0115-KDIT2-3.4011.239.2019.3.JG - Pięcioletni termin w związku z opodatkowaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 maja 2019 r. (data wpływu 27 maja 2019 r.), uzupełnionym pismami z dnia 22 czerwca 2019 r. (data wpływu 25 czerwca 2019 r.) i z dnia 22 lipca 2019 r. (data wpływu 26 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowych - jest prawidłowe.

W dniu 27 maja 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowych.

We wniosku i jego uzupełnieniach przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 21 czerwca 1995 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową. Z uwagi na wiek i stan zdrowia Wnioskodawca postanowił dokonać jej zbycia. Na całą nieruchomość o powierzchni 0,3991 ha Wnioskodawca nie znalazł nabywcy.

Decyzją Burmistrza Gminy K. z dnia 20 sierpnia 2018 r. zatwierdzony został podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka o numerze 237/2, o pow. 0,3991 ha, posiadającą urządzoną księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w K., na 4 działki.

Obecnie Wnioskodawca dokonuje sprzedaży tych działek.

Nabycie działki nr 237 nastąpiło w dniu 21 czerwca 1995 r. aktem darowizny 7/8 udziału w działce i 1/8 udziału nabyta w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu (Repertorium "A" Nr..).

Przedmiotem aktu darowizny były udziały w zabudowanym gospodarstwie rolnym obejmujące nieruchomości na działkach: 19, 20, 21, 52, 53, 55 i 237 o łącznym obszarze 4,6900 ha niestanowiące kompleksu, lecz położone w kilku miejscach.

Z uwagi na wiek i stan zdrowia Wnioskodawca postanowił zbyć nieruchomości gruntowe, które nie były zabudowane, pozostawiając do własnego użytkowania działki, które wraz z zabudowaniami tworzą zabudowę zagrodowo-mieszkaniową.

W dniu 14 sierpnia 2002 r. aktem notarialnym Wnioskodawca dokonał sprzedaży gruntów rolnych położonych na działkach nr 52 i 53 o powierzchni 1,9600 ha, Repertorium "A" Nr... 

W dniu 20 kwietnia 2007 r. aktem notarialnym Wnioskodawca dokonał sprzedaży gruntów rolnych na działce nr 55 o powierzchni 1,78 ha Repertorium "A"....

Zgodnie z zaświadczeniem Urzędu Miejskiego w K. z dnia 19 czerwca 1995 r. Nr.. działki nr 19, 20, 52, 53, 55 i 237 stanowią teren upraw polowych.

Działka 237 była wykorzystywana do uprawy roślin na własne potrzeby Wnioskodawcy i jego rodziny. Wnioskodawca poza nakładami na prowadzenie produkcji roślinnej nie poniósł żadnych innych nakładów albowiem działka nie jest uzbrojona. W okresie posiadania przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o zmianę przeznaczenia gruntów.

Działka nr 237 o powierzchni 0,6991 ha uległa na wniosek podatnika podziałowi geodezyjnemu na działki gruntu nr 237/1 o powierzchni 0,3000 ha i nr 237/2 o powierzchni 0,3991 ha.

Wykaz zmian danych dotyczących działki nr 237 zatwierdzony został w dniu 24 września 2012 r. -....

Działka gruntu nr 237/1 o powierzchni 0,3000 ha aktem darowizny została przekazana córce w dniu 11 października 2012 r. Repertorium A nr....

Działki stanowią grunt rolny.

Natomiast działki powstałe na skutek podziału dokonanego w dniu 20 sierpnia 2018 r. zgodnie z decyzją Burmistrza nie mają statusu działek budowlanych, mają nadal charakter działek rolnych.

Z uwagi na podział działki 237/2 zgodnie z decyzją Burmistrza na 4 działki Wnioskodawca wystąpił do Burmistrza K. o wydanie decyzji o warunkach ich zabudowy.

Przedmiotowe decyzje zostały wydane. 

Zgodnie z postanowieniem Starostwa Powiatowego w K. przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, inwestor będzie zobowiązany wystąpić do Starosty K. o wyłączenie użytków rolnych, na których zaplanuje inwestycję, z produkcji rolniczej.

Celem pozyskania przyszłych klientów Wnioskodawca na działce ustawił tablicę informacyjną z propozycją sprzedaży.

Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej, pracuje zawodowo.

Z uwagi na nieprowadzenie działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, nabycie działki 237 nie stanowiło środka trwałego i nie zostało zaliczone w koszty działalności.

Wnioskodawca, poza nieruchomością nabytą w wyniku darowizny i spadkobrania, nie dokonywał zakupu innych nieruchomości.

Wnioskodawca dokonał sprzedaży gruntów rolnych na działkach 52, 53 i 55 oraz dokonał darowizny na rzecz córki gruntów na działce nr 237/1, czyli czynności opisanych powyżej.

Zbycie działek powstałych w wyniku dokonanego w dniu 20 sierpnia 2018 r. podziału przez Wnioskodawcę nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawca podniósł, że uzyskanie interpretacji indywidualnej w przedmiotowej sprawie po dokonaniu oceny stanu faktycznego przez organ na gruncie przepisów prawa podatkowego pozwoli na rzetelne wywiązanie się z obowiązków podatkowych.

Wnioskodawca wskazał, że jego ojciec Z. W. zmarł 12 listopada 1976 r.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w K. z dnia... 1995 r. sygn. akt... spadkobiercami zostali: żona zmarłego 5/8 udziału, córka 1/8 udziału, syn 1/8 udziału oraz Wnioskodawca 1/8 udziału nieruchomości położonej we wsi W. obejmującej zabudowane gospodarstwo rolne położone na działkach nr 19,20,21,52,53,55 i 237 o łącznym obszarze 4,6900 ha,

Spadkodawca działkę nr 237 nabył 2 czerwca 1972 r. w wyniku zamiany za posiadaną pierwotnie działkę nr 159 zakupioną wraz z pozostałymi działkami 8 lipca 1965 r.

Matka oraz rodzeństwo aktem darowizny z dnia 21 czerwca 1995 r. Rep. A nr... swoje udziały w nieruchomości przekazali Wnioskodawcy. 

Akt notarialny Rep. A nr... r. dokumentuje dokonanie darowizny udziałów na rzecz Wnioskodawcy w nieruchomości gruntowej przez jego matkę i rodzeństwo, (spadkobierców ojca) wskazanych w postanowieniu Sądu Rejonowego w K. z dnia... 1995 r.

Wnioskodawca nieruchomości gruntowe położone na działkach nr 19, 20, 21, 52, 53, 55 i 237 w okresie ich posiadania wykorzystywał rolniczo, uprawiając zboże, ziemniaki i warzywa dla potrzeb rodziny.

Działkę nr 19 o pow. 11 arów aktem darowizny Wnioskodawca przekazał córce natomiast działka nr 21 o pow. 10 arów zabudowana jest domem mieszkalnym, w którym Wnioskodawca zamieszkuje wraz z małżonką oraz budynkiem gospodarczym (chlewikiem), a działka nr 20 o pow. 4 arów wykorzystywana jest rolniczo (ogród warzywny przy domu oraz hodowla kur) i Wnioskodawca nie zamierza ich zbyć.

Działki nr 19, 20, 21 nie podlegały podziałowi i Wnioskodawca nie występował w stosunku do tych działek o zmianę przeznaczenia gruntów.

Działki nr 52 i nr 53 Wnioskodawca zbył rolnikom w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, a działkę nr 55 o pow. 1,78 ha zakupił nabywca niebędący rolnikiem po uprzednim nieskorzystaniu przez Agencję Nieruchomości Rolnych z przysługującego jej prawa pierwokupu.

Wnioskodawca nie dokonywał podziału działek nr 52, 53 i nr 55 przed sprzedażą, nie występował o zmianę przeznaczenia gruntów oraz nie poczynił nakładów poza nakładami na produkcję rolną w okresie ich posiadania.

Sprzedaż dotyczyła gruntów rolnych położonych na tych działkach.

Poza działką 237 żadna z posiadanych przez Wnioskodawcę działek przed ich zbyciem nie podlegała podziałowi.

Wnioskodawca zaznaczył, że posiadana nieruchomość rolna o łącznej powierzchni 4,69 ha położona była na 7 działkach rozdrobnionych położonych w różnych miejscach wsi W.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy odpłatne zbycie wydzielonych nieruchomości gruntowych (4 działek), będzie źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie nieruchomości gruntowych, tj. 4 działek nie będzie źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości jest źródłem przychodów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W omawianym stanie faktycznym zbyciu podlegają jedynie wymienione nieruchomości w postaci 4 działek. Zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, a od nabycia nieruchomości upłynęło ponad 23 lata.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów, * jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony wyżej przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw w nim wymienionych miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu, ma moment ich nabycia.

Zgodnie z opisanym stanem faktycznym Wnioskodawca nieruchomość stanowiącą zabudowane gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzą działki będące przedmiotem zapytania (nr 237) nabył następująco:

* udział w wysokości 1/8 w drodze spadku po ojcu zmarłym 12 listopada 1976 r., którą spadkodawca nabył w dniu 2 czerwca 1972 r. w drodze zamiany,

* udziały w wysokości 7/8 w drodze umowy darowizny zawartej aktem notarialnym w dniu 21 czerwca 1995 r., zgodnie z którą matka Wnioskodawcy i jego rodzeństwo przekazali mu udziały odziedziczone przez nich.

Gospodarstwo rolne, którego właścicielem stał się Wnioskodawca położone było na działkach o numerach 19, 20, 21, 52, 53, 55 i 237 i w okresie ich posiadania podatnik wykorzystywał je rolniczo, uprawiając zboże, ziemniaki i warzywa dla potrzeb rodziny.

Wnioskodawca wskazuję, że z uwagi na wiek i stan zdrowia pozostawił sobie działkę nr 21 zabudowaną budynkiem gospodarczym i budynkiem mieszkalnym, w którym zamieszkuje z żoną oraz działkę o nr 20, którą wykorzystuje rolniczo (ogródek warzywny i hodowla kur), nie ma zamiaru ich zbywać.

Wnioskodawca poinformował również, że dokonał już zbycia poniższych nieruchomości wchodzące w skład jego gospodarstwa:

* działkę o nr 19 aktem darowizny przekazał córce,

* działki o numerach 52 i 53 zostały zbyte w 2002 r. rolnikom w celu powiększenia gospodarstwa rolnego,

* działkę nr 55 zakupił nabywca niebędący rolnikiem, a przy jej sprzedaży z prawa pierwokupu nie skorzystała Agencja Nieruchomości Rolnych w dniu 20 kwietnia 2007 r.

Natomiast z działki o nr 237 po dokonanym w dniu 24 września 2018 r. podziale geodezyjnym na działki gruntu 237/1 i 237/2, działkę o numerze 237/1 aktem darowizny w dniu 11 października 2012 r. Wnioskodawca przekazał córce, a drugą z wydzielonych działek postanowił sprzedać. Jednakże na całą działkę o nr 237/2 nie znalazł nabywcy.

W związku z trudnościami w zbyciu działki 237/2 Wnioskodawca wystąpił do właściwego organu o jej podział na 4 działki, które, jak podkreśla nadal mają charakter rolny. Ponadto wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tych czterech działek i je uzyskał.

Zgodnie z postanowieniem właściwego organu, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, każdy z nabywców będzie zobowiązany do wystąpienia o zgodę na wyłączenie gruntu z użytków rolnych i z produkcji rolniczej, na którym ma zamiar realizować inwestycję.

Wnioskodawca wskazuje, że działka o nr 237 była wykorzystywana przez niego do uprawy roślin na potrzeby własne i jego rodziny.

Na przedmiotowy teren poza nakładami na produkcję roślinną Wnioskodawca nie poniósł innych nakładów, działka nie jest uzbrojona i nie występował z wnioskiem o zmianę przeznaczenia jej gruntów.

Celem pozyskania przyszłych klientów na przedmiotowej działce, Wnioskodawca ustawił tablicę informacyjną o zamiarze jej sprzedaży.

Wnioskodawca informuje również, że nie prowadził działalności gospodarczej, dlatego też nabycie tej działki nie było zaliczone w koszty takiej działalności. Wnioskodawca oświadczył, że pracuje zawodowo.

Wnioskodawca poinformował również, że zbycie działek powstałych w wyniku dokonanego podziału nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jak już wskazano w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Należy podkreślić, że datę nabycia nieruchomości należy utożsamiać z chwilą przeniesienia prawa własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Sytuacja taka nie ma miejsca w przypadku wydzielenia działek z nieruchomości. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

Wobec powyższego dokonany w 2018 r., podział działki nr 237/2 na cztery działki, nie będzie stanowił nabycia.

W konsekwencji zamierzone przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie nieruchomości - w postaci czterech działek wydzielonych z działki o nr 237/2 - przyjmując zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, że nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej - należy interpretować na podstawie brzmienia art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że Wnioskodawca stając się jej właścicielem gospodarstwa rolnego, nabył udziały w działkach wchodzących w jego skład, w tym również w działce o nr 237/2 będącej przedmiotem interpretacji, w różnym czasie w następujący sposób:

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że zamierzona sprzedaż w 2019 r. czterech działek powstałych na skutek podziału działki 237/2, nie będzie skutkować koniecznością rozpoznania przychodu podatkowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a c), bowiem ich sprzedaż w 2019 r. nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.