0461-ITPB1.4511.771.2016.1.MPŁ - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 6 września 2016 r. (data wpływu 13 września 2016 r.), uzupełnionym w dniu 12 października 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 13 września 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2016 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości tj. działek 1683/4, 1683/5 i 1683/6 o powierzchni 10 arów każda, a także 3/5 działki 1683/8, będącej drogą dojazdową do ww. działek. Działki te powstały z geodezyjnego podziału działki 1683/1, którą wyodrębniono w wyniku "Umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności" zawartej z siostrą Wnioskodawcy w dniu 3 kwietnia 2012 r.

Wcześniej działka 1683 była przedmiotem współwłasności (po 1/2). Została Wnioskodawcy oraz Jego siostrze przekazana przez rodziców w ramach "Umowy podziału gospodarstwa rolnego" z dnia 8 maja 1989 r. Działka 1683 była użytkowana rolniczo. Wnioskodawca jest posiadaczem gospodarstwa rolnego o pow. ok. 3 ha. Podczas sprzedaży działek Wnioskodawca poniósł koszt pośrednictwa sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca oświadczył, że zniesienie współwłasności nieruchomości polegało na równym podziale działki, o równej wartości, bez żadnej korzyści majątkowej dla stron.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy należny będzie podatek dochodowy, w jakiej wysokości, od jakiej podstawy?

2. Czy istnieje ewentualna możliwość zwolnienia od podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien On zapłacić podatku dochodowego. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek przeznaczy na cele budowlane i remontowe. Jest w wieku przedemerytalnym i nie zamierza zaciągać pożyczek na te cele.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przede wszystkim należy wyjaśnić, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości wiążą z datą jej nabycia. Nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa). Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można odpłatnie lub nieodpłatnie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2016 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości tj. działek 1683/4, 1683/5 i 1683/6 o powierzchni 10 arów każda, a także 3/5 działki 1683/8, będącej drogą dojazdową do ww. działek. Działki te powstały z geodezyjnego podziału działki 1683/1, którą wyodrębniono w wyniku "Umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności" zawartej z siostrą Wnioskodawcy w dniu 3 kwietnia 2012 r.

Wcześniej działka 1683 była przedmiotem współwłasności (po 1/2). Została Wnioskodawcy oraz Jego siostrze przekazana przez rodziców w ramach "Umowy podziału gospodarstwa rolnego" z dnia 8 maja 1989 r. Działka 1683 była użytkowana rolniczo. Wnioskodawca jest posiadaczem gospodarstwa rolnego o pow. ok. 3 ha. Podczas sprzedaży działek Wnioskodawca poniósł koszt pośrednictwa sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca oświadczył, że zniesienie współwłasności nieruchomości polegało na równym podziale działki, o równej wartości, bez żadnej korzyści majątkowej dla stron.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.) współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać.

Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić (art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego).

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w drodze zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio posiadał to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej posiadany udział, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział, dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

O tym czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Mając zatem na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz przedstawiony stan faktyczny, stwierdzić należy, że w konsekwencji zniesienia współwłasności w dniu 3 kwietnia 2012 r. i przyznania Wnioskodawcy działki 1683/1, nie powiększył się stan majątku osobistego jaki przysługiwał uprzednio Wnioskodawcy (tj. w stosunku do stanu posiadania z 1989 r.) we współwłasności działki 1683, o ile rzeczywiście - jak wskazuje Wnioskodawca - zniesienie współwłasności nieruchomości polegało na równym podziale działki, o równej wartości, bez żadnej korzyści majątkowej dla stron.

Również na skutek dokonania podziału geodezyjnego działki 1683/1 na działki 1683/4, 1683/5 i 1683/6 o powierzchni 10 arów każda oraz 3/5 działki 1683/8 nie dochodzi do przeniesienia własności wydzielanych działek na nowego właściciela lecz do zmiany powierzchni oraz numerów ewidencyjnych działek, które nadal pozostają własnością Wnioskodawcy.

Zatem zniesienie współwłasności dokonane w 2012 r. oraz jej późniejszy podział geodezyjny nie stanowią w przypadku Wnioskodawcy nowego nabycia, a za datę nabycia nieruchomości, którą Wnioskodawca sprzedał należy uznać rok 1989.

W związku z powyższym, kwota uzyskana ze sprzedaży w 2016 r. działek o których mowa we wniosku, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ z końcem 1994 r. pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

W związku z potwierdzeniem stanowiska Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz biorąc pod uwagę treść pytania drugiego, dotyczącego zwolnienia przychodu - należy wskazać, że rozstrzyganie kwestii przedstawionej w pytaniu drugim stało się bezprzedmiotowe.

Ponadto tut. organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalenie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem stan faktyczny przedstawiony we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej różni się od stanu faktycznego, który wystąpił w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja indywidualna nie będzie chroniła Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.