0115-KDIT3.4011.25.2019.2.AK - Określenie skutków podatkowych zbycia nieruchomości gruntowej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 stycznia 2019 r. (data wpływu 23 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości gruntowej - jest nieprawidłowe.

W dniu 23 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości gruntowej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną posiadającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w ramach której zajmuje się przede wszystkim produkcją mebli biurowych i sklepowych oraz ich sprzedażą. Dochody uzyskiwane z tej działalności opodatkowane są zgodnie z art. 30c ustawy o PIT (19% podatek liniowy).

W ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej Wnioskodawca, zajmuje się również pozostałą działalnością, zgodnie z wpisem do rejestru przedsiębiorców CEIDG. Ponadto, oprócz działalności gospodarczej Wnioskodawca prowadzi także działalność rolniczą.

Wnioskodawca posiada w swoim majątku osobistym własność nieruchomości gruntowej (niezabudowanej), którą zakupił w 2011 r. Dla nieruchomości odpowiedni sąd rejestrowy prowadzi odrębną księgę wieczystą. Nieruchomość ta oznaczona jest symbolem R - Grunty Orne i numerem 149/11.

Powyższa nieruchomość położona jest w sąsiedztwie działek, które Wnioskodawca sprzedał w latach poprzednich. W zakresie sąsiadujących działek sprzedanych przez Wnioskodawcę w latach poprzednich prowadzone było postępowanie podatkowe, w ramach którego została wydana decyzja organu podatkowego określająca wysokość zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy podkreślić, że opisana działka 149/11 nie była i na dzień składania wniosku nie jest objęta zakresem postępowania podatkowego ani kontroli podatkowej.

Nieruchomości nr 149/11 Wnioskodawca nabył za środki stanowiące majątek osobisty, do swojego majątku osobistego. Nieruchomość ta nie jest i nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej (ani rolniczej) Wnioskodawcy, w związku z czym jako niezwiązana z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W bliskiej przyszłości Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży opisanej nieruchomości.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że poza działką opisaną we wniosku Wnioskodawca posiada jeszcze kilka działek prywatnych, w których ma udział oraz dwie działki budowlane, a posiadał łącznie 27 działek (w tym udział w jednej działce stanowiącej drogę). Wnioskodawca wskazuje, że działki zostały zakupione jako majątek prywatny do celów osobistych. W perspektywie, działki miały być wykorzystane dla budowy domu i budynków gospodarczych, a także jako prywatny teren rekreacyjny. Przy zakupie decyzja podyktowana była różnymi alternatywnymi celami, ostatecznie z uwagi na okoliczność, że inwestycja w grunty jest inwestycją obarczoną minimalnym ryzykiem, nawet w sytuacji braku realizacji zamierzeń np. budowlanych, mogła stanowić zabezpieczenie finansowe dla dzieci Wnioskodawcy na przyszłość. Stąd, przy zakupie kierował się zamiarem powiększenia majątku prywatnego. Poszczególne działki gruntu były/są wykorzystywane przez Wnioskodawcę tylko i wyłącznie jako lokata środków pieniężnych. Sprzedaż poszczególnych działek gruntu następowała w latach 2011 - 2016. W chwili obecnej Wnioskodawca nie zamierza zbyć innych działek. W ewidencji gruntów grunt będący przedmiotem sprzedaży, o którym mowa we wniosku - z uwzględnieniem klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 1034 z późn. zm.) został ujęty w odpowiedniej ewidencji gruntów jako działka rolna: R - grunty orne. Nieruchomość o której mowa we wniosku nie stanowi gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1892 z późn zm.) ani nie wchodziła w skład takiego gospodarstwa.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie.

Czy sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości gruntowej, dokonana przez Wnioskodawcę po upływie 5 lat od daty jej nabycia będzie generowała przychód podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym będzie podlegała temu podatkowi?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanej w zdarzeniu przyszłym nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem 149/11 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem jej sprzedaż następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym została nabyta oraz zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, natomiast nieruchomość ta nie była ani nie jest składnikiem majątku wykorzystywanego na potrzeby tej działalności.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Źródłami przychodów są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...); w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

Wnioskodawca nabył wskazaną nieruchomość w 2011 r., zatem od końca roku nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę do roku złożenia wniosku minęło więcej niż 5 lat. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej 149/11 nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, chyba że następowałaby w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość do majątku prywatnego i nie wykorzystywał jej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, co zdaniem Wnioskodawcy oznacza, że nieruchomość ta została nabyta poza działalnością gospodarczą (jak również rolną), na potrzeby prywatne.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy w opisanym zdarzeniu przyszłym nie zachodzą okoliczności określone w art. 10 ust. 2 ww. ustawy, które ograniczają stosowanie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co oznacza, że opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych w zakresie sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości gruntowej 149/11 nie wystąpi - w takim przypadku po stronie Wnioskodawcy nie powstanie bowiem przychód podatkowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast wyłącznie jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyszczególniono odrębne źródło przychodów w postaci pozarolniczej działalności gospodarczej.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych

w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

Literalna wykładnia tego przepisu wskazuje, że jest to działalność zarobkowa, czyli służąca osiąganiu zysków, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, co oznacza, że jest to działalność przygotowana i uporządkowana oraz ma charakter powtarzalny.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie generować zyski. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z tą działalnością związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia "zorganizowany" przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należało ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

W opisanym zdarzeniu przyszłym wskazano, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której zajmuje się przede wszystkim produkcją mebli biurowych i sklepowych oraz ich sprzedażą. Dochody uzyskiwane z tej działalności opodatkowane są zgodnie z art. 30c ustawy o PIT (19% podatek liniowy). Ponadto, oprócz działalności gospodarczej Wnioskodawca prowadzi także działalność rolniczą.

Wnioskodawca posiada w swoim majątku osobistym własność nieruchomości gruntowej (niezabudowanej), którą zakupił w 2011 r. nieruchomość ta oznaczona została symbolem R - Grunty Orne i numerem 149/11.

Powyższa nieruchomość położona jest w sąsiedztwie działek, które Wnioskodawca sprzedał w latach poprzednich.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że poza działką opisaną we wniosku posiada jeszcze kilka działek prywatnych, w których ma udział oraz dwie działki budowlane łącznie jest to 27 działek (w tym udział w jednej działce stanowiącej drogę). Przedmiotowe działki zostały zakupione jako majątek prywatny do celów osobistych, działki miały być wykorzystane dla budowy domu i budynków gospodarczych, a także jako prywatny teren rekreacyjny. Przy zakupie decyzja podyktowana była różnymi alternatywnymi celami, ostatecznie z uwagi na okoliczność, że inwestycja w grunty jest inwestycją obarczoną minimalnym ryzykiem, nawet w sytuacji braku realizacji zamierzeń np. budowlanych, mogła stanowić zabezpieczenie finansowe dla dzieci Wnioskodawcy na przyszłość. Stąd, przy zakupie kierował się zamiarem powiększenia majątku prywatnego. Poszczególne działki gruntu były/są wykorzystywane przez Wnioskodawcę tylko i wyłącznie jako lokata środków pieniężnych. Sprzedaż poszczególnych działek gruntu następowała w latach 2011 - 2016. W chwili obecnej Wnioskodawca nie zamierza zbyć innych działek.

Analizując opis zdarzenia przyszłego na wstępie zaznaczyć należy, że oceny skutków podatkowych sprzedaży działki, o której mowa we wniosku nie można dokonać w oderwaniu od oceny całokształtu wcześniej prowadzonych przez Wnioskodawcę transakcji zakupu i sprzedaży działek.

W świetle przytoczonych na wstępie przepisów stwierdzić natomiast należy, że opisane we wniosku czynności związane z nabyciem i zbyciem działek noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w definicji ustawowej. Z wniosku wynika bowiem, że czynności te podejmowane były w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny rachunek a także w sposób zorganizowany i ciągły.

Fakt, że Wnioskodawca dokonał zakupu 27 działek, z których większość zbył w latach 2011 - 2016, świadczy o zorganizowanym charakterze działalności. Zakup i sprzedaż takiej ilości działek nie może być dokonany inaczej niż w sposób przemyślany i odpowiednio przygotowany. Z pewnością nie były to czynności incydentalne, przypadkowe. Czynność sprzedaży działki o której mowa we wniosku jest jedną z podejmowanych od 2011 r. czynności powtarzalnych i prowadzonych w sposób tworzący pewną całość ukierunkowaną na uzyskanie zysku. Z powyższego wynika, że było to przygotowane i zorganizowane przedsięwzięcie.

Z kolei ciągłość działania w aspekcie celowym oznacza, że podmiot posiada plan działania, zakładający konieczność konsekwentnego podejmowania kolejnych czynności. Wcześniejsza sprzedaż działek w latach 2011 - 2016 nie miała charakteru jednorazowego, ale były to wielokrotne i oddzielne transakcje, co jednoznacznie świadczy o częstotliwości dostawy towarów. A zatem sprzedaż kolejnej nabytej w 2011 r. opisanej we wniosku nieruchomości będzie kontynuacją tych działań.

Podkreślić również należy, że wykonywanie działalności gospodarczej może być przez osobę fizyczną w dowolnym momencie rozpoczęte, jak i zakończone. Pojęcia ciągłości przy interpretacji działalności gospodarczej nie należy rozumieć jako wykonywanie działalności bez przerwy. Z tego względu wskazany we wniosku fakt sprzedaży samej tylko przedmiotowej działki nie może być uznany za okoliczność świadczącą o niepodejmowaniu czynności noszących cechy działalności gospodarczej.

A zatem odpłatne zbycie w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym, jest charakterystyczne dla działania, które - podjęte w sposób zorganizowany i ciągły, na własny rachunek - będzie miało na celu osiągnięcie zysku ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, co jest charakterystyczne dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Reasumując, w odniesieniu do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że czynności podejmowane w związku z nabyciem i sprzedażą ponad dwudziestu działek, do których to czynności zaliczyć należy sprzedaż działki, o której mowa we wniosku niewątpliwie wykraczają poza zakres normalnego zarządu własnymi sprawami majątkowymi; mają one bowiem charakter profesjonalny. Działalność Wnioskodawcy przybrała charakter zorganizowany, zarobkowy i ciągły, dlatego należy ją uznać za działalnością gospodarczą.

W konsekwencji uzyskane przez Wnioskodawcę przychody z tytułu sprzedaży nieruchomości o której mowa we wniosku należy traktować jako przychód, którego źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i opodatkować według zasad przewidzianych dla tego źródła.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie informuje się, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Oznacza to, że niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w indywidualnej sprawie Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych wspólników. Chcąc uzyskać interpretację każda z tych osób winna osobiście lub za pomocą ustanowionego pełnomocnika zwrócić się do tut. organu o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie i uiścić związaną z tym opłatę.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78-79, 50-126 Wrocław w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.