0115-KDIT2-3.4011.310.2018.3.KP - Zwolnienie z PIT przychodu ze zbycia nieruchomości przeznaczonego na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 20 września 2018 r. (data wpływu 25 września 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 października 2018 r. (data wpływu 23 października 2018 r.) oraz z dnia 13 listopada 2018 r. (data wpływu 19 listopada 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 września 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie zwolnienia przedmiotowego. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 października 2018 r. oraz z dnia 13 listopada 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Dnia 14 marca 2018 r. Ł. K., K. K. i D. K. dokonały czynności zakupu nieruchomości, ze środków uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Wszystkie wymienione osoby, przeznaczyły ww. środki i uzyskały w odpowiedniej kolejności 4/6 części, 1/6 części i 1/6 części udziału w prawie własności do nieruchomości.

Następnie K. K. i D. K. darowały matce, tj. Ł. K. całe ich udziały w prawie do własności lokalu mieszkalnego.

W piśmie z dnia 17 października 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że dnia 16 czerwca 2017 r. Wnioskodawczyni w wyniku dziedziczenia po zmarłym J. K., synu D. i Z., posiadającym nr PESEL:................. zmarłym 4 maja 2017 r., otrzymała w udziale do 1/3 (jednej trzeciej) części prawo do nieruchomości.

Dnia 19 lipca 2017 r. Wnioskodawczyni wraz z matką Ł. K. i siostrą K. K., dokonały przekazania prawa do nieruchomości w wyniku sprzedaży, całych swoich udziałów uzyskanych z tytułu dziedziczenia w równych częściach po 1/3 (jednej trzeciej).

Wnioskodawczyni nie dokonała sprzedaży odziedziczonej nieruchomości w całości. Wnioskodawczyni odziedziczyła w równej części wraz z pozostałymi dziedziczącymi po 1/3 (jednej trzeciej) części udziału.

Z uzupełnienia wniosku zawartego w piśmie z dnia 13 listopada 2018 r. wynika, że nabycie 1/6 udziału w nieruchomości dnia 14 marca 2018 r. miało na celu realizację własnych celów mieszkaniowych, oraz że zbycie udziału na podstawie umowy darowizny, nastąpiło w tym samym akcie notarialnym co jego zakup, tj. 14 marca 2018 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Darująca, pozostaje zwolniona z zapłacenia podatku dochodowego z tytułu ulgi, która to przysługuje osobom, które przeznaczyły środki uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe, gdy po przeznaczeniu ww. środków na ww. cele, dokonała darowizny na rzecz trzeciego kupującego (matka), który to znajduje się w I grupie podatkowej?

Zdaniem Wnioskodawczyni, uzupełnionym pismem z dnia 13 listopada 2018 r., dnia 16 czerwca 2017 r. uzyskała w wyniku dziedziczenia po zmarłym (4 maja 2017 r.) ojcu, udział w prawie do własności nieruchomości (zał. 1 Akt notarialny, Repertorium A nr......), następnie, prawo to, przekazane zostało w wyniku sprzedaży (zał. 3 Akt notarialny, Repertorium A nr.......), a środki uzyskane z tego tytułu, zostały przeznaczone na zakup kolejnej nieruchomości dnia 14 marca 2018 r. (zał. 2 Akt notarialny, Repertorium A nr.......), w tym samym akcie notarialnym, został dokonany akt darowizny na rzecz Ł. K. Czynność ta miała na celu, ustanowienie jednej osoby do reprezentowania prawa w instytucjach z nim związanym.

Wnioskodawczyni zdeklarowała we właściwym dla niej Urzędzie Skarbowym, iż środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, zostaną przekazane na zakup nowej, tym samym uzyskując prawo do ulgi.

Całe swoje środki, uzyskane w wyniku odpłatnego zbycia nieruchomości, Wnioskodawczyni przekazała na zakup i modernizację nowego lokalu. Pozostaje we wspólnym gospodarstwie domowym z Ł. K. (matką) i ma prawo do użytkowania lokalu wynikające z prawa meldunkowego.

Niestety, dopiero po zaistniałym fakcie, Wnioskodawczyni została poinformowana, iż dokonana czynność, może pozbawić ją prawa do ulgi, mimo wkładu finansowego i fizycznego, brała bowiem czynny udział w modernizacji nowo zakupionej nieruchomości. Dokonała również zakupu materiałów wykończeniowych i urządzeń niezbędnych w gospodarstwie domowym, na co może przedłożyć niezbędne zaświadczenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

d. innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie.

Zatem dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych istotne jest ustalenie daty ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w maju 2017 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. Spadek po nim został przyjęty przez Wnioskodawczynię, jej siostrę oraz matkę - w równych częściach, tj. po 1/3 części udziału w nieruchomości. W lipcu 2017 r. Wnioskodawczyni oraz pozostałe spadkobierczynie dokonały odpłatnego zbycia ww. odziedziczonych udziałów w nieruchomości. Następnie dnia 14 marca 2018 r. Wnioskodawczyni nabyła 1/6 udziału we własności lokalu mieszkalnego. Jednocześnie tym samym aktem notarialnym dokonała darowizny ww. udziału w nieruchomości na rzecz swojej matki.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów Kodeksu. Stosownie do art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro sprzedaż przez Wnioskodawczynię 1/3 udziału w nieruchomości została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość, czy wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży udziału we własności odziedziczonego lokalu mieszkalnego na zakup udziału we własności kolejnego mieszkania w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uprawnia do skorzystania z ulgi podatkowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z realizacją własnych celów mieszkaniowych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast jego ust. 2, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W odniesieniu do kosztów uzyskania przychodów, zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z brzmieniem ww. przepisu, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się m.in.

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

* nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

* budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

* przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Przepis ww. artykułu wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie "własne cele mieszkaniowe" podatnika. Poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne", świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie "własnych" potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Rozpatrując sprawę w odniesieniu do możliwości skorzystania przez Wnioskodawczynię z przedmiotowego zwolnienia w sytuacji opisanej we wniosku stwierdzić należy, że warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez Wnioskodawczynię, że wydatkuje uzyskane przez siebie przychody na własne cele mieszkaniowe.

Ze stanu faktycznego wynika jednak, że aktem notarialnym dotyczącym zakupu 1/6 części udziału w lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni darowała cały ten udział swojej matce.

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy - Kodeks cywilny przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Jak wynika z powyższego, podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 25 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu.

Zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Zatem celem mieszkaniowym niewątpliwie jest przeznaczenie środków ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość na nabycie innego lokalu.

W sytuacji, gdy nabycie i zbycie nieruchomości następuje w tym samym akcie notarialnym, to przyjąć należy, że podatnik nie wydatkuje środków na realizację własnych celów mieszkaniowych - nawet jeśli mieszka w zakupionej nieruchomości.

Podsumowując, w przypadku opisanym we wniosku, zbycie w drodze darowizny udziału w nabytej nieruchomości powoduje, że Wnioskodawczyni nie będzie przysługiwać zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, należało uznać stanowisko Wnioskodawczyni za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.