0115-KDIT3.4011.395.2017.2 - Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 146 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 listopada 2017 r. (data wpływu 29 listopada 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 stycznia 2018 r. (data wpływu 8 stycznia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 29 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 3 stycznia 2018 r. (data wpływu 8 stycznia 2018 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Małżonkowie we wrześniu 1997 r. nabyli prawo użytkowania wieczystego do dwóch działek. Jedna jest niezabudowana - rolna, a druga zabudowana dwiema halami produkcyjnymi - stanowiącymi odrębne nieruchomości budynkami. Małżonkowie nabycia dokonali z majątku dorobkowego na zasadach współwłasności. Wójt gminy decyzją z marca 1998 r. przekształcił prawo użytkowania wieczystego wyżej wymienionych dwóch działek i ustalił raty spłaty zobowiązania. Ostatnia rata została zapłacona w marcu 2012 r. Przed zakupem budynki były leasingowane (umowa z listopada 1991 r.). Odpisów amortyzacyjnych dotyczących tych budynków zgodnie z umową dokonywał leasingodawca.

Budynki i grunt zostały nabyte przez osoby fizyczne - małżonków do ich majątku prywatnego. Na nieruchomości zabudowanej halami małżonkowie prowadzili działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Spółka ta prowadziła działalność w zakresie produkcji wyrobów budowlanych z betonu, według PKD sklasyfikowaną pod kodem 23 61 Z. Budynki oraz grunty nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, w związku z czym nie były dokonywane żadne odpisy amortyzacyjne. Nie stanowiły one środków trwałych spółki.

Na działce niezabudowanej nie była prowadzona działalność gospodarcza. Na działce tej znajduje się staw i pokłady żwiru, które nie były nigdy eksploatowane w ramach działalności gospodarczej. Działka służyła małżonkom w prywatnych celach rekreacyjnych. Grunty nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, gdyż nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, stanowiły jedynie działkę sąsiednią do tej, na której działalność była wykonywana. Nie stanowiły one środków trwałych spółki.

Następnie w lutym 1999 r. małżonkowie zakupili kolejną sąsiadującą do wyżej wymienionych dwóch działek działkę, na której posadowiony był budynek mieszkalny jednokondygnacyjny z poddaszem użytkowym, częściowo podpiwniczony, murowany, przeznaczony do rozbiórki. Działka ta stanowiła siedlisko rolne, które w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone było do likwidacji ze względu na lokalizację w strefie uciążliwości projektowanego wysypiska. Wysypisko nie powstało do dnia dzisiejszego (brak jest planów na realizację takiego wysypiska). Działka ta nie została przekształcona i nie była na niej prowadzona działalność gospodarcza. Budynek mieszkalny nie został rozebrany. Nieruchomość została zakupiona w ramach wspólności małżeńskiej za fundusze pochodzące z majątku dorobkowego. Nigdy nie stanowiła środków trwałych spółki i nie była na niej prowadzona działalność gospodarcza.

Małżonkowie zamierzają dokonać sprzedaży wszystkich wymienionych nieruchomości na rzecz jednego nabywcy i zlikwidować spółkę. W dniu sprzedaży będzie istniała między małżonkami wspólność ustawowa.

W momencie dokonania sprzedaży wskazanych nieruchomości spółka rozliczać się będzie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż wyżej wymienionych nieruchomości przez małżonków będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a jeśli tak, to w jaki sposób?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż wyżej wymienionych dwóch nieruchomości (działka niezabudowana nabyta w 1998 r., działka zabudowana budynkiem mieszkalnym nabyta w 1999 r.) dokonana przez małżonków jako przez osoby fizyczne, po upływie 5 lat od daty nabycia będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Natomiast działka zabudowana dwiema halami podlegać będzie opodatkowaniu.

Sprzedaż dwóch nieruchomości (działka niezabudowana, działka zabudowana budynkiem mieszkalnym) to sprzedaż prywatnego majątku małżonków. Sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od daty nabycia, zatem będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Natomiast nieruchomość zabudowana dwiema halami pomimo, iż nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, i nie były od niej dokonywane odpisy amortyzacyjne, podlegać będzie opodatkowaniu stawką obowiązującą w dniu sprzedaży nieruchomości, tj. 10% od przychodu (art. 12 ust. 10 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku), ponieważ w następnych latach od 2018, ze względu na zmniejszające się przychody spółki, wspólnicy zamierzają wybrać jako formę opodatkowania ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

* pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,

* pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy - nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej i dniem ich zbycia nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

* nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

* nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przychodem z działalności gospodarczej jest również - w myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy - przychód uzyskany z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

* wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie zalicza się stosownie do treści art. 14 ust. 2c ww. ustawy, przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

* o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c amortyzacji natomiast nie podlegają:

* zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają zatem uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - znaczenie ma sam fakt wykorzystywania tego składnika w działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe uregulowania do przedstawionego stanu faktycznego na wstępie trzeba zauważyć, że jak słusznie uznał Wnioskodawca, zbycie dwóch nieruchomości (niezabudowanej i zabudowanej budynkiem mieszkalnym) przyniesie odmienne skutki podatkowe, niż zbycie trzeciej nieruchomości (zabudowanej halami produkcyjnymi).

Jak wykazano, sprzedaż (nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej) nieruchomości, które nie służyły prowadzeniu działalności gospodarczej, nie były w niej wykorzystywane i nie stanowią w związku z tym środków trwałych spółki, nie powoduje powstania przychodów z działalności gospodarczej. Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli między chwilą nabycia tych nieruchomości, a chwilą ich odpłatnego zbycia upłynie 5 lub więcej lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), to taka sprzedaż nie skutkuje powstaniem przychodów na gruncie ww. ustawy. Tego rodzaju okoliczności zaistnieją przy sprzedaży przez małżonków dwóch działek (niezabudowanej i zabudowanej budynkiem mieszkalnym) nabytych w 1998 r. i w 1999 r. Zgodnie bowiem z opisem stanu faktycznego zawartym we wniosku, działki te nie służyły prowadzeniu działalności gospodarczej, a ich sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu tej działalności. Od końca roku, w którym miało miejsce nabycie przedmiotowych nieruchomości, do momentu ich sprzedaży upłynie więcej niż 5 lat. Sprzedaż ta, nie stanowiąc źródła przychodów, nie będzie zatem skutkowała obowiązkiem odprowadzenia podatku od kwoty uzyskanej na jej podstawie.

Odmiennie sytuacja kształtuje się w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej halami produkcyjnymi, ponieważ wykorzystywana ona była i jest przez wspólników do celów związanych z działalnością gospodarczą. Zarówno grunt (wskazany w art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym), jak i stojące na nim budynki (wskazane w art. 22a pkt 1), spełniają definicję środków trwałych podlegających wpisowi do ewidencji. Jak wskazuje art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym, przychody ze sprzedaży takiej nieruchomości to przychody ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, czyli z pozarolniczej działalności gospodarczej, i nie ma tu znaczenia fakt, że Wnioskodawca nie dopełnił obowiązków formalnych wprowadzenia tych składników majątku do ewidencji środków trwałych.

Kwota uzyskana ze sprzedaży wskazanej działki wraz z budynkami, jako przychód z działalności gospodarczej, podlegać więc będzie opodatkowaniu zgodnie z wybraną formą opodatkowania.

Z treści wniosku wynika, że w momencie dokonania przez wspólników sprzedaży wskazanych nieruchomości, przychody z działalności spółki będą oni rozliczać w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Na tej podstawie należy stwierdzić, że kwoty pochodzące ze sprzedaży przedmiotowej działki zabudowanej halami produkcyjnymi również powinny zostać rozliczone w ten sposób.

Do sprzedaży przedmiotowej działki zastosowanie znajdzie art. 12 ust. 10 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r. poz. 2157 z późn. zm.) W myśl tego przepisu, w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

* bez względu na okres ich nabycia - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Przychód uzyskany ze sprzedaży działki wskazanej we wniosku, zabudowanej halami produkcyjnymi, do której odnosi się pkt 1 niniejszego przepisu, w przypadku wyboru opodatkowania go ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie zatem objęty 10 -procentową stawką ryczałtu.

Należy podkreślić, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości opodatkowania przez wspólników przychodów ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych uznaje się za prawidłowe tylko przy założeniu, że faktycznie spełnione zostaną kryteria takiego opodatkowania przychodów z działalności prowadzonej przez nich spółki, przewidziane w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, o czym niniejsza interpretacja nie rozstrzyga.

Podsumowując, kwoty uzyskane przez Wnioskodawcę ze sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości: niezabudowanej, nabytej w 1998 r. i zabudowanej budynkiem mieszkalnym (nabytej w 1999 r.) nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast sprzedaż nieruchomości zabudowanej halami produkcyjnymi, nabytej w 1998 r., spowoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej. Jeżeli przychody wspólnika z działalności prowadzonej przez niego spółki rozliczane będą w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, to również przychód ze zbycia przedmiotowej nieruchomości powinien on rozliczyć w ten sposób, stosując przy tym stawkę w wysokości 10% przychodu.

Ze względu na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Końcowo wskazać należy, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla małżonka Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.