1061-IPTPB2.4511.99.2016.1.Aku

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) w związku z § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2016 r. (data wpływu 4 lutego 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości nabytej w drodze zamiany - jest nieprawidłowe.

W dniu 4 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości nabytej w drodze zamiany.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Rodzice Wnioskodawcy, tj. Z.A.C, nabyli w dniu 31 grudnia 1984 r. przez zasiedzenie, nieruchomość położoną w..., na działce nr 887, o powierzchni 10 arów, zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego.... Po śmierci AC, w 1998 r. został sporządzony akt notarialny o dziale spadku i zniesieniu współwłasności, gdzie właścicielami nieruchomości stał się Wnioskodawca i Jego brat (JC) po 1/2 części. Zamieszkująca nieruchomość ZC miała dożywotnią służebność. W dniu 13 marca 2015 r. zmarła mama Wnioskodawcy.

Budynek, o którym mowa jest domem w zabudowie bliźniaczej. Na działce obok nr 886 o powierzchni 11 arów, w tym samym czasie, co rodzice Wnioskodawcy (lata 60-te) pobudował się brat mamy Wnioskodawcy. Obecnie właścicielem sąsiedniego domu są Państwo R. Sąsiadka, chcąc uregulować sprawy formalne po śmierci małżonka w 2015 r., zwróciła się w tej sprawie do notariusza. Okazało się wówczas, że na skutek błędu urzędników, który miał miejsce w latach 60-tych ubiegłego wieku mamy błędne numery działek, inne oznaczenia są we wpisie rejestrów gruntów w Starostwie....., a inne w aktach notarialnych. Na skutek tego błędu sąsiedzi i Wnioskodawca wraz z bratem mieli odwrotnie, w stosunku do rzeczywistości, przypisane numery działek. Notariusz jako jedyne rozwiązanie zaproponowała sporządzenie umowy zamiany. Z oczywistych względów czynność ta nie była transakcją kupna - sprzedaży, a jedynie formą naprawy błędu urzędników, którego to koszty ponieśli właściciele obu działek. Aktem notarialnym, w dniu 26 marca 2015 r. podpisali Oni umowę, w której błąd w numeracji działek i powierzchni został skorygowany (koszt aktu 6 400 zł).

W dniu 5 stycznia 2016 r. współwłaściciele działki nr 886, tj. Wnioskodawca i Jego brat, zawarli notarialną umowę sprzedaży nieruchomości, której właścicielami stali się w 1998 r. i w stosunku, do której na skutek błędu urzędniczego trzeba było w 2015 r. dokonać umowy zamiany numeru działek.

Wnioskodawca uważa, że w dniu 26 marca 2015 r. umowa zamiany nie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Była to czynność czysto techniczna, mającą na celu sprostować błędne zapisy numerów ewidencyjnych działek oraz ich powierzchni. Nie zamienili się Oni ani na domy, ani na działki, ani nie zmieniły się granice działek, żadna ze stron nie otrzymała również zapłaty, nie można więc mówić tu o odpłatnym zbyciu nieruchomości. Wnioskodawca i Jego brat byli posiadaczami tej samej nieruchomości, na ich działce.

Sprzedaż nieruchomości nastąpiła dopiero w dniu 5 stycznia 2016 r., czyli faktycznie po upływie 18 lat od czasu, kiedy jej współwłaścicielami stali się Wnioskodawca i Jego brat.

W związku z powyższym Wnioskodawca zwraca się o interpretację, czy w takiej sytuacji zasadne jest uiszczanie podatku od sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę i Jego brata, skoro faktycznie od 1998 r. są Oni właścicielami przedmiotowej nieruchomości, a w 2015 r. poprawiono jedynie błędne zapisy ewidencyjne.

W ocenie Wnioskodawcy sytuacja taka nie powinna skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stan przed aktem notarialnym z dnia 26 marca 2015 r.:

Właściciele: Państwo R, numer działki: 886, powierzchnia działki: 0,1156 ha, nr księgi wieczystej:....

Właściciele: CWJ., numer działki: 887, powierzchnia działki: 0,1000 ha, nr księgi wieczystej:....

Stan po akcie notarialnym z dnia 26 marca 2015 r.:

Właściciele: Państwo R, numer działki: 887, powierzchnia działki: 0,0975 ha, nr księgi wieczystej:....

Właściciele: CW.J., numer działki: 886, powierzchnia działki: 0,1156 ha, nr księgi wieczystej:.....

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości w dniu 5 stycznia 2016 r. skutkuje obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19%.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nastąpiła dopiero w dniu 5 stycznia 2016 r., czyli faktycznie po upływie 18 lat od czasu, kiedy jej współwłaścicielami stali się W i J C. W dniu 26 marca 2015 r. poprawiono jedynie błędne zapisy ewidencyjne działek. Wnioskodawca wraz z bratem nie nabył żadnej nowej nieruchomości. Nie zmieniła się struktura własności. Wnioskodawca i Jego brat byli dalej właścicielami domu po rodzicach na ich działce. W ocenie Wnioskodawcy, taka sytuacja nie powinna skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić zatem należy, że użyty w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin "nabycie" oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc, jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy - Kodeks cywilny, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany może nie występować świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany - inna rzecz.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć pięcioletni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zamiany.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu w sytuacji, gdy zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w tym również nabycie w drodze zamiany.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca i Jego brat nabyli w 1998 r. w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności udziały w nieruchomości zabudowanej o numerze 887. W 2015 r. właścicielka nieruchomości znajdującej się obok nieruchomości Wnioskodawcy chcąc uregulować sprawy formalne, zwróciła się do notariusza. Okazało się wówczas, że sąsiadujące ze sobą nieruchomości o numerach ewidencyjnych 886 i 887 zostały błędnie oznaczone. Dlatego, aby sprostować ten błąd, Wnioskodawca dokonał w dniu 26 marca 2015 r. umowy zamiany nieruchomości, w następstwie której stał się współwłaścicielem działki o nr 886, zamiast działki o nr 887.

Następnie w dniu 5 stycznia 2016 r. Wnioskodawca i Jego brat sprzedali ww. nieruchomość.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje jednoznacznie, że zamiana jest umową wywołującą skutek podatkowy. Przepis ten stanowi, że zamiana u obu stron umowy, powoduje powstanie obowiązku podatkowego, jeżeli ma miejsce przed upływem określonego tym przepisem czasu. Dla obu stron umowy zawarcie umowy zamiany z jednej strony oznacza zbycie nieruchomości (udziału w niej), z drugiej zaś strony oznacza nabycie nieruchomości (udziału w niej), którą zamieniający otrzymuje w zamian za to, co sam utracił na rzecz drugiej strony umowy. W przepisach nie istnieje żaden wyjątek, który wyłączałby opisany skutek, np. z uwagi na zachowanie takiego samego areału nieruchomości sprzed zamiany i po niej. Przekazanie udziału w pierwotnej nieruchomości w drodze zamiany oznacza odpłatne zbycie tej części, natomiast uzyskanie w zamian części nieruchomości, która uprzednio należała do kogoś innego - oznacza odpłatne nabycie tej części.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży w 2016 r. udziału 1/2 w nieruchomości, nabytego w wyniku zamiany w 2015 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie w drodze zamiany (tekst jedn.: 26 marca 2015 r.) do dnia sprzedaży (tekst jedn.: 5 stycznia 2016 r.) nie upłynął 5-letni okres, o którym mowa w przywołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 (do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Stosownie do przywołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży udziału 1/2 w nieruchomości, którego przed zamianą Wnioskodawca nie był właścicielem będzie wartość, jaka została wyrażona w cenie umowy sprzedaży, o ile odpowiadać będzie wartości rynkowej pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast, kosztem uzyskania przychodu będzie koszt nabycia działki będącej przedmiotem sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości lub prawa nabytego w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości lub prawa przekazanego na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość lub prawo będące przedmiotem sprzedaży.

W świetle powyższych uregulowań, w rozpatrywanej sprawie, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości, można zaliczyć wartość nieruchomości zbytej przez Wnioskodawcę w drodze zamiany (ustaloną w umowie zamiany). Zatem, wartość działki przekazanej sąsiadowi w zamian za działkę nabytą od Niego, będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży działki, których przed zamianą Wnioskodawca nie był właścicielem.

Podsumowując, przychód z dokonanej w dniu 5 stycznia 2016 r. sprzedaży udziału 1/2 w nieruchomości, który Wnioskodawca nabył w drodze umowy zamiany w 2015 r., stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, ponieważ od końca roku, w którym miało miejsce nabycie udziału w drodze zamiany, do dnia sprzedaży nie upłynął 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Przy czym od ceny sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze umowy zamiany, będą podlegały odliczeniu ustalone koszty odpłatnego zbycia oraz koszty nabycia sprzedawanych nieruchomości. Podstawą obliczenia podatku będzie zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze zamiany a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego, ponieważ do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego nie mają zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto należy wskazać, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni innych współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego......, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.