0461-ITPB1.4511.1044.2016.1.AK - Opodatkowanie przychodów z najmu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia 2016 r. (data wpływu 29 grudnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu - jest prawidłowe.

W dniu 29 grudnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, utrzymującą się z emerytury, jest również właścicielem lokalu użytkowego. W dniu 30 kwietnia 2015 r. zawarł umowę najmu ww. lokalu na czas nieoznaczony, licząc od 1 maja 2015 r. Z umowy tej wynika, że czynsz najmu wynosi 3 000 zł miesięcznie, a termin jego zapłaty za dany miesiąc przypadać będzie do 10 dnia danego miesiąca. Najem tego lokalu stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od całej wymienionej kwoty tj. 3 000 zł przychodu Wnioskodawca płaci co miesiąc podatek dochodowy zryczałtowany według stawki 8,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Z ww. przychodu opłacał również należności związane z bieżącym utrzymaniem przedmiotu najmu (media, administrowanie, opłaty na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej, dzierżawa terenu pod schody do lokalu).

Wnioskodawca w dniu 12 września 2016 r. podpisał z Najemcą aneks do ww. umowy, w którym wyodrębnił kwotę czynszu najmu w wysokości 2100 zł za każdy miesiąc oraz zawarł zapis, że Najemca będzie dodatkowo uiszczał opłaty eksploatacyjne, związane z bieżącym utrzymaniem przedmiotu najmu, na podstawie dołączanych do faktury rachunków (aktualna łączna wysokość tych opłat wynosi: 956,77 zł). Aneks wszedł w życie z dniem 1 października 2016 r. i od tej pory Wnioskodawca wystawia dla Najemcy (prowadzącego działalność gospodarczą) fakturę, w której wyodrębnione są 3 (trzy) pozycje wskazujące nazwę opłaty oraz określone kwoty za nie:

1. Czynsz najmu lokalu, kwota: 2100 zł.

2. Za dzierżawę terenu pod schody dla Zarządu Mienia Komunalnego (podany nr faktury), kwota: 509,87 zł.

3. Za składniki opłat dla Wspólnoty Mieszkaniowej wynikające z faktury (podany numer), kwota: 446,90 zł.

Do wystawianej faktury, dołącza jako załączniki (dotyczące pozycji nr 2 i 3) kserokopie faktur (z Zarządu Mienia Komunalnego oraz Wspólnoty Mieszkaniowej). Od października 2016 r. opłaca podatek w wysokości 8,5% jedynie od czynszu najmu (pozycja nr 1 na fakturze), czyli od kwoty 2100 zł, natomiast wymienione w pozycjach nr 2 i 3 ww. faktury należności traktuje jako koszty uzyskania przychodu, zgodnie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwoty wyszczególnione w pozycjach nr 2 i 3 wystawianej faktury odprowadza na konto podmiotów, które naliczają opłaty za bieżące utrzymanie przedmiotu najmu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przychodem, od którego należy odprowadzić zryczałtowany podatek w wysokości 8,5% zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest tylko kwota czynszu najmu lokalu (wyszczególniona na fakturze odrębnie), bez dodatkowych kosztów eksploatacyjnych, związanych z bieżącym utrzymaniem przedmiotu najmu, które są wyszczególnione w miesięcznych fakturach, do których ponoszenia zobowiązany jest Najemca zgodnie z umową najmu?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem w wysokości 8,5% jest jedynie kwota czynszu najmu, ujęta w pozycji nr 1 (pierwszej) wystawianej faktury jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie, zaś kwoty wyszczególnione w pozycjach nr 2 i 3 faktury, obejmujące opłaty dodatkowe związane z bieżącym utrzymaniem przedmiotu najmu, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową Najemca, nie stanowią dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego. Jako Wynajmujący musi ww. należności odprowadzić podmiotom trzecim, pełniąc jedynie rolę pośrednika pomiędzy Najemcą a zarządcą. Zatem opłaty te stanowią koszt uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od których Wynajmujący nie powinien odprowadzać podatku wynikającego z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032), źródłem przychodów jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy - z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl natomiast art. 662 § 2 ww. ustawy, drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Stosownie bowiem do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ww. ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r. poz. 2180), ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłata za lokal, koszty energii elektrycznej oraz gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, utrzymującą się z emerytury, jest również właścicielką lokalu użytkowego. W dniu 30 kwietnia 2015 r. zawarł umowę najmu ww. lokalu na czas nieoznaczony, licząc od 1 maja 2015 r. Z umowy tej wynika, że czynsz najmu wynosi 3 000 zł miesięcznie, a termin jego zapłaty za dany miesiąc przypadać będzie do 10 dnia danego miesiąca. Najem tego lokalu stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od całej wymienionej kwoty tj. 3 000 zł przychodu Wnioskodawca płaci co miesiąc podatek dochodowy zryczałtowany według stawki 8,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Z ww. przychodu opłacał również należności związane z bieżącym utrzymaniem przedmiotu najmu (media, administrowanie, opłaty na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej dzierżawa terenu pod schody do lokalu).

Wnioskodawca w dniu 12 września 2016 r. podpisał z Najemcą aneks do ww. umowy, w którym wyodrębnił kwotę czynszu najmu w wysokości 2100 zł za każdy miesiąc oraz zawarł zapis, że Najemca będzie dodatkowo uiszczał opłaty eksploatacyjne, związane z bieżącym utrzymaniem przedmiotu najmu, na podstawie dołączanych do faktury rachunków (aktualna łączna wysokość tych opłat wynosi: 956,77 zł). Aneks wszedł w życie z dniem 1 października 2016 r. i od tej pory Wnioskodawcza wystawia dla Najemcy (prowadzącego działalność gospodarczą) fakturę, w której wyodrębnione są 3 (trzy) pozycje wskazujące nazwę opłaty oraz określone kwoty za nie:

1. Czynsz najmu lokalu, kwota: 2100 zł.

2. Za dzierżawę terenu pod schody dla Zarządu Mienia Komunalnego (podany nr faktury), kwota: 509,87 zł.

3. Za składniki opłat dla Wspólnoty Mieszkaniowej wynikające z faktury (podany numer), kwota: 446,90 zł.

Do wystawianej faktury, dołącza jako załączniki (dotyczące pozycji nr 2 i 3) kserokopie faktur (z Zarządu Mienia Komunalnego oraz Wspólnoty Mieszkaniowej). Od października 2016 r. opłaca podatek w wysokości 8,5% jedynie od czynszu najmu (pozycja nr 1 na fakturze), czyli od kwoty 2100 zł, natomiast wymienione w pozycjach nr 2 i 3 ww. faktury należności traktuje jako koszty uzyskania przychodu, zgodnie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwoty wyszczególnione w pozycjach nr 2 i 3 wystawianej faktury odprowadza na konto podmiotów, które naliczają opłaty za bieżące utrzymanie przedmiotu najmu.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.

Wbrew twierdzeniom zawartym we wniosku kwoty opłat za dzierżawę terenu oraz opłat eksploatacyjnych nie stanowią kosztów uzyskania przychodów. Podstawą opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest przychód, wobec czego koszty uzyskania przychodu nie są - przy tej formie opodatkowania - uwzględniane. Stwierdzić jednak należy, że w zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a administratorem budynku lub dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega wobec tego jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Mając to na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie, z którym nie powinien odprowadzać podatku od opłat dodatkowych odprowadzanych na rzecz osób trzecich, należało uznać za prawidłowe.

Jeżeli opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym wydana interpretacja nie chroni Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.