniu do czasowego korzystania Wnioskodawcy w ramach umowy leasingu będzie wykorzystana przez ten podmiot do świadczenia usług najmu. Umowa nie przewiduje przelewu na Leasingodawcę praw i obowiązków z zawartych przez Spółkę umów o administrowanie, umów o świadczenie usług księgowych, umów w zakresie konserwacji urządzeń, umów o świadczenie usług technicznych, umów o dostawę mediów i innych. W przypadku umów najmu nastąpi to ex lege (art. 678 Kodeksu Cywilnego), stąd też na mocy porozumienia Leasigodawcy i Leasingobiorcy zostaną "niezwłocznie przeniesione" na Wnioskodawcę.

Umowa sprzedaży nieruchomości na rzecz podmiotu zewnętrznego (Leasingodawcy) nie będzie obejmowała żadnych innych składników należących do Wnioskodawcy poza samą nieruchomością, tym samym Leasingodawca nie nabędzie nazwy przedsiębiorstwa, nie przejmie zobowiązań, posiadanych przez Spółkę środków na rachunkach bankowych Spółki, wierzytelności, tajemnic przedsiębiorstwa oraz ksiąg rachunkowych Spółki.

W związku z wyżej przedstawionym stanem faktycznym, Wnioskodawca zwrócił się z pytaniem czy przedmiot umowy sprzedaży między Wnioskodawcą a Leasingodawcą powinien być traktowany jako nieruchomość, czy też jako przedsiębiorstwo i w konsekwencji, czy sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Spółki, sprzedaż nieruchomości na rzecz Leasingodawcy nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości należy traktować jako czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, która powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W celu dokonania odpowiedniej kwalifikacji podatkowej, opisanej we wniosku transakcji sprzedaży, istotne znaczenie ma art. 6 ust. 1 powołanej ustawy. Przepis ten mówi, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zakładu (oddziału) samodzielnie sporządzającego bilans nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera definicji pojęcia "przedsiębiorstwa" jak też zakładu (oddziału) samodzielnie sporządzającego bilans, należy zatem odnieść się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z przepisem art. 55¹ ww. kodeksu, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. W rozumieniu tej ustawy, przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

Kodeks cywilny posługuje się definicją przedsiębiorstwa, która wymienia także składniki służące do prowadzenia działalności gospodarczej. Wobec tego - stosownie do art. 55² Kodeksu cywilnego - aby mówić o nabyciu przedsiębiorstwa jako o czynności nie podlegającej przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, transakcja musiałaby obejmować wszystkie składniki majątkowe będące w posiadaniu dotychczasowego właściciela, a nie tylko jego części.

W przedstawionym stanie faktycznym Spółka wskazała, iż zbywa pojedynczy składnik majątkowy jakim jest nieruchomość, nie zbywa natomiast nazwy przedsiębiorstwa, wierzytelności, tajemnic czy ksiąg rachunkowych.

Przedmiot zbycia jakim jest pojedynczy składnik majątkowy, nie może zatem zostać uznany za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Do zbycia nieruchomości - budynku biurowego klasy A, będą miały zastosowanie przepisy wyżej powołanej ustawy regulujące dostawę towarów, przez którą zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, są bowiem na podstawie przepisu art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług: rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, a także grunty. Z kolei odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast zbycie prawa użytkowania wieczystego nie mieści się w zakresie definicji dostawy towarów, zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, nie daje bowiem praw do rozporządzania gruntem jak właściciel, czynność ta nie została również wymieniona wśród praw wskazanych w tym przepisie, które dla potrzeb podatku od towarów i usług zostały zrównane z dostawą towarów. W myśl art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej. Wobec powyższego, ponieważ zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu jest świadczeniem na rzecz innego podmiotu i nie jest dostawą towarów, uznać należy, że jest ono świadczeniem usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ww. ustawy.

Podatnik dokonując sprzedaży nieruchomości powinien potraktować ją jako dostawę towarów (dostawę nieruchomości - budynek biurowy klasy A) oraz jako świadczenie usług (zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu), zatem jako czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a nie jako transakcję zbycia przedsiębiorstwa, do której nie stosuje się przepisów ustawy o podatku od towarów im usług.

W związku z powyższym postanowiono jak w sentencji.