0461-ITPB4.4511.890.2016.1.AS - Możliwość zastosowania zwolnienia z PIT w związku ze sprzedażą działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r. poz. 1948 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 20 grudnia 2016 r. (data wpływu 22 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego jest:

* nieprawidłowe w odniesieniu do pytania pierwszego,

* prawidłowe w odniesieniu do pytania drugiego.

W dniu 22 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni na podstawie umowy darowizny z dnia 20 października 2011 r. nabyła od swojego ówczesnego męża działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Nieruchomość należała do majątku odrębnego męża i została darowana do majątku odrębnego Wnioskodawczyni. W małżeństwie obowiązywał wówczas ustrój rozdzielności majątkowej wprowadzony umową majątkową małżeńską z dnia 20 października 2011 r. W chwili darowizny nieruchomość była obciążona hipotekami na rzecz Banku - hipoteką zwykłą na kwotę 207.000 zł i hipoteką kaucyjną do kwoty 26.471 zł 75 gr - na zabezpieczenie kredytu udzielonego przez bank na budowę budynku mieszkalnego wybudowanego na tej nieruchomości. Kredyt został zaciągnięty wspólnie przez Wnioskodawczynię i ówczesnego męża w dniu 27 listopada 2009 r. W chwili zawierania umowy kredytowej w małżeństwie obowiązywał ustrój wspólności majątkowej. Kredyt został zaciągnięty przez oboje małżonków i obciążał majątek wspólny. Małżeństwo Wnioskodawczyni zostało rozwiązane przez rozwód na mocy wyroku Sądu z dnia 23 października 2013 r. Umową sprzedaży z dnia 28 stycznia 2016 r. zawartą w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni zbyła nieruchomość na rzecz osób trzecich za cenę 320.000 zł. Z uzyskanej ceny sprzedaży kwota 171.651 zł 31 gr została przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego na nieruchomości. Była to kwota niezbędna do spłaty całej jeszcze niespłaconej części kredytu. W tej części płatność ceny sprzedaży została dokonana przez kupujących bezpośrednio na rzecz banku. Kwotę 20.000 zł otrzymała w gotowce w dniu sprzedaży nieruchomości, a pozostałą część ceny sprzedaży w kwocie 128.348 zł 69 gr otrzymała na rachunek bankowy. Kwotę 148.348 zł 69 gr (20.000,00 zł + 128.348 zł 69 gr) zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, o jakich mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.)

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy kwota dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia wyżej opisanej nieruchomości w części, w jakiej została przeznaczona na spłatę kredytu jest objęta zwolnieniem od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2. Czy kwota dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części, w której nie została przeznaczona na spłatę kredytu w przypadku przeznaczenia jej na własne cele mieszkaniowe w okresie 2 lat od uzyskania dochodu będzie objęta zwolnieniem od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 1 ww. ustawy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, część dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia nieruchomości w kwocie 171.651 zł 31 gr będzie w całości podlegała zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy. Kredyt został zaciągnięty przed uzyskaniem dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy i na taki cel faktycznie przeznaczony.

Spłata kredytu w kwocie 171.651 zł 31 gr została dokonana po uzyskaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i nie później niż po upływie 2 lat od uzyskania tego dochodu - przelew na poczet kredytu został dokonany w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Spełnione są wszystkie warunki do uznania, że przychód (dochód) z odpłatnego zbycia nieruchomości w tej części podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131.

Do zastosowania tego zwolnienia nie ma znaczenia, że kredytobiorcami byli obydwoje ówcześni małżonkowie. Kredyt został zaciągnięty w trakcie trwania małżeństwa, gdy obowiązywał ustrój wspólności majątkowej. Oboje małżonkowie (obecnie byli małżonkowie) odpowiadali solidarnie za spłatę zobowiązania kredytowego na podstawie art. 370 kodeksu cywilnego i art. 30 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Majątek wspólny małżonków ma charakter bezudziałowy - każdy z małżonków, nawet po ustaniu małżeństwa, odpowiada za całość zobowiązania. Ponadto Wnioskodawczyni przejęła własność nieruchomości obciążonej hipoteką, więc tym samym dodatkowo stała się dłużnikiem rzeczowym - jako właścicielka nieruchomości obciążonej hipoteką ponosiłam odpowiedzialność za dług zabezpieczony hipoteką z obciążonej nieruchomości na podstawie art. 74 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2016 r. poz. 790).

Wobec tego zwolnieniu podlega cała kwota 171.651 zł 31 gr, gdyż to Wnioskodawczyni w tej kwocie dokonała spłaty kredytu z dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. To Wnioskodawczyni ponosiła odpowiedzialność za zobowiązanie kredytowe w całości, a nie w określonym ułamku. Jednocześnie kredyt ten był zaciągnięty na własny cel mieszkaniowy Wnioskodawczyni, gdyż w budynku wybudowanym za środki z tego kredytu zamieszkiwała do czasu zbycia nieruchomości. Był to kredyt zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe (i ówczesnego męża) i na taki cel został wykorzystany. Spłata kredytu jest więc wydatkiem na własne cele mieszkaniowe.

Kwota dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części, w jakiej nie została przeznaczona na spłatę kredytu (148.348 zł 69 gr), w przypadku przeznaczenia jej na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni w okresie 2 lat od uzyskania dochodu, będzie objęta zwolnieniem od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) pod warunkiem wydatkowania tej kwoty na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w ustawie.

Nie ma wątpliwości, że skorzystanie ze zwolnienia części dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na cel określony w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy, nie pozbawia Wnioskodawczyni możliwości skorzystania ze zwolnienia co do pozostałej części dochodu na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, oczywiście pod warunkiem zachowania wszystkich warunków uprawniających do skorzystania z takiego zwolnienia podatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w odniesieniu do pytania pierwszego i prawidłowe w odniesieniu do pytania drugiego.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy odpłatne zbycie działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to stanowi ono źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19,

a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Na podstawie art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zgodnie z art. 21 ust. 30 ww. ustawy przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podkreślić należy, że wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wnioskodawczyni w wyniku zaciągnięcia kredytu wraz z mężem na Jego nieruchomość nie nabyła tego prawa do majątku własnego - przysługiwało ono wyłącznie Jej mężowi. Dopiero w drodze późniejszych, nieodpłatnych czynności prawnych prawo to znalazło się w majątku Wnioskodawczyni. Zatem w momencie zaciągania kredytu, tj. w 2009 r., Wnioskodawczyni nie realizowała własnych celów mieszkaniowych w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 ustawy.

Stąd też wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.

Z treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w określonym terminie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Przy czym wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zwolnieniem tym nie są zatem objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym nie wskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga okoliczność, że zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków na zakup nieruchomości. Ze zwolnienia tego wypływa bowiem daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu "własne cele mieszkaniowe". Zamiarem ustawodawcy tworzącego ww. zwolnienie przedmiotowe było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, co wynika wprost z brzmienia przepisu normującego omawiane zwolnienie.

W tym miejscu podkreślić należy, że uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Przy czym "własne cele mieszkaniowe" w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie, zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych powinna polegać na tym, że w przypadku nabycia nowej nieruchomości to w niej podatnik faktycznie powinien takie cele realizować.

Wyrażenie "własne cele mieszkaniowe" należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z wydatkowaniem przychodu, a nie do nabycia budynku w znaczeniu przedmiotowym. Istotnym jest zatem aby podatnik był w stanie racjonalnie udowodnić, że faktycznie zamieszka w nabytym budynku mieszkalnym.

Zatem kwota dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części, w jakiej nie została przeznaczona na spłatę kredytu, w przypadku przeznaczenia jej na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni w okresie 2 lat od uzyskania dochodu, będzie objęta zwolnieniem od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, pod warunkiem wydatkowania tego przychodu na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, przy zachowaniu wszystkich warunków określonych w ustawie.

Jednocześnie organ interpretacyjny zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia/Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.