0115-KDIT3.4011.297.2020.1.KR - Zwolnienie z PIT przychodu ze zbycia nieruchomości przeznaczonego na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 kwietnia 2020 r. (data wpływu 9 kwietnia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości i możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego:

* w części dotyczącej terminu na wydatkowanie kwoty uzyskanej ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe - jest nieprawidłowe,

* w pozostałej części - jest prawidłowe.

W dniu 9 kwietnia 2020 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości i możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca 1 czerwca 2018 r. nabył od rodziców w drodze darowizny budynek mieszkalny, który następnie sprzedał w dniu 1 października 2018 r., za kwotę 575 000 zł. Nieruchomość była zabezpieczona hipoteką w celu zabezpieczenia spłaty kredytu. Zważywszy na ten fakt Wnioskodawca otrzymał od nabywcy mieszkania kwotę 270 051,38 zł, zaś pozostała część czyli 304 948,62 zł została przeznaczona na spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

W kwietniu 2019 r. Zainteresowany złożył zeznanie podatkowe PIT-39, w którym wykazał, że kwotę 270 051,38 zł ma zamiar przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w terminie wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.; dalej "Ustawa PIT"). W myśl zasady "tempus regit actum" ("czas rządzi czynnością prawną"), aby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia, w przypadku sprzedaży nieruchomości w 2018 r., wydatkowanie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe powinno nastąpić w ciągu dwóch lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Następnie Wnioskodawca powziął wątpliwość co do wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. W ślad za tym, w lipcu 2019 r. złożył on korektę PIT-39 za 2018 r., w której nie wykazał dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy PIT. Wnioskodawca zapłacił należny podatek wraz z odsetkami.

Zamiar Wnioskodawcy ponownie uległ zmianie, ponieważ 13 marca 2020 r. nabył on mieszkanie za kwotę 660 000 zł. Ze środków otrzymanych w 2018 r., tj. z puli 270 051,38 zł. Wnioskodawca przeznaczył na zakup nowego mieszkania 168 000 zł.

Powierzchnia zakupionej nieruchomości jest duża-wynosi 137 m², co powinno się przyczynić do stworzenia nieuciążliwych warunków mieszkaniowych dla wielodzietnej rodziny Wnioskodawcy (żona i czworo dzieci w wieku od 2 do 9 lat). Mieszkanie nadaje się do remontu i Zainteresowany przeznaczy na ten cel co najmniej 102 051, 38 zł, związku z czym wydatkuje kwotę uzyskaną ze sprzedaży budynku w 2018 r. (270 051,28 zł) na nabycie i remont lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca nabył lokal w 2020 r. celem zamieszkania w nim z rodziną i realizowania własnego celu mieszkaniowego. Jednakże z uwagi na niepewną sytuację, która powstała (epidemia koronawirusa), a co za tym idzie - przewidywane spowolnienie gospodarcze, Wnioskodawca poważnie rozważa zmianę planu, ponieważ prowadzi działalność gospodarczą w zakresie reklamy, a jest to branża wrażliwa. Wnioskodawca w granicy 80-90% dochodu osiąga ze sprzedaży kalendarzy dla firm. Materiały promocyjne nie są artykułami pierwszej potrzeby, dlatego spodziewa się on znacznego spadku dochodów. Po rozmowach z dotychczasowymi klientami wnioskuje, że w tym roku ograniczą zakupy, lub całkowicie z nich zrezygnują, o ile całkowicie nie zamkną swoich firm. Obawy zapewnienia rodzinie godnych warunków egzystencji zwiększa fakt, że żona Wnioskodawcy jest na urlopie wychowawczym i obecnie nie osiąga dochodów. Istnieje ryzyko, że Wnioskodawcy może nie stać na zamieszkanie w nowej nieruchomości przez najbliższych kilka lat. W związku z tym rozważa on wynajęcie tego mieszkania i czerpać przychody z najmu celem ochrony bytu materialnego swojej rodziny jednocześnie zamieszkując w mniejszym, tańszym, wynajmowanym lokalu mieszkalnym. Wynajęcie tego lokalu ma mieć charakter przejściowy, gdyż Wnioskodawca będzie dążył do zamieszkania w nieruchomości w ciągu kilku najbliższych lat. Wobec zaistniałych okoliczności, Wnioskodawca zamierza ponownie złożyć korektę PIT-39 za 2018 r., w którym wykaże ponownie dochód zwolniony, występując jednocześnie z wnioskiem o zwrot nadpłaty podatku.

W związku z tym zadano następujące pytania.

Czy zakup i remont przedmiotowego lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe, przy kilkuletnim jego wynajęciu uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedstawiając własne stanowisko Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych. Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy PIT, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego * położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wnioskodawca wskazał, że odnosząc zacytowane przepisy na grunt przedmiotowej sprawy zauważyć należy, że prawodawca nie zdefiniował pojęcia "własne cele mieszkaniowe". Zainteresowany wskazał, że pogląd w tej sprawie wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z 20 października 2015 r. syg. akt I SA/Bd 791/15, w którym orzekł, iż pojęcie celu związane jest z wewnętrzną postawą człowieka, określanej najczęściej mianem chęci, woli, dążenia, zamiaru, postawy motywującej (powodującej) ludzkie działanie. Zatem wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe, to wydatek dokonany w zamiarze zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych. Ponadto Sąd wskazał, że ustawa nie formułuje żadnych innych warunków, od których uzależnione jest zwolnienie podatkowe, w szczególności aby nabywca lokalu zamieszkiwał w nim przez jakiś określony czas. W konsekwencji, czasowe wynajęcie lokalu mieszkalnego, nabytego w celu zaspokajaniu własnych celów mieszkaniowych, nie oznacza, że wydatek nie został poniesiony na własne cele mieszkaniowe. Ponadto, w indywidualnej interpretacji prawa podatkowego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 czerwca 2019 r. nr 0112-KDIL3-3.4011.149.2019.1.MM, stwierdzono, że brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje własnego celu mieszkaniowego w przypadku, gdy kupił nieruchomość w celu zamieszkania w niej, ale w nieruchomości tej-z różnych powodów-zamieszka po upływie określonego czasu, np. kilku miesięcy. W takim przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia okoliczność, że np. lokal będzie przez kilka miesięcy wynajmowany. Innymi słowy, w rozpatrywanej sprawie zakup i remont lokalu mieszkalnego, pierwotnie przeznaczonego na wynajem należy traktować jako realizację własnych celów mieszkaniowych, gdyż ostatecznie Wnioskodawca w owym lokalu zamieszka. Wobec przedstawionego powyżej opisu zdarzenia przyszłego, przytoczonych przepisów prawa podatkowego, powołanego orzeczenia i interpretacji, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że pomimo wynajęcia przedmiotowego lokalu mieszkalnego przysługuje mu prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego:

* w części dotyczącej terminu na wydatkowanie kwoty uzyskanej ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe - jest nieprawidłowe,

* w pozostałej części - jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. poprzez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

d. innych rzeczy, * jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jednakże na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 przywołanej ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z zacytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest wydatkowanie (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na "własne cele mieszkaniowe" podatnika, określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty; jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Według art. 21 ust. 25 pkt 1 przywołanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego * położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wobec powyższego wyjaśnić należy, że okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy.

W swoim stanowisku Wnioskodawca wskazał, że termin na wydatkowanie przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości to okres trzech lat, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. W tym miejscu należy wyraźnie zaznaczyć, że 1 stycznia 2019 r., zgodnie z nowelą ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159), zmieniły się warunki korzystania z tej ulgi. Wydłużony został, z dwóch do trzech lat, okres, w jakim można skorzystać z tej ulgi. Nowe przepisy dotyczą nieruchomości zbytych po 31 grudnia 2018 r. Nieruchomość Wnioskodawcy została zbyta w październiku 2018 r., dlatego w jej przypadku, czas na wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, to okres dwóch lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W związku z tym stanowisko Wnioskodawcy w tej części uznano za nieprawidłowe.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na "własne cele mieszkaniowe". Poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne", świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie "własnych" potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył lokal w 2020 r. z zamiarem zamieszkania w nim z rodziną i realizowania własnego celu mieszkaniowego. Jednakże z uwagi na niepewną, nagłą sytuację, która powstała (epidemia koronawirusa), a co za tym idzie-przewidywane spowolnienie gospodarcze (Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą)- Wnioskodawca poważnie rozważa zmianę planu. W związku z tym rozważa on wynajęcie tego mieszkania i czerpanie przychodów z najmu celem ochrony bytu materialnego swojej rodziny, jednocześnie zamieszkując w mniejszym, tańszym, wynajmowanym lokalu mieszkalnym. Wynajęcie tego lokalu ma mieć charakter przejściowy, gdyż Wnioskodawca będzie dążył do zamieszkania w nieruchomości w ciągu kilku najbliższych lat.

Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym, brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym - z różnych powodów - zamieszka po upływie określonego czasu. W takim przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez jakiś czas lokal będzie wynajmowany.

Co istotne, nie jest więc przeszkodą dla zastosowania omawianego zwolnienia wynajęcie nieruchomości mieszkalnej innemu podmiotowi - i to zarówno przed realizacją własnego celu mieszkaniowego, jak i już po tym fakcie. Innymi słowy, nie ma znaczenia kolejność wykonywanych działań. Ważne jest jedynie to, że nieruchomość została nabyta z zamiarem realizacji własnego celu mieszkaniowego - czy to od razu po jej nabyciu, czy też w czasie późniejszym.

W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne jedynie w sytuacji, gdy nabył lokal w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe.

Reasumując, fakt czasowego wynajmowania przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego i dopiero późniejszego zamieszkania w nim nie wykluczy możliwości skorzystania ze zwolnienia uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy podatkowej, w przypadku gdy mieszkanie nabyte zostanie w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy.

W świetle powyższego stanowisko w zakresie terminu na wydatkowanie kwoty uzyskanej ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe należało uznać za nieprawidłowe, natomiast w pozostałej części prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tutejszy organ informuje, że powołane przez Wnioskodawcę wyrok WSA oraz interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zostały wydane w indywidualnych sprawach i tylko wyłącznie w nich mają zastosowanie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów-w art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.