1425/033/415/12/06/MB - Przekwalifikowanie lokalu mieszkaniowego na użytkowy.

"(...) Jest Pani współwłaścicielką nieruchomości (...). W kamienicy znajduje się 11 lokali mieszkalnych. Jeden z nich zajmuje Pani sama. Lokal mieszkalny położony na parterze, z którego mieszkańcy przeprowadzili się, przekształca Pani na lokale użytkowe.

Po zakończeniu remontu lokale zostały wynajęte osobom trzecim w celu prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Pozostałe lokale znajdujące się w kamienicy - mieszkalne są wynajęte lokatorom.

Wartość początkowa całej kamienicy została ustalona metodą uproszczoną kilka lat temu. (...)

Pani zdaniem, wydatki poniesione na dostosowanie lokalu mieszkalnego na użytkowy można bezpośrednio zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, zgodnie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako wydatki poczynione na poczet przyszłych przychodów w zakresie wynajmowania lokali sklepowych. (...)

Z brzmienia art. 22g ust. 10 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Tutejszy organ podatkowy zwraca uwagę na fakt, iż zastosowanie ww. uproszczonej metody jest możliwe wyłącznie w przypadku ustalania wartości początkowej budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych.

O odpowiednim zakwalifikowaniu budynku jako mieszkalnego bądź niemieszkalnego decyduje w głównej mierze jego przeznaczenie. Z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. nr 112, poz. 1316 ze zm.) wynika, iż budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana dla celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zgodnie z art. 22n ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, budynki i lokale mieszkalne o wartości początkowej ustalonej metodą uproszczoną nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych. Przepisy art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c) wyżej wymienionej ustawy podatkowej stanowią, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powiększają wartość środków trwałych, stanowiących podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Jednocześnie w myśl art. 22g ust. 17 cytowanej ustawy, jeżeli środki trwałe zostały ulepszone w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500,00 zł.

Skoro zatem ustawodawca nie wymienił w ww. przepisie art. 22g ust. 10, należy stwierdzić, iż przepis ten, tj. art. 22g ust. 17, nie ma zastosowania w sytuacji, gdy wartość początkowa została ustalona w sposób uproszczony.

Reasumując, kwestia podwyższania wartości środków trwałych ma zastosowanie tylko w stosunku do tych środków trwałych, których wartość początkowa nie została ustalona w sposób uproszczony, tj. zgodnie z art. 22g ust. 10 wyżej cytowanej ustawy. W przypadku określenia wartości początkowej środków trwałych w sposób uproszczony, na podstawie art. 22g ust. 10, wydatki poniesione na ich modernizację nie wpływają na powiększenie wartości początkowej tychże środków trwałych.

W świetle powyższego oraz stanu faktycznego przedstawionego przez Panią w przedmiotowym wniosku, wydatki faktycznie poniesione w danym roku podatkowym na dostosowanie lokalu mieszkalnego na użytkowy, którego wartość początkową dla celów amortyzacji podatkowej ustalono metodą uproszczoną (art. 22g ust. 10), należy zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu, pod warunkiem, że udowodni Pani fakt poniesienia tych wydatków oraz wskaże związek przyczynowo-skutkowy z uzyskanym z tego źródła przychodem (...)".