0461-ITPB2.4511.73.2017.1.HD - Opodatkowanie sprzedaży działek budowlanych w celu spłaty kredytu.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r. poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 18 stycznia 2017 r. (data wpływu 24 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek - jest prawidłowe.

W dniu 24 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Od 1979 r. Wnioskodawczyni prowadzi gospodarstwo rolne.

W 2007 r. Wnioskodawczyni otrzymała od męża darowiznę działki rolnej o powierzchni 4,2000 ha. Działka powiększyła gospodarstwo rolne, które do chwili obecnej służy wyłącznie działalności rolniczej, niezarobkowej, bez zamiaru podporządkowania podjętych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem.

W 2014 r. Wnioskodawczyni poręczyła kredyt obrotowy Spółce z o.o., w której jej mąż był wiceprezesem zarządu i udziałowcem.

W związku z niewywiązaniem się kontrahenta z zawartego wieloletniego kontraktu, z którym Spółka męża zawarła umowę, została ogłoszona jej upadłość. Spółce z o.o. pozostał do spłacenia kredyt w łącznej kwocie 1.163.797 zł 69 gr (stan na dzień 9 grudnia 2016 r.).

Wójt Gminy, postanowieniem z dnia 19 września 2016 r., pozytywnie zaopiniował podział przedmiotowej działki na działki pod zabudowę jednorodzinną z dostępem do drogi gminnej. Podział jest zgodny z uwarunkowaniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu gminy, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy z dnia 22 października 2015 r.

W związku z przeprowadzonymi rozmowami z przedstawicielami Banku, egzekucja komornicza została zawieszona. Bank zezwolił Wnioskodawczyni na przeprowadzenie procedury sprzedaży nieruchomości gruntowej, z której cała kwota zostanie przekazana na spłatę kredytu.

Sprzedaż działek będzie odbywała się w ramach majątku osobistego, bez podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, bez podejmowania działań inwestycyjnych (np. uzbrojenie terenu), bez działań z zakresu reklamy (informacja o sprzedaży umieszczona na działkach). Działki nadal posiadają status działek rolniczych.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem - w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych - zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż ww. działek nie spełnia przesłanek zawartych w art. 5a pkt 6 i art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie stanowi ona zarobkowego charakteru działalności gospodarczej z uwagi na okoliczność nabycia tej działki w drodze darowizny od męża.

Według Wnioskodawczyni, prowadzenie przez okres 37 lat gospodarstwa rolnego, prowadzenie działalności niezarobkowej, brak zamiaru sprzedaży w momencie otrzymania działki od męża - stanowi przesłanki do uznania sprzedaży przedmiotowych działek jako działalność nieprofesjonalna, związana ze sprzedażą majątku osobistego.

Ponadto, sprzedaż działek nie stanowi źródła przychodu z zamiarem osiągnięcia zysku z uwagi na fakt zobligowania przez Bank wpłaty otrzymanych kwot ze sprzedaży na konto Banku. Znaczenie dla oceny zdarzenia mają również okoliczności życiowe w jakich znalazła się Wnioskodawczyni, tj. zajęcie działki przez komornika za dług męża oraz brak możliwości spłaty długu z emerytury rolniczej, którą otrzymuje.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

* pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,

* pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z treści tego przepisu wynika, że pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach, tzn. że działalność winna być prowadzona:

* w celu osiągnięcia dochodu - przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

* w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu;

* w sposób zorganizowany - co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną - uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z kolei art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje zasadę, z której wynika, że sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Obowiązki podatkowe zależą zatem od okoliczności uzyskania przychodów, o których mowa w powołanych wyżej przepisach.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni zamierza sprzedać działki rolne powstałe na skutek podziału działki o powierzchni 4,2000 ha, którą nabyła w 2007 r. od męża, na podstawie umowy darowizny. Działka powiększyła gospodarstwo rolne Wnioskodawczyni, które do chwili obecnej służy wyłącznie działalności rolniczej, niezarobkowej, bez zamiaru podporządkowania podjętych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. Wójt Gminy, postanowieniem z dnia 19 września 2016 r., pozytywnie zaopiniował podział przedmiotowej działki na działki pod zabudowę jednorodzinną z dostępem do drogi gminnej. Podział jest zgodny z uwarunkowaniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu gminy, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy z dnia 22 października 2015 r. Obecnie Wnioskodawczyni planuje przeprowadzić procedurę sprzedaży nieruchomości gruntowej, z której cała kwota zostanie przekazana na spłatę poręczonego przez nią kredytu obrotowego, zaciągniętego w 2014 r. przez Spółkę z o.o., w której mąż Wnioskodawczyni był wiceprezesem zarządu i udziałowcem. W związku z niewywiązaniem się kontrahenta z zawartego wieloletniego kontraktu, z którym Spółka męża zawarła umowę, została ogłoszona jej upadłość. Spółce z o.o. pozostał do spłacenia kredyt w łącznej kwocie 1.163.797 zł 69 gr. Chwilowo egzekucja komornicza Banku została zawieszona. Wnioskodawczyni wskazuje, że sprzedaż działek będzie odbywała się w ramach majątku osobistego, bez podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, bez podejmowania działań inwestycyjnych (np. uzbrojenie terenu), bez działań z zakresu reklamy (informacja o sprzedaży umieszczona na działkach). Działki nadal posiadają status działek rolniczych. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące regulacje prawne, na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych planowaną przez Wnioskodawczynię czynność zbycia ww. działek należy zakwalifikować jako sprzedaż nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Opisana we wniosku nieruchomość należy bowiem do majątku osobistego (prywatnego) Wnioskodawczyni, nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży (w celach handlowych), wykorzystywana jest wyłącznie w działalności rolniczej, niezarobkowej, bez zamiaru podporządkowania działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. Zamiar jej zbycia wynika natomiast z sytuacji osobistej Wnioskodawczyni - cała kwota zostanie przekazana na spłatę poręczonego przez nią kredytu obrotowego, zaciągniętego w 2014 r. przez Spółkę z o.o., w której mąż Wnioskodawczyni był wiceprezesem zarządu i udziałowcem. Sprzedaż działek będzie odbywała się w ramach majątku osobistego, bez podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, bez podejmowania działań inwestycyjnych (np. uzbrojenie terenu), bez działań z zakresu reklamy (informacja o sprzedaży umieszczona na działkach). Działki nadal posiadają status działek rolniczych.

Mając na uwadze powyższe, rzeczoną transakcję należy rozpatrywać przez pryzmat uregulowań przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że ww. działki zostały wydzielone z działki nabytej przez Wnioskodawczynię w 2007 r. na podstawie umowy darowizny, pięcioletni termin - o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - upłynął z końcem 2012 r. Wobec tego zbycie przez Wnioskodawczynię ww. działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną z dostępem do drogi gminnej - nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.