0461-ITPB4.4511.854.2016.2.AW - Zwolnienie z PIT sprzedaży lokali mieszkalnych przeznaczonej na zakup większego lokalu oraz spłaty kredytu.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201 z późn zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r. poz. 1948 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2016 r. (data wpływu 8 grudnia 2016 r.), uzupełnionym w dniu 16 lutego 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego - jest nieprawidłowe.

W 8 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony 16 lutego 2017 r., o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku tym, po uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z małżonką (między małżonkami istnieje wspólność majątkowa) dokonał następujących czynności faktycznych:

* dnia 9 kwietnia 2013 r. zakup lokalu mieszkalnego w S przy ulicy M o powierzchni m² sfinansowany kredytem na kwotę zł,

* dnia 16 stycznia 2014 r. zakup lokalu mieszkalnego przy ulicy G w S o powierzchni m², w drodze licytacji za kwotę zł,

* dnia 4 grudnia 2014 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego w S, przy ulicy G za kwotę zł;

* dnia 11 maja 2015 r. zakup lokalu mieszkalnego w S przy ulicy N o powierzchni m² w drodze licytacji za zł,

* dnia 13 kwietnia 2016 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego w S przy ulicy N za kwotę zł,

* dnia 30 maja 2016 r. zakup lokalu mieszkalnego w S przy ulicy B za cenę zł (wpłata własna: zł, kredyt: zł),

* dnia 16 września 2016 r. jednorazowa nadpłata kredytu zaciągniętego na poczet lokalu przy ulicy M w S na kwotę zł, a następnie (16 października 2016 r.) kolejna nadpłata kredytu w kwocie zł, co łącznie dało zł,

* spłata rat kredytu mieszkaniowego przy ulicy M od dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ulicy G wyniosła zł.

Zakup lokalu mieszkalnego w S przy ulicy M o powierzchni m² został dokonany przy stanie rodzinnym 2+1. W związku z planowanym powiększeniem rodziny rozpoczęto poszukiwania większego mieszkania. W dniu 16 stycznia 2014 r., w drodze licytacji, zakupiono mieszkanie o dużo większym metrażu, tj. m², przy G w S. Stan mieszkania przed licytacją nie był znany Wnioskodawcy, okazało się, że lokal mieszkalny przy ulicy G będzie wymagał dużych nakładów finansowych, których Wnioskodawca wraz z małżonką nie był w stanie ponieść. Z tego powodu zdecydowano się na sprzedaż lokalu mieszkalnego przy ulicy G. Całość uzyskanych ze sprzedaży środków, w zeznaniu PIT-39 za rok 2014 została wykazana w pozycji 25 jako kwota dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sierpniu 2014 r. Wnioskodawcy urodziło się drugie dziecko, więc postanowiono powtórnie szukać odpowiedniego lokalu mieszkalnego, już dla rodziny 2+2. W drodze licytacji małżeństwo nabyło w maju 2015 r. trzypokojowy lokal w S przy ulicy N o powierzchni m². Niestety mieszkanie ponownie okazało się nie do użytkowania, a nakłady niewspółmierne do oczekiwań. Przez prawie rok mieszkanie stało puste, lokal nie mógł znaleźć nabywcy, generował koszty czynszu. W kwietniu 2016 r. Wnioskodawcy udało się sprzedać powyższy lokal za zł.

Zaczęto szukać mieszkania na własną rękę na lokalnym rynku. W dniu 30 maja 2016 r. udało się zlokalizować i nabyć pięciopokojowy lokal mieszkalny w S przy ulicy B w centrum miasta, blisko pracy, przedszkola, za kwotę zł (wpłata własna zł, kredyt zł).

Z pozostałych po sprzedaży dwóch lokali (przy ulicy G i N) środków pieniężnych w kwocie zł (odpowiednio dla lokalu przy ulicy G - zł i przy ulicy M - zł) W przeznaczono na wkład własny przy zakupie lokalu mieszkalnego przy ul. B oraz dokonano spłaty kredytu w kwocie zł zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego przy ulicy M. Ponadto we wrześniu i październiku 2016 r. Wnioskodawca nadpłacił kwotę zł za kredyt na lokal mieszkalny przy ulicy M w S.

Suma kwot przeznaczonych na spłatę rat kredytu zaciągniętego na zakup lokalu przy ulicy oraz nadpłaty kredytu ul. M i wkładu własnego za mieszkanie przy ulicy B wyniosła - zł.

W uzupełnieniu przedmiotowego wniosku Wnioskodawca wskazał, iż w przeszłości nie dokonywał transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości innych niż opisane we wniosku. Ponadto Wnioskodawca doprecyzował, że nie korzystał z usług profesjonalisty trudniącego się obrotem nieruchomościami, wszelkie czynności z poszukiwaniem wymienionych nieruchomości dokonywał sam wraz z małżonką. Wnioskodawca nie ma już środków, żeby nabywać nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca wraz z małżonką jest w pełni zadowolony z dotychczasowego mieszkania, więc nie ma zamiaru już nic zmieniać, tak więc nie zamierza dokonywać nabycia lub zbycia nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym kwota dochodu uzyskana ze sprzedaży wymienionych lokali mieszkalnych, a przeznaczona w odpowiednim terminie na zakup większego lokalu oraz spłaty kredytu podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2. Czy prawidłowa jest interpretacja Wnioskodawcy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy literalna wykładnia przywołanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie pozostawia wątpliwości i przemawia za przyjęciem, że w dotyczącym jego stanie faktycznym, kwota dochodu uzyskana ze sprzedaży lokali mieszkalnych przy ul. M. i G. w S., a przeznczona w odpowiednim terminie na zakup lokalu mieszkalnego przy ul. B. w S. oraz spłaty kredytu na zakup lokalu mieszkalnego przy ulicy M w S., podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia ww. nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Rozdział trzeci omawianej ustawy zawiera standaryzację przedmiotowych zwolnień na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Artykuł 21 zawiera w swej treści zamknięty katalog określonych przysporzeń majątkowych podatnika, które wolą ustawodawcy poczytywane są jako wolne od podatku dochodowego. Z tego też względu dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

I tak, w myśl ust. 25 pkt 1 i 2 przywołanego wyżej artykułu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

* w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Rozstrzygając zatem o prawie Wnioskodawcy do zwolnienia z opodatkowania po pierwsze należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia. Nie ogranicza to jednak wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na jeden z elementów powołanego katalogu zwolnień.

Następnie należy mieć na uwadze fakt, że ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Jednocześnie tutejszy organ wyjaśnia, że samo poniesienie wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego nie świadczy jeszcze o tym, że zostanie spełniona przesłanka do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem Wnioskodawcy jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. "dachu nad głową". Ustawodawca nie uzależnił skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowym lokalu jedynie w chwili jego nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu.

Wnioskodawca w złożonym wniosku wyraźnie wskazał, iż na przestrzeni ostatnich kilku lat dokonywał zmian stanu posiadania (nieruchomości) poprzez systematyczne nabywanie i zbywanie lokali mieszkalnych. Rzeczone nieruchomości zostały przez Wnioskodawcę nabywane drogą licytacji, bądź poprzez przeprowadzenie (indywidualnych) poszukiwań na lokalnym rynku. Wnioskodawca wskazał, iż całość uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przy ulicy G środków, tj. kwotę zł, przeznaczył na realizację własnych celów mieszkaniowych. Wykazał w zeznaniu PIT-39 za rok 2014 kwotę dochodu jako podlegającą zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nabyta nieruchomość (lokal mieszkalny przy ulicy M) przez prawie rok stała pusta. Kolejne mieszkanie zostało nabyte przez Wnioskodawcę dnia 30 maja 2016 r.

Analizując zatem przedstawiony do oceny tutejszemu organowi stan faktyczny w oparciu o znajdujące zastosowanie przepisy prawne, należy zaznaczyć, iż Wnioskodawca chcąc skorzystać z przedmiotowego zwolnienia, sprzedając w roku 2014 lokal mieszkalny przy ulicy G, miał z pewnością na względzie podstawowe obwarowania zawarte w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 podatku dochodowego od osób fizycznych. Nabycie mieszkania przy ulicy M. nie wypełnia jednak dyspozycji wskazanej normy z uwagi na brak zamieszkiwania w tej nieruchomości, stąd też wydatkowanie wskazanej kwoty jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe

W odniesieniu natomiast do kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego przy ulicy M wskazać należy, że wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu może być uznane za wydatkowanie tego przychodu na własne cele mieszkaniowe pod pewnymi (niżej wskazanymi) warunkami.

Po pierwsze musi to być kredyt - co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy - zaciągnięty przez podatnika w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej. Ustawodawca nie pozostawił zatem dowolności w wyborze podmiotu, u którego ma zostać zaciągnięty kredyt, aby dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych mógł korzystać ze zwolnienia, lecz jednoznacznie przesądził, że kredyt powinien zostać zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Po drugie cel, na jaki zostaną przeznaczone środki pochodzące z tego kredytu został wyraźnie i jednoznacznie określony w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy.

Stosownie do treści art. 21 ust. 29 wskazanej ustawy w przypadku, gdy kredyt, o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c), stanowi część kredytu przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu, która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu, o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Innymi słowy regulacja prawna określona w art. 21 ust. 30 ww. ustawy zapobiega sytuacji dwukrotnego odliczenia tego samego wydatku, tj. raz jako poniesionego na zakup nieruchomości, drugi raz jako wydatek poniesiony na spłatę kredytu, którym zostało sfinansowane to nabycie.

Reasumując, wydatki (w części pozostającej po odliczeniu wartości dokonanego nabycia nieruchomości przy ulicy M), które Wnioskodawca przeznaczył na zakup nowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego przy ulicy B) można uznać za wydatek na cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy. W związku z tym, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym przepisie (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przedmiotowe przeznaczenie mieści się w kategorii enumeratywnie wyliczonych okoliczności warunkujących możliwość skorzystania z tego zwolnienia. Powyższe będzie miało zastosowanie również do spłaty/nadpłaty kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego przy ulicy M.

Podkreślenia wymaga jednakże okoliczność, iż zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Zastrzec trzeba również, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku w kontekście zadanego pytania. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jednocześnie tutejszy organ informacyjnie wskazuje, że przedmiotem interpretacji indywidualnych wydawanych na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej jest - co do zasady - sam przepis prawa podatkowego. Dlatego też, wydając przedmiotową interpretację indywidualną tutejszy organ interpretacyjny dokonał wyłącznie wykładni przepisów materialnego prawa podatkowego znajdujących zastosowanie w sprawie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.