0115-KDIT3.4011.161.2020.1.AD - Ustalenie wartości początkowej lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 lutego 2020 r. (data wpływu 20 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 20 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 5 maja 2006 r. będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej Wnioskodawca nabył na mocy aktu notarialnego - od W.A.M - lokal mieszkalny o powierzchni 46,23 m², stanowiący odrębną własność, wraz ze związanym z nim udziałem 2,23% w częściach wspólnych budynku i w prawie własności działki. Jest to budynek mieszkalny wybudowany w 1960 r., pięciokondygnacyjny, a w mieszkaniu tym Wnioskodawca mieszkał od sierpnia 1997 r.

Z uwagi na zły stan techniczny i zużycie lokalu Wnioskodawca zmuszony był w okresie od 1997 r. dokonać wielu remontów i ulepszeń lokalu, a w roku 2008 r. został przeprowadzony remont generalny:

* wymiana zabudowy tarasu zimowego (okna i drzwi PCV),

* wymiana aluminiowej instalacji elektrycznej na miedzianą,

* wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej,

* wymiana i dostosowanie instalacji centralnego ogrzewania (wszystkich kaloryferów),

* wymiana/montaż urządzeń sanitarnych w łazience i kuchni,

* przygotowanie ścian pod montaż stałej zabudowy (kuchnia, pokój),

* wykonanie stałych zabudów (meble i sprzęt agd, szafa w zabudowie),

* dostosowanie instalacji gazowej,

* wymiana/montaż wszystkich drzwi wewnętrznych,

* wymiana drzwi zewnętrznych,

* wymiana wszystkich okien i parapetów,

* wymiana montaż (dwukrotnie) płytek (kafelki) w kuchni i łazience,

* cyklinowanie i lakierownie podłóg drewnianych w pokojach,

* gładzenie ścian i sufitów,

* malowanie ścian i sufitów.

W całości modernizacja i remonty wykonywane były na koszt Wnioskodawcy. Zapłata za powyższe usługi, jak również za materiały niezbędne do ich realizacji miała charakter w większości gotówkowy.

Wnioskodawca nie zachował wszystkich paragonów i faktur, ponieważ po upływie okresu gwarancji zakupionych materiałów, a także prac usługowych związanych z wykończeniem lokalu, nie były mu one potrzebne (w tamtym czasie nie miał planów rozpoczęcia wynajmu rzeczonego lokalu).

W budynku w częściach wspólnych również były przeprowadzane (po nabyciu lokalu) remonty dachu, wymiana drzwi wejściowych, wymiana na klatce schodowej instalacji elektrycznej i teletechnicznej, pionów wodno-kanalizacyjnych, remont i malowanie klatki schodowej sfinansowane przez mieszkańców z funduszu remontowego - właścicieli mieszkań.

Po dokonanych remontach i ulepszeniach kwota nabycia lokalu w wysokości 6 817 zł 60 gr jest obecnie poniżej ceny rynkowej jednego metra kwadratowego mieszkania w okolicy.

Mieszkanie to aktualnie w 2020 r. Wnioskodawca wynajmuje.

W związku z powyższym opisem Wnioskodawca sformułował następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest w rozliczeniu podatku dochodowego od osób fizycznych za 2020 r. (stan obecny) przyjęcie zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na brak możliwości ustalenia przez Wnioskodawcę do amortyzacji wartości początkowej środka trwałego (mieszkania nabytego w 2006 r. za kwotę 6 817 zł 60 gr, w którym był zmuszony na własne potrzeby przeprowadzić modernizację, adaptację i remonty, a z przyczyn niezależnych nie posiada dokumentów potwierdzających wartość poniesionych wydatków), według cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok (w tym przypadku 2019 r.) założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia?

Zdaniem Wnioskodawcy, cena początkowa środka trwałego według ceny nabycia mieszkania w akcie notarialnym z dnia 5 maja 2006 r. jest nieadekwatna do jego wartości i poniesionych przez niego kosztów (modernizacji, ulepszenia i remontów).

Cena została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 77 687 zł, w tym wartość lokalu na kwotę 68 176 zł, a wartość ułamkowa części gruntu na kwotę 9 511 zł.

Po zastosowaniu przysługujących mu jako lokatorowi tego mieszkania (od 1997 r.) pomniejszeń przez W.A.M cena lokalu wyniosła 6 817 zł 60 gr (10% ceny ustalonej), a cena ułamkowa części gruntu pozostała bez zmian 9 511 zł, całkowita kwota do zapłaty wyniosła 16 328 zł 60 gr.

W ocenie Wnioskodawcy z uwagi na brak możliwości ustalenia pełnej wartości początkowej powstałego środka trwałego (ceny nabycia) ziściła się przesłanka wskazana w art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien przyjąć wartość początkową lokalu w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez niego, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia 2019 r. oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Do grudnia 2019 r. mieszkanie to nigdy nie było wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jako środek trwały użytkowany w najmie prywatnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Przy czym, zgodnie z art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W myśl powołanego przepisu, na prawidłowe ustalenie wartości początkowej środka trwałego będą miały wpływ wszelkie wydatki mające związek z jego przystosowaniem do stanu kompletności i zdatności do użytku w dniu przyjęcia do używania. W związku z tym do wartości początkowej środka trwałego należy zaliczyć zarówno wydatki poniesione na jego zakup, jak również wydatki związane z jego remontem poniesione do dnia przyjęcia tego środka trwałego do używania.

Jednakże stosownie do art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio (art. 22g ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z zacytowanych powyżej przepisów wynika, że zasadnicze znaczenie dla sposobu ustalenia wartości początkowej środka trwałego ma sposób jego nabycia. Przy czym, możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonaną przez podatnika dotyczy jedynie przypadków, w których środek trwały został nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, i brak jest możliwości ustalenia ceny nabycia. Ten sposób ustalenia wartości początkowej stanowi wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tejże wartości wg zasad określonych w art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada - bo nie musiał posiadać - stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie określonego składnika majątku (dotyczących np. nabycia określonego składnika majątku przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej, czy też przeznaczenia do działalności gospodarczej prywatnego składnika majątku).

Z treści wniosku wynika, że w dniu 5 maja 2006 r. będąc osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej Wnioskodawca nabył na mocy aktu notarialnego od W.A.M lokal mieszkalny, stanowiący odrębną własność, wraz ze związanym z nim udziałem w częściach wspólnych budynku i w prawie własności działki. Jest to budynek mieszkalny wybudowany w 1960 r., pięciokondygnacyjny, a w mieszkaniu tym Wnioskodawca mieszkał od sierpnia 1997 r. Z uwagi na zły stan techniczny i zużycie lokalu Wnioskodawca zmuszony był w okresie od 1997 r. dokonać wielu remontów i ulepszeń lokalu, a w roku 2008 r. został przeprowadzony remont generalny lokalu. W całości modernizacja i remonty wykonywane były na koszt Wnioskodawcy. Zapłata za powyższe usługi, jak również za materiały niezbędne do ich realizacji miała charakter w większości gotówkowy. Wnioskodawca nie zachował wszystkich paragonów i faktur, ponieważ po upływie okresu gwarancji zakupionych materiałów, a także prac usługowych związanych z wykończeniem lokalu, nie były mu one potrzebne (w tamtym czasie nie miał planów rozpoczęcia wynajmu rzeczonego lokalu). Po dokonanych remontach i ulepszeniach kwota nabycia lokalu jest obecnie poniżej ceny rynkowej jednego metra kwadratowego mieszkania w okolicy. Mieszkanie to aktualnie w 2020 r. Wnioskodawca wynajmuje.

Jak już wskazano, ustalenie wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonywanej przez podatnika ma charakter wyjątku od ogólnej zasady ustalania tej wartości na podstawie rzeczywistych, udokumentowanych wydatków poniesionych na nabycie środka trwałego. Jako wyjątek, ten sposób ustalenia wartości początkowej może być stosowany wyłącznie w ustawowo określonych sytuacjach, tj. wtedy, gdy ustalenie rzeczywistej wysokości wydatków na podstawie posiadanej dokumentacji nie jest możliwe z przyczyn obiektywnych.

Taka sytuacja ma miejsce w rozpatrywanej sprawie. Zauważyć bowiem należy, że w momencie nabycia Wnioskodawca nie zamierzał wykorzystywać opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego do celów najmu. Wnioskodawca w lokalu przez wiele lat mieszkał. Z tych też powodów nie posiada stosownych dokumentów poniesionych kosztów, ponieważ nie miał takiego obowiązku.

Biorąc zatem pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie, należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie mógł ustalić wartość początkową wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego na podstawie art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w drodze wyceny dokonanej przez siebie, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok (w tym przypadku 2019 r.) założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia jego zużycia. Przy dokonywaniu przez Wnioskodawcę własnej wyceny wartości początkowej środka trwałego zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dopuszczalne jest przy tym skorzystanie m.in. z pomocy osób posiadających wiedzę fachową w tym zakresie, w tym biegłych.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Podkreślić również należy, że przepisy rozdziału 1a ustawy - Ordynacja podatkowa stanowią, że interpretacja indywidualna wydana w tym trybie, może dotyczyć tylko przepisów prawa podatkowego, przy czym Wnioskodawca jest zobowiązany wskazać je w złożonym wniosku.

Zakres żądania Wnioskodawcy wyznacza natomiast w szczególności:

* stan faktyczny przedstawiony we wniosku o indywidualną interpretację prawa podatkowego,

* stan prawny (przepisy prawa) wskazany przez wnioskodawcę oraz

* zagadnienie prawne, które ma być przedmiotem interpretacji, a które wskazuje pytanie (pytania) wnioskodawcy.

Ze względu zatem na zakres żądania Wnioskodawcy ocenie interpretacyjnej organu podlegało wyłącznie zagadnienia przedstawione w pytaniu interpretacyjnym dotyczące możliwości zastosowania w sytuacji przedstawionej we wniosku regulacji podatkowej przewidzianej w art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dot. ustalenia wartość początkowej środka trwałego (lokalu mieszkalnego) według cen rynkowych. Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej nie jest natomiast ocena wartości liczbowych zawartych w przedmiotowym wniosku. Organ w interpretacji indywidualnej wskazuje zakres i sposób zastosowania norm prawa podatkowego ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz postawionego pytania. Ocenia stanowisko Wnioskodawcy wyłącznie pod względem zgodności z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374, z późn. zm.) dodany przez art. 1 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568)).