0461-ITPB4.4511.35.2017.1.KK - Przeznaczenie dochodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę pożyczki jako wydatek na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) w zw. z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r. poz. 1948 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 stycznia 2017 r. (data wpływu 17 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Aktem notarialnym z dnia 8 października 2009 r. Wnioskodawczyni zakupiła nieruchomość o pow. 1.372 m² oraz otrzymała w darowiźnie udział 1/2 części w działce o pow. 451 m². W dniu 21 kwietnia 2011 r. zawarła umowę kredytu hipotecznego mix z oprocentowaniem zmiennym, z którego środki w całości zostały przeznaczone na budowę domu mieszkalnego posadowionego na ww. nieruchomości (§ 2 pkt 2 i 3 umowy kredytowej).

W dniu 4 grudnia 2015 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę o ustanowienie rozdzielności majątkowej oraz umowę o podział majątku wspólnego w wyniku czego Wnioskodawczyni otrzymała całość ww. nieruchomości, a zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni zbyła dnia 20 października 2016 r., umową sporządzoną w formie aktu notarialnego za łączną kwotę 570.000 zł, przy czym zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży tej nieruchomości z dnia 23 września 2016 r. część ceny, tj. kwota 134.000, zł została uregulowana na rachunek banku dnia 17 października 2016 r. 120.000 zł oraz dnia 16 listopada 2016 r. 14.000 zł. Kwota ta została przeznaczona na spłatę opisanego wyżej kredytu hipotecznego po 20 października 2016 r., czyli po zawarciu umowy sprzedaży.

Dnia 7 listopada 2016 r. Wnioskodawczyni dokonała zakupu nieruchomości, na której zamierza pobudować dom mieszkalny dla siebie i swojej rodziny. Przy zakupie działki tak jak poprzednio nabyła udział w drodze - przy czym tutaj udział we własności drogi, oznaczony jako rola nabyła za łączną wartość 2.960 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy Wnioskodawczyni może zaliczyć spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu (umowa kredytowa z 21 kwietnia 2011 r. miała charakter celowy - budowa domu mieszkalnego posadowionego na zbytej nieruchomości), tj. część ceny uzyskanej ze sprzedaży w wysokości 134.000 zł, które to pieniądze otrzymała na podstawie umowy przedwstępnej, z czego do banku wpłacono odpowiednio 17 października 2016 r. 120.000 zł oraz 16 listopada 2016 r. kwotę 14.000 zł, na poczet zwolnienia dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości proporcjonalnie na poczet tak dochodu zwolnionego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i dochodu opodatkowanego?

2. Czy Wnioskodawczyni może zaliczyć spłatę kredytu hipotecznego (umowa z 21 kwietnia 2011 r. na budowę domu posadowionego na zbywanej nieruchomości) część ceny w wysokości 134.000 zł, które to pieniądze otrzymała na podstawie umowy przedwstępnej, z czego do banku wpłacono odpowiednio 17 października 2016 r. 120.000 zł oraz 16 listopada 2016 r. kwotę 14.000 zł, w całości wyłącznie na poczet wartości połowy nieruchomości, którą nabyła od męża w związku ze zniesieniem współwłasności?

3. Czy zapłaconą cenę w nabytej przez Wnioskodawczynię drodze aktem notarialnym z dnia 7 listopada 2016 r. może uwzględnić jako wydatek określony w art. 21 ust. 25?

Zdaniem Wnioskodawczyni, może zastosować art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na treść tego przepisu, który stawia jeden warunek by stosowne kredyty zostały zaciągnięte przed dniem uzyskania przychodu, co ma miejsce w opisanym przypadku. Jednocześnie w opinii Wnioskodawczyni, może Ona odliczyć całość spłaty i skorzystać w całości ze zwolnienia przedmiotowego, ponieważ tylko 1/2 wartości sprzedanej nieruchomości podlegałaby podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Niezależnie od powyższego, zakup drogi stanowi wydatek pozwalający na skorzystanie ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jest ona elementem koniecznym i niezbędnym by Wnioskodawczyni mogła w przyszłości realizować swoje cele mieszkaniowe - bez tej drogi, a raczej udziału w tej drodze, sama działka jest bezużyteczna.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 2016 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych odpłatnie określone zostały w art. 22 ust. 6c, zgodnie z którym koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie zaś do art. 21 ust. 25 pkt 2 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

Wskazać należy, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 tejże ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Co istotne z punktu widzenia niniejszej sprawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

W świetle zacytowanych przepisów wyjaśnić należy, że prawidłowe ustalenie dochodu powinno wyglądać w ten sposób, że przychód z odpłatnego zbycia (ustalony stosownie do art. 19 ustawy) należy w pierwszej kolejności pomniejszyć o koszty jego uzyskania ustalone według zasad, o jakich mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze kupna, cena nabycia stanowi koszt uzyskania przychodu, który pomniejsza uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przychód. Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości jest uwzględniony koszt jej wytworzenia, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania kredytu zaciągniętego na budowę jako wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Reasumując, wydatki na spłatę przez Wnioskodawczynię kredytu, którym została sfinansowana budowa domu, z uwagi na uwzględnienie kosztów wytworzenia jako kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, nie mogą być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wydatki uprawniające do zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Uwzględnienie spłaty tego kredytu jako wydatku na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że w tej części Wnioskodawczyni odliczałaby dwukrotnie ten sam wydatek. Raz jako poniesiony na budowę domu, a za drugim razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował tą właśnie budowę, co jest sprzeczne z art. 21 ust. 30 ww. ustawy.

Ponadto wartość nabytego w dniu 7 listopada 2016 r. udziału w prawie własności drogi dojazdowej do nowej nieruchomości także nie stanowi wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe, bowiem wydatki te nie zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nabycie drogi dojazdowej nie stanowi nabycia gruntu na realizację własnych celów mieszkaniowych, lecz nabycie terenu umożliwiającego dojazd do posiadanego miejsca gdzie te cele będą realizowane.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię

i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.