0115-KDIT2-3.4011.424.2019.5.MJ - Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 września 2019 r. (data wpływu 24 września 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 października 2019 r., (data wpływu 5 listopada 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 24 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 28 października 2019 r., (data wpływu 5 listopada 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z żoną jest współwłaścicielem nieruchomości w postaci zabudowanej działki o pow. łącznej 2,50 ha obejmującej m.in. działkę gruntu nr (...), położonej w miejscowości (...). Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył wraz z żoną na podstawie umowy sprzedaży - akt notarialny z 15 grudnia 1999 r.

Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca wybudował dom jednorodzinny, w którym realizował swoje cele mieszkaniowe. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ma oznaczenie gruntu rolnego. Na pozostałej części do dnia dzisiejszego prowadzona jest działalność rolnicza i Wnioskodawca otrzymuje dotację z tytułu prowadzenia działalności rolniczej.

Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy i żony. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Nieruchomość ta jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wykorzystywanym na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy i jego rodziny. Położona jest ona w małej miejscowości (...). Ponadto Wnioskodawca codziennie dojeżdża on do pracy do (...) i często zdarza się, że nie ma możliwości powrotu do miejsca zamieszkania. Z uwagi na powyższe wraz z żoną podjęli decyzję o zakupie mieszkania w (...). W dniu 18 czerwca 2019 r. Wnioskodawca wraz z żoną zawarli umowę deweloperską zakupu mieszkania.

Ponadto sąsiad sąsiadującej nieruchomości zgłosił się do Wnioskodawcy i żony w sprawie zakupu części nieruchomości (dwóch działek) dla siebie na poszerzenie swojej nieruchomości oraz dla swojego ojca w celu w przyszłości wybudowania domu obok syna. Dlatego też razem z żoną Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem do urzędu o wydzielenie z nieruchomości dwóch działek o łącznej pow. około 2193 m². Pozostała część nieruchomości nadal będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele mieszkaniowe oraz działalność rolniczą.

Wnioskodawca nie składał do gminy wniosku z prośbą o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o jego zmianę.

Nie zamierza on ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem tej części nieruchomości do sprzedaży. Nie udostępniał także działki osobom trzecim, działka nie była przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawca nie prowadził działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Nie zamieszczał również ogłoszeń w mediach, internecie i prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Nie dokonywał także wcześniej sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca zamierza sprzedać część nieruchomości w postaci dwóch działek - w tym jedną dla sąsiada i drugą dla ojca sąsiada.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że aktualnie cała nieruchomość wykorzystywana jest w celach prywatnych, a na części nieruchomości został wybudowany budynek mieszkalny, w którym to wraz z żoną realizuje cel mieszkaniowy.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że przed sprzedażą działek nie udzielał, ani nie będzie udzielał do dnia sprzedaży, nabywcom żadnych pełnomocnictw/zgód/upoważnień. Jak również sam nie będzie występował z wnioskami o pozwolenie na budowę, wydanie zgód na wykonanie przyłączy, itd.

Zamierza on dokonać wyzbycia się swojego majątku prywatnego na rzecz sąsiada i jego ojca, celem pozyskania środków pieniężnych, które mają zostać przeznaczone na zaspokojenie celu mieszkaniowego.

Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o decyzję o warunkach zabudowy, gdyż było to niezbędne przed wydzielaniem dwóch działek, które mają być przedmiotem sprzedaży na rzecz sąsiada i jego syna celem wybudowania się i realizacji ich celów mieszkaniowych. Decyzja ta została wydana w dniu 8 lipca 2019 r. Przyszły nabywca nie występował w imieniu Wnioskodawcy o jakiekolwiek decyzje/pozwolenia/zezwolenia.

Wnioskodawca nie dokonywał w odniesienie do całej nieruchomości, jak również do dwóch działek, żadnych czynności zmierzających do przygotowania tego gruntu do sprzedaży. Nie wykonywał przyłączy wodnych oraz kanalizacyjnych. Nie wykonał, jak również nie wykona, uzbrojeń terenów/ogrodzeń oraz żadnych innych prac związanych z przedmiotowymi działkami.

Czynności jego ograniczają się do minimum działań prawnych niezbędnych do wydzielenia działek i ich sprzedaży z majątku prywatnego.

W małżeństwie Wnioskodawcy obowiązuje małżeńska wspólność majątkowa.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca jako osoba fizyczna, nie prowadząca działalności gospodarczej, przy sprzedaży ww. nieruchomości w postaci wydzielonych części dwóch działek, stanowić będzie sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT, w stawce 23%?

2. Czy zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Wnioskodawca powinien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości w części - wydzielonych dwóch działek?

Niniejsze rozstrzygniecie dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, w pozostałym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Zdaniem Wnioskodawcy, spełnione są wszystkie przesłanki, aby w jej sytuacji nie płacić podatku dochodowego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f) wymienia pozarolniczą działalność gospodarczą jako jedno ze źródeł przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f) i określa elementy konstrukcyjne prowadzące do kalkulacji podstawy opodatkowania z tego tytułu. Zobowiązuje także do prowadzenia odpowiednich ewidencji i ksiąg rachunkowych na zasadach określonych w odrębnych przepisach, wprowadzając domniemanie ich rzetelności i poprawności. Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w odrębnym przepisie, tj. w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., w myśl którego, oznacza ona działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Podatek obliczany od przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie łączy się z daniną należną z tytułu innych źródeł przychodów (art. 30c ust. 6 u.p.d.o.f), w tym ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f, co wymaga rozdzielenia sfer aktywności osób fizycznych.

Z kolei do odrębnego - niż pozarolniczą działalność gospodarcza, źródła przychodów zaliczone zostały w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) u.p.d.o.f., podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, przy czym - jak to wynika z przytoczonego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) u.p.d.o.f. - upływ wskazanego w tej regulacji pięcioletniego okresu powoduje, że przychód podatkowy nie powstaje. Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Zysk z kolei powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Tym samym o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Z drugiej jednak strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.

W chwili nabycia nieruchomości oraz w późniejszym okresie celem Wnioskodawcy nie było osiągnięcie zysku. Przedmiotowa nieruchomości została nabyta z zamiarem wybudowania domu jednorodzinnego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy i jego rodziny, co miało miejsce i trwać będzie nadal, nawet po dokonaniu sprzedaży dwóch działek z majątku prywatnego.

Zorganizowanie i ciągłość to kolejne cechy działalności gospodarczej. Pojęcie "zorganizowanie" należy rozpatrywać jako zorganizowanie formalne. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarczą składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego, wpisanej następnie do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego); uzyskanie właściwego numeru statystycznego; zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000 r., organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Z kolei przez "ciągłość działań" należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wskazał, ze z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika, aby została spełniona chociażby jedna przesłanka z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., a tym samym nie można mówić, że Wnioskodawca uzyska przychód z działalności gospodarczej. Działania Wnioskodawcy nie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności - a nadto - że dokonując sprzedaży dwóch działek z nieruchomości (na potrzeby prywatne sąsiada i jego ojca), z operacji tej uczyniła sobie stałe (nieokazjonalne) źródło zarobkowania.

Nadto, według Wnioskodawcy stanowisko jego potwierdza fakt, że ustawodawca powiązał powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości z momentem jej nabycia, który należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Natomiast powyżej opisany podział nieruchomości nie powoduje zmiany właściciela wydzielanych działek. Na skutek dokonania podziału nie dochodzi do przeniesienia własności wydzielanych działek na nowego właściciela, a więc nie dochodzi do ich nabycia.

W podobnym tonie wypowiedział się m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, który w interpretacji indywidualnej z dnia 27 listopada 2009 r. (znak ITPB2/415-877/08/RS) wyjaśnił, że w przypadku sprzedaży nieruchomości na sposób opodatkowania " (...) nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku czego nastąpi zmiana ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie jej scalenia czy podziału." Natomiast Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 16 sierpnia 2011 r. wskazał (znak IPTPB2/415-245/11-4/MD): "(...) nie jest istotny fakt, czy cała nieruchomość będzie sprzedana w całości czy też po podziale nieruchomości na mniejsze działki. Istotne znaczenie ma tylko data nabycia własności nieruchomości. (...)".

W podsumowaniu własnego stanowiska Wnioskodawca stwierdził, że fakt dokonania wydzielenia z nieruchomości dwóch działek nie wpływa na obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą wydzielonych działek. Okoliczność ta nie powoduje konieczności uczenia na nowo 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., jak również nie stanowi działalności gospodarczej Wnioskodawcy zgodnie z treścią art. 5a u.p.d.o.f. Należy podkreślić, że datę nabycia nieruchomości należy utożsamiać z chwilą przeniesienia prawa własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Sytuacja taka nie ma miejsca w przypadku wydzielenia działek z nieruchomości. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, z uwagi na wyprzedaż własnego majątku osobistego, a wydzielenie z nieruchomości dwóch działek ma na celu tylko umożliwienie wyprzedaży majątku osobistego na rzecz sąsiada i jego ojca i na gruncie u.p.d.o.f., tj. art. 5a pkt 6 ustawy nie stanowi działalności gospodarczej. W konsekwencji zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., sprzedaż nieruchomości w postaci wyodrębnionych działek nie będzie stanowić przychodu do opodatkowania z uwagi na czas posiadania nieruchomości, tj. powyżej 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenia przyszłe, stosownie do art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy wskazać, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.