0461-ITPB4.4511.872.2016.1.JG - Określenie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 grudnia 2016 r. (data wpływu 13 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest:

- nieprawidłowe w części dotyczącej uznania za koszt uzyskania przychodów zadłużenia z tytułu zaległego czynszu wraz z odsetkami

- prawidłowe w części dotyczącej uznania za koszt uzyskania przychodów zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

W dniu 13 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Zmarła (...) w testamencie zapisała Wnioskodawcy mieszkanie w bloku we (...), (...), a trzem innym osobom środki pieniężne. (...) zmarła 8 maja 2013 r. Nabycie spadku odbyło się w Sądzie Rejonowym (...), sygn. akt. (...) i sygn. akt (...) (przeniesiono do Sądu Rejonowego w (...)). W dniu 10 października 2016 r. Sąd wydał postanowienie, które uprawomocniło się dnia 1 listopada 2016 r.

W dniu 5 grudnia 2016 r. Wnioskodawca sporządził na druku SD-3 zgłoszenie nabycia spadku, które złożył do Urzędu Skarbowego (...). Do zgłoszenia Wnioskodawca dołączył wyliczenie masy spadkowej, w którym wykazał, że nabył prawa majątkowe do obliczenia podatku spadkowego o wartości 216.784 zł. Nabycie spadku trwało 3,5 roku licząc od śmierci (...).

W tym czasie powstał dług na zaległy czynsz i odsetki około 13.000 zł. Do spłaty dla Wnioskodawcy pozostanie kwota około 9.100 zł.

Zmarła (...) była siostrą stryjeczną Wnioskodawcy (nasi ojcowie to rodzeni bracia). Wnioskodawca zaliczony będzie do trzeciej grupy podatkowej oraz spodziewa się podatku od spadku w wysokości około 41.000 zł.

Po załatwieniu spraw formalno-prawnych Wnioskodawca ma zamiar sprzedać mieszkanie uzyskane w drodze spadku.

Po analizie treści wniosku z dnia 9 grudnia 2016 r. mając na względzie zakres kompetencji przyznanej tut. organowi i treść przepisu art. 14b Ordynacji podatkowej przyjęto, iż:

Intencją Wnioskodawcy było uzyskanie odpowiedzi na pytanie:

Czy kosztem uzyskania przychodów ze sprzedaży odziedziczonego lokalu mieszkalnego jest spłata zadłużenia z tytułu zaległego czynszu wraz z odsetkami za zwłokę oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek dochodowy powinien być policzony od faktycznie uzyskanego dochodu. Wartość sprzedaży mieszkania powinna być pomniejszona o powstałe i opłacone długi za czynsz i odsetki oraz o podatek spadkowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w części dotyczącej uznania za koszt uzyskania przychodów zadłużenia z tytułu zaległego czynszu wraz z odsetkami, prawidłowe w części dotyczącej uznania za koszt uzyskania przychodów zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonana w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego, która nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Z kolei podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Przepisem określającym, jakiego rodzaju wydatki uznaje się z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, jest art. 22 ust. 6d ustawy. Stanowi on, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Powyższy przepis jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że spłata zaległego czynszu wraz z odsetkami w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy. Ustawodawca zaliczył bowiem do nich - co jednoznacznie wynika z treści powołanego wyżej przepisu - jedynie udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość oraz kwotę zapłaconego podatku do spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na odziedziczoną nieruchomość.

Zatem wydatki na spłatę powstałego zadłużenia z tytułu czynszu i odsetek nie mogą być przyjęte jako koszty obniżające podstawę obliczenia podatku ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym, ustalając podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym, przychód ze zbycia opisanego we wniosku mieszkania przypadający na Wnioskodawcę, ustalony zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można będzie pomniejszyć o ww. koszty sprzedaży. Kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w części w jakiej ten podatek przypada na odziedziczoną nieruchomość oraz ewentualne nakłady poniesione w okresie jej posiadania udokumentowane fakturami VAT będą z kolei kosztem uzyskania pomniejszającym przychód. Obliczony w ten sposób dochód stanowić będzie podstawę opodatkowania z tytułu sprzedaży mieszkania.

Warto zaznaczyć, że funkcją indywidualnej interpretacji nie jest dokonywanie wyliczeń kwot przysługujących ulg lub zobowiązań podatkowych, a wyjaśnianie wątpliwości w zakresie znaczenia przepisów prawa podatkowego.

Nadmienia się, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku ORD-IN dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.