0115-KDIT3.4011.441.2018.1.DP - PIT w zakresie opodatkowania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 12 września 2018 r. (data wpływu 26 września 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 14 listopada 2018 r. (data wpływu 15 listopada 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 26 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni wspólnie z mężem i ciocią zakupiła lokal mieszkalny o pow. około 120 m² -bez fizycznego podziału. Między małżonkami istnieje wspólność majątkowa. Wnioskodawczyni wraz z mężem posiada 2/3 udziału w ww. lokalu, natomiast ciocia posiada 1/3 udziału. Ciocia aktualnie mieszka w innym mieście, a zakupione wspólnie mieszkanie traktuje jako zabezpieczenie na starość. Wnioskodawczyni wraz mężem i dzieckiem zamieszka w ww. mieszkaniu, pozostawiając jeden pokój niezamieszkały.

Ciocia wyraża zgodę na wynajęcie tego pokoju np. studentom i nie będzie z tego tytułu czerpać pożytków. W związku z tym Wnioskodawczyni planuje podpisanie z ciocią umowy, z której będzie wynikało, że nie będzie ona czerpać pożytków z najmu. Wnioskodawczyni natomiast chciałaby wynająć ten pokój, pobierać w całości kwotę z najmu i płacić podatek dochodowy z tego tytułu.

Wnioskodawczyni złożyła do Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z najmu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni, jako współwłaściciel lokalu, może pobierać w całości pożytki z najmu tego lokalu i od całości opłacać podatek dochodowy?

Wnioskodawczyni uważa, że może pobierać w całości pożytki z najmu i od całości opłacać podatek dochodowy. Zaprezentowane przez nią stanowisko będzie zgodne z obowiązującym prawem, ponieważ zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, nie ma żadnych przeszkód aby pozostali współwłaściciele mieszkania scedowali na rzecz jednego ze współwłaścicieli swoją część dochodów z tytułu najmu. W tej sytuacji tylko współwłaściciel, który faktycznie będzie uzyskiwał przychody z tytułu najmu, będzie zobowiązany do rozliczenia tych przychodów w podatku dochodowym.

Takie stanowisko znajdziemy m.in w piśmie z dnia 2 lutego 2010 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPB1/415-856/09-2/AG) gdzie możemy przeczytać "Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż warunkiem powstania obowiązku podatkowego w przypadku każdego wspólnika nie jest posiadanie udziału we własności lokalu, lecz prawo do pobierania pożytków z udziału w nieruchomości".

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 z późn. zm.) osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. poprzez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Powyższe przepisy wyraźnie wskazują, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w cytowanym uprzednio art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, lub działów specjalnych produkcji rolnej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 4, osiąganych przez podatników opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30c, nie łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1 (art. 8 ust. 1a).

Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (art. 8 ust. 2).

W myśl art. 8 ust. 3 ww. ustawy zasady, o których mowa w ust. 1 i 2, mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

W myśl art. 8 ust. 4 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 3, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6, pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy.

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 3, obowiązuje przy zapłacie zaliczek przez cały rok podatkowy oraz przy składaniu zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty), chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek i składania zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z tego tytułu (art. 8 ust. 5).

Zgodnie z art. 8 ust. 6 omawianej ustawy wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 3, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6, pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków.

Osoby osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r. poz. 2157 z późn. zm.).

W art. 12 ust. 5-8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewidziane zostały analogiczne zasady jak w cytowanym uprzednio art. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczące możliwości uiszczania podatku dochodowego przez jednego z małżonków.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Natomiast w myśl art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Treść art. 207 ww. Kodeksu, stanowi że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum, określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów, a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.

Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż, to wynika z treści art. 206 ww. Kodeksu i postanowienia takiej umowy są wiążące. W przypadku nieruchomości oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tej nieruchomości umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki takiej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron, nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Zatem dokonanie podziału quoad usum oznacza "wewnętrzne" zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Jeśli więc, współwłaściciele nieruchomości zawrą umowę quoad usum, to tylko ci współwłaściciele, którzy na mocy takiej umowy uprawnieni będą do wyłącznego korzystania z części rzeczy wspólnej uzyskają przychód z wynajęcia tej nieruchomości. Pozostali współwłaściciele niebędący stroną stosunku najmu nie uzyskają z tego tytułu żadnego przychodu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wspólnie z mężem i ciocią zakupiła lokal mieszkalny, bez fizycznego podziału. Między małżonkami istnieje wspólność majątkowa. Wnioskodawczyni wraz z mężem posiada 2/3 udziału w ww. lokalu, natomiast ciocia posiada 1/3 udziału. Ciocia aktualnie mieszka w innym mieście, a zakupione wspólnie mieszkanie traktuje jako zabezpieczenie na starość. Wnioskodawczyni wraz mężem i dzieckiem zamieszka w ww. mieszkaniu, pozostawiając jeden pokój niezamieszkały. Ciocia Wnioskodawczyni wyraża zgodę na wynajęcie tego pokoju np. studentom i nie będzie z tego tytułu czerpać pożytków. W związku z tym Wnioskodawczyni planuje podpisanie z ciocią umowy, z której będzie wynikało, że nie będzie ona czerpać pożytków z najmu. Wnioskodawczyni natomiast chciałaby wynająć ten pokój, pobierać w całości kwotę z najmu i płacić podatek dochodowy z tego tytułu. Wnioskodawczyni złożyła do Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z najmu.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące uregulowania prawne stwierdzić należy, że skoro współwłaścicielami lokalu mieszkalnego są: Wnioskodawczyni, jej mąż oraz ciocia, a Wnioskodawczyni planuje zawrzeć z ciocią umowę, z której będzie wynikało, iż ciocia nie będzie czerpać pożytków z najmu, to Wnioskodawczyni, na mocy tej umowy, będzie uprawniona do korzystania z części rzeczy wspólnej, uzyskując przychód z wynajęcia tej części lokalu mieszkalnego. Zatem skoro Wnioskodawczyni złożyła do Naczelnika Urzędu Skarbowego - w wymaganym terminie - stosowne oświadczenie, o którym mowa w cytowanym uprzednio art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, to będzie mogła uiszczać podatek dochodowy - od całości dochodu (przychodu) uzyskiwanego z najmu lokalu mieszkalnego - w obowiązującej ją stawce, na zasadach odpowiednich dla wybranej formy, opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej wskazać należy, że dotyczy ona tylko konkretnej, indywidualnej sprawy podatnika, w określonym stanie faktycznym czy zdarzeniu przyszłym i w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące, zwłaszcza, że wydana została w innym stanie faktycznym i prawnym. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, iż nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78-79, 50-126 Wrocław, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.