0461-ITPB4.4511.828.2016.1.JG - PIT w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2016 r. (data wpływu 24 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest:

* prawidłowe w części dotyczącej spłaty kredytu hipotecznego,

* nieprawidłowe w części dotyczącej nakładów na sprzedane mieszkanie.

W dniu 24 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 27 lipca 2016 r. Wnioskodawczyni otrzymała w spadku po babci lokal mieszkalny. Wszystkie formalności spadkowe zostały uregulowane (Repertorium A nr...). Następnie lokal ten Wnioskodawczyni zbyła za kwotę 140 tys. zł (Repertorium A nr... z dnia 8 listopada 2016 r.). Od lipca do listopada Wnioskodawczyni poniosła niewielkie nakłady. Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim i nie posiada rozdzielności majątkowej. W 2007 r. 13 lipca Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny wspólnie z małżonkiem na zabezpieczenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Na dzień 20 listopada 2016 r. zadłużenie wynosiło 131.945,32 zł. (nr umowy...). Wnioskodawczyni wie, że ma obowiązek złożenia PIT-39 w terminie do 30 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni ma zamiar dochód pomniejszyć o poniesione nakłady i resztą kwoty spłacić zadłużenie z tyt. kredytu hipotecznego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy spłata kredytu w kwocie 131.945,32 zł i udokumentowane nakłady w kwocie nie niższej niż 8.505,68 zł upoważnią Wnioskodawczynię do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu w wysokości 140 tys. zł?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ma takie prawo jeśli:

* złoży w terminie PIT-39 za rok 2016,

* dokona spłaty kredytu hipotecznego (umowa... w wysokości 131.494,32 zł) w ciągu dwóch lat od sprzedaży odziedziczonego lokalu,

* udokumentuje nakłady w wysokości nie mniejszej niż 8.505,68 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w części dotyczącej spłaty kredytu hipotecznego i nieprawidłowe w części dotyczącej nakładów na sprzedane mieszkanie.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy).

Stosownie zaś do art. 21 ust. 25 pkt 2 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

Ponadto art. 21 ust. 29 powyższej ustawy stanowi, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Wskazać należy, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 tejże ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw, jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia, począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (...) - art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów - w myśl art. 22 ust. 6e tej ustawy - ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa wprost co należy rozumieć pod pojęciem "nakładów". Z brzmienia przepisu i poglądów reprezentowanych w doktrynie wynika, że przez nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące nieruchomość, które zwiększają jej wartość rynkową.

Podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c (ustalonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy) a kosztami uzyskania przychodu (ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d).

W świetle powyższych przepisów prawa oraz przedstawionego zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lokalowej (nabytej przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny) w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup nieruchomości, w której realizuje Ona swoje cele mieszkaniowe, uprawniać będzie do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata takiego kredytu spełnia bowiem warunki do uznania jej za wydatek na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnieniem tym objęta zostanie ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na spłatę kredytu mieszkaniowego w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Natomiast udokumentowane nakłady poniesione przez Wnioskodawczynię na sprzedaną nieruchomość i zwiększające jej wartość w okresie jej posiadania, tj. pomiędzy 27 lipca a 8 listopada 2016 r., prawidłowo udokumentowane, będą mogły być uznane za koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia odziedziczonego mieszkania, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie są to bowiem wydatki na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, których poniesienie powoduje zwolnienie dochodu z opodatkowania lecz, jak wskazuje cytowany wcześniej art. 22 ust. 6d koszty uzyskania przychodu pomniejszające przychód podlegający opodatkowaniu.

Nadmienić należy, że organ podatkowy rozpatruje sprawę tylko i wyłącznie w granicach opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku przez Wnioskodawczynię. Organ interpretacyjny nie przeprowadza postępowania dowodowego. Jeśli stan faktyczny przedstawiony we wniosku nie odpowiada rzeczywistości, interpretacja nie wywołuje skutków ochronnych w stosunku do Wnioskodawcy.

Podane przez Wnioskodawczynię okoliczności mogą podlegać szczegółowej weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zatem obowiązek udowodnienia ich zaistnienia ciąży na podatniku, tj. osobie, która skorzystała ze zwolnienia. Zaś indywidualna interpretacja przepisów prawa jest jedynie przedstawieniem poglądu organu dotyczącego rozumienia treści przepisów prawa podatkowego i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do określonej sprawy indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.