0115-KDIT3.4011.65.2019.2.MR - Przychód ze sprzedaży lokali użytkowych stanowiących środki trwałe w działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2019 r. (data wpływu), uzupełnionym w dniu 28 lutego oraz 15 marca 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali użytkowych, stanowiących środki trwałe w prowadzonej działalności gospodarczej - jest prawidłowe.

W dniu 12 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali użytkowych, stanowiących środki trwałe w prowadzonej działalności gospodarczej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych i prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem są m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzenia nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W 2016 r. ojciec Wnioskodawcy darował jemu dwie nieruchomości - samodzielne lokale niemieszkalne (dalej: osobno Lokal i łącznie Lokale) wraz z udziałem w części nieruchomości wspólnej, którą stanowił grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli Lokali. Darowizna była zwolniona z podatku od spadku i darowizn. Po otrzymaniu Lokali Wnioskodawca w 2016 r. wprowadził je - jako kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania - do ewidencji środków trwałych i wartość niematerialnych i prawnych, ale nie dokonywał od nich odpisów amortyzacyjnych, ponieważ Lokale te zostały poddane modernizacji celem dostosowania ich do potrzeb rynkowych. Na wynajem Lokali w stanie sprzed modernizacji nie było zainteresowania. Wartość nakładów na każdy z Lokali przekraczała 30% wartości początkowej lokali (tj. wartości określonej w umowie darowizny, odpowiadającej ich wartości rynkowej). W wyniku modernizacji Lokale podzielono w ten sposób, że wyodrębniono z nich kilkanaście samodzielnych lokali. W ten sposób powstały m.in. lokale użytkowe, które na podstawie oświadczeń Wnioskodawcy o ustanowieniu odrębnej własności lokali, stały się odrębnym przedmiotem własności. Jeden z lokali użytkowych Wnioskodawca sprzedał w 2017 r. Pozostałe lokale użytkowe zostały przed 1 stycznia 2018 r. wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, każdy po wartości początkowej równej wartości nakładów przypadających na dany lokal, powiększonej o wartość Lokalu określoną w umowie darowizny z 2016 r. Wnioskodawca amortyzuje te lokale. Wnioskodawca planuje sprzedaż pozostałych lokali użytkowych. Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy przychód ze zbycia lokali użytkowych może pomniejszyć uwzględniając również wartość Lokalu z umowy darowizny z 2016 r.

W uzupełnieniu wniosku podano, że lokal użytkowy, który został sprzedany w 2017 r. stanowił środek trwały i był ujęty w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. W jaki sposób Wnioskodawca powinien określić dochód ze sprzedaży lokalu użytkowego w 2017 r.?

2. W jaki sposób Wnioskodawca powinien określić dochód ze sprzedaży lokali użytkowych w przyszłości?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód ze sprzedaży lokali użytkowych powinien określić na zasadach określonych w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w kwocie stanowiącej różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową lokalu użytkowego wykazaną w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Wartość początkową danego lokalu użytkowego wykazaną w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych należy określić uwzględniając wartość Lokalu określoną w umowie darowizny z 2016 r., powiększoną o wartość nakładów przypadających na dany lokal użytkowy. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest również pozarolnicza działalność gospodarcza. W świetle art. 14 ust. 1 ustawy - za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio. W świetle powyższego stwierdzić należy, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy a wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Biorąc pod uwagę uregulowania zawarte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i przedstawiony stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że przychody uzyskane z tytułu sprzedaży lokali użytkowych stanowią dla Wnioskodawcy przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomości zostałyby wycofane z działalności. Dochód ze sprzedaży lokali użytkowych ustalić należy w oparciu o art. 24 ust. 2 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14, a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa. Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:

22g ust. 10, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tego prawa lub udziału w takim prawie.

Mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy wskazać należy, że dochód ze sprzedaży lokali użytkowych należy wyliczyć jako różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży a niezamortyzowaną wartością początkową środka trwałego. Przy określaniu wartości początkowej lokalu użytkowego w opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym należy uwzględnić wartość Lokalu określoną w umowie darowizny z 2016 r., powiększoną o wartość nakładów przypadających na dany lokal użytkowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.