0115-KDIT3.4011.196.2017.1 - Opodatkowanie ryczałtem przychodów z tytułu najmu lokalu.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 lipca 2017 r. (data wpływu 13 lipca 2017 r.).) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu lokalu - jest prawidłowe.

W dniu 13 lipca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu lokalu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca od 1985 r. prowadzi działalność gospodarczą, od 2011 r. jest również wspólnikiem spółki jawnej. Od 19 grudnia 2016 r. posiada udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Dochody z prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowuje podatkiem liniowym.

Przedmiotem działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG do 18 grudnia 2016 r. zgodnie z PKD była Produkcja gotowych wyrobów tekstylnych (13.92.Z), faktycznie zajmowała się produkcją pościeli w tym bielizny stołowej i handlem towarami tekstylnymi takimi jak ręczniki i szlafroki kąpielowe. Działalność prowadzona była w L. w budynkach własnych nabytych w 1984 r. na potrzeby własne a wprowadzonych w 1989 lub 1990 r. (po przejściu z opodatkowania kartą podatkową na księgi handlowe) do ewidencji środków trwałych firmy. Nieruchomość ta składała się z działki gruntu zabudowanej domem mieszkalnym oraz budynkami warsztatowymi. Początkowo do 1991 r. Wnioskodawca mieszkał w tym domu a w budynkach warsztatowych prowadził działalność gospodarczą. Po remontach i rozbudowie przystosowujących nieruchomość do prowadzonej działalności gospodarczej oraz po wyburzeniu domu, nieruchomość ta służyła wyłącznie prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Po wniesieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa do nowo utworzonej spółki z o.o. Wnioskodawca prowadzi jedynie działalność usługową polegającą na wynajmie pozostałych w środkach trwałych nieruchomości i ruchomości PKD 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Przedmiotem działalności spółki jawnej, której jest wspólnikiem jest zgodnie z PKD Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi (PKD 68.20.Z) oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terenie Polski, polegającą na wynajmie powierzchni na cele biurowe i handlowe w nieruchomościach stanowiących jej własność i nabytych w celu ich wynajmowania. Spółka jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych. Spółka udostępnia powierzchnię tych budynków pod najem na podstawie umów zawieranych z kontrahentami.

Obecnie Wnioskodawca nie prowadzi działalności produkcyjnej i handlowej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej a działalność gospodarczą planuje zlikwidować. Część przedsiębiorstwa (bez nieruchomości) Wnioskodawca wniósł jako aport do utworzonej 19 grudnia 2016 r. spółki z o.o., w której objął udziały. W skład wniesionej Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa weszły składniki niematerialne i materialne a spółka przejęła zobowiązania związane z wniesioną Zorganizowaną Częścią Przedsiębiorstwa ze skutkiem określonym w art. 55 Kodeksu Cywilnego i wstąpiła w stosunki pracy z pracownikami przedsiębiorstwa zgodnie z art. 23 Kodeksu Pracy.

Spółka z o.o. prowadzi działalność polegającą na produkcji wyrobów tekstylnych (PKD 13.92.Z). Nieruchomość, która nie została wniesiona do spółki jako część zorganizowanej części przedsiębiorstwa będzie wycofana z prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności przed jej likwidacją. W chwili obecnej jest ona wynajmowana spółce z o.o., ale istniejąca powierzchnia produkcyjna jest niewystarczająca i spółka będzie musiała w przyszłości zmienić miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, ponieważ nie ma możliwości rozbudowy istniejących budynków.

W chwili obecnej Wnioskodawca nie podjął jeszcze decyzji czy nieruchomość pozostałą po zlikwidowanej działalności gospodarczej będzie cały czas wynajmować, czy wystawi ją na sprzedaż.

Spółka jawna będzie nadal prowadzić działalność gospodarczą w niezmienionym zakresie a Wnioskodawca pozostanie jej wspólnikiem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przychody uzyskane z tytułu najmu nieruchomości pozostałej po zlikwidowaniu działalności gospodarczej i wycofanych ze środków trwałych będą mogły być opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym 8,5%?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody osiągane z tytułu najmu tej nieruchomości będą stanowić osobne źródło przychodu i będą mogły być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Z końcem 2017 r. Wnioskodawca zamierza wycofać nieruchomości z ewidencji środków trwałych prowadzonej obecnie działalności gospodarczej i przenieść je do majątku osobistego, będzie to związane z likwidacją działalności gospodarczej.

Nieruchomość położona w L. była nabyta prywatnie a następnie wniesiona do działalności gospodarczej polegającej na produkcji pościeli, której służyła 31 lat. Nie była nabyta w celach komercyjnych z zamiarem czerpania zysków z jej wynajmu. Przeznaczenie nieruchomości początkowo służyło zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych i potrzebom przedsiębiorstwa a później tylko potrzebom firmy produkcyjnej. Znaczenia dla wyboru formy opodatkowania w tym przypadku nie będzie miał fakt, że Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki jawnej, która zajmuje się profesjonalnym wynajmem nieruchomości komercyjnych nabytych w tym celu, ponieważ budynki nie będą wprowadzone do majątku spółki, gdyż zakres działania spółki nie obejmuje tego typu nieruchomości, ani tego rodzaju lokalizacji.

Wynajem nie będzie miał charakteru zorganizowanego - nie są dokonywane żadne czynności mające doprowadzić do kolejnego wynajmu, przy czym niewykluczone, że nieruchomości zostaną sprzedane lub przekazane dzieciom.

Nieruchomość stanowić będzie jedynie źródło dochodu biernego - przynoszącym zyski w zawiązku z samym tylko prawem własności, a nie z konkretnie zaplanowanych działań czy zamierzeń.

Dlatego Wnioskodawca uważa, że przychody uzyskane z tytułu najmu tej nieruchomości mogą stanowić odrębne źródło przychodów wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i mogą być opodatkowane w formie ryczałtu ewidencjonowanego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 201 z późn. zm.) - przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

* pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

* najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem - za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z treści tego przepisu wynika, że pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach, tzn. że działalność winna być prowadzona:

Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną - uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy - za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Przywołany powyżej przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych należy stwierdzić, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności - zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy - dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r. poz. 2180 z późn. zm.) - osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy - opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy.

Jednakże warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest - zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy - złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy - w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że jeżeli wskazana we wniosku nieruchomość, zostanie skutecznie wycofana z prowadzonej działalności gospodarczej, a umowy najmu zostaną zawarte poza działalnością gospodarczą, którą Wnioskodawca zamierza zlikwidować (przedmiotem tych umów nie będzie już składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej), to przychody uzyskane z umowy najmu nieruchomości będą mogły zostać opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, według stawki 8,5%, o ile Wnioskodawca w terminie określonym w art. 9 ust. 1 i 4 ww. ustawy, złoży pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania Wnioskodawcy. Bez wpływu na możliwość zakwalifikowania uzyskiwanych przychodów do źródła jakim jest tzw. najem prywatny pozostaje okoliczność, że Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki jawnej, która w oparciu o inne nieruchomości prowadzi działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.