1401/BP-I-4230Z-127/06/KST - Koszty finansowe dotyczące budowy mieszkań na sprzedaż.

Na podstawie art. 233 § 1 pkt 2 lit. a) w związku z art. 239 i art. 14b § 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie po rozpatrzeniu zażalenia z dnia 31 października 2006 r. Sp. z o.o. "S" na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa Ursynów z dnia 18 października 2006 r. Nr 1438/DP/423/267-17/06/HK w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu stosowania przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie podatnika

W dniu 19 lipca 2006 r. wpłynął do Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa Ursynów wniosek Spółki z dnia 10 lipca 2006 r. o udzielenie pisemnej informacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego. Podstawową działalnością gospodarczą Spółki jest budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych wraz z przynależnymi częściami wspólnymi budynków oraz gruntu (użytkowania wieczystego).

W celu sfinansowania swojej działalności Spółka zaciąga kredyty i pożyczki. Na ponoszone przez Spółkę koszty finansowe składają się m.in.: odsetki od kredytów i pożyczek, prowizje bankowe oraz koszty pośrednictwa w zakresie pozyskiwania kredytów i pożyczek.

Zdaniem Spółki odnoszenie kosztów finansowych w koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do wartości sprzedaży (przychodów należnych) jest poprawne, ponieważ w ten sposób koszty te odnoszą się do okresu, jakiego dotyczą tj. okresu, w którym uzyskano przychody. Tym samym także dla celów podatkowych ujęcie kosztów powinno opierać się na zasadzie współmierności przychodów i kosztów. W przypadku pewnych kategorii kosztów (np. odsetek od pożyczek i kredytów) przy rozpatrywaniu ich jako kosztów uzyskania przychodów niezbędna jest ich zapłata. Przyjęty przez Spółkę system uznawania kosztów uzyskania przychodu wynika z charakteru działalności deweloperskiej.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Ursynów postanowieniem z dnia 18 października 2006 r. Nr 1438/DP/423/267-17/06/HK uznał stanowisko przedstawione przez Spółkę za nieprawidłowe. Z treści wniosku wynikało, iż Spółka po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży danego składnika majątku dokonuje zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wyłącznie części faktycznie poniesionych (zapłaconych) kosztów finansowych przypadających na dany składnik majątku.

Stanowisko Spółki nie zostało zaakceptowane, gdyż zdaniem organu podatkowego w opisanej sytuacji znajduje zastosowanie przepis art. 16 ust. 1 pkt 12 ustawy o p.d.o.p., zgodnie z którym nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Na powyższe postanowienie Spółka złożyła w dniu 31 października 2006 r. zażalenie, w którym podnosi, iż przedmiotowe koszty finansowe są bezpośrednio związane z wybudowaniem lokali mieszkalnych i ich sprzedażą, a nie z całokształtem działalności. Tym samym koszty finansowe można odnieść do danego okresu (roku, miesiąca). Lokale mieszkalne i użytkowe budowane w celu ich sprzedaży stanowią w momencie ich ukończenia produkty, czyli w istocie składniki majątku obrotowego. Powołanie się organu podatkowego na art. 16 ust. 1 pkt 12 ustawy o p.d.o.p. było niewłaściwe, gdyż nie mamy do czynienia z inwestycjami, tylko z pracami w toku w celu wytworzenia produktów, a następnie sprzedażą tych produktów, czyli ze sprzedażą majątku obrotowego.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie po rozpatrzeniu zażalenia uznaje za nieprawidłowe stanowisko przedstawione przez organ I instancji w zaskarżonym postanowieniu.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Ursynów uznał, iż w przedmiotowej sprawie ma miejsce przypadek ponoszenia kosztów finansowych w trakcie realizacji inwestycji, a w takiej sytuacji ma zastosowanie art. 16 ust. 1 pkt 12 ustawy o p.d.o.p., zgodnie z którym nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Zdaniem organu odwoławczego stan faktyczny przedstawiony przez Spółkę nie daje podstaw do zastosowania powyższego przepisu w przedmiotowej sprawie.

Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy o p.d.o.p. używane w tej ustawie pojęcie "inwestycje" oznacza środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 z późn. zm.).

Ustawa o rachunkowości w art. 3 ust. 1 pkt 16 zdefiniowała środki trwałe w budowie jako zaliczone do aktywów trwałych (tzn. aktywów jednostki, które nie są zaliczone do aktywów obrotowych) środki trwałe w okresie ich budowy.

Spółka budując na sprzedaż lokale mieszkalne i użytkowe nie prowadzi "inwestycji" w rozumieniu ustawy o rachunkowości, gdyż wybudowane lokale stanowią w rozumieniu tej ustawy rzeczowe aktywa obrotowe tzn. wytworzone przez jednostkę produkty gotowe przeznaczone do sprzedaży. Tym samym budowane przez Spółkę lokale nie mogą być traktowane jako środki trwałe, które są przedmiotem inwestycji wspomnianych w art. 16 ust. 1 pkt 12 ustawy o p.d.o.p.

Ponieważ koszty finansowe związane z zaciąganymi kredytami i pożyczkami ponoszone są przez Spółkę w związku z prowadzoną przez nią działalnością budowlaną powinny być traktowane jako ponoszone w celu osiągnięcia przychodów.

Po uwzględnieniu wyłączeń wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o p.d.o.p. przedmiotowe koszty finansowe będą stanowiły dla Spółki koszty uzyskania przychodów, gdyż zgodnie z art. 15 ust. 1 kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Uwzględniając uregulowania art. 15 ust. 4 ustawy o p.d.o.p. koszty finansowe powinny być potrącane w okresach, w których uzyskiwane są przychody z tytułu sprzedaży poszczególnych lokali i w wysokości proporcjonalnej do tej sprzedaży, a tym samym nie było podstaw do kwestionowania przez organ I instancji stanowiska przedstawionego przez Spółkę we wniosku z dnia 10 lipca 2006 r.