0115-KDIT2-3.4011.1.2018.2.AD - Pięcioletni termin w związku z opodatkowaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2017 r. (data wpływu 2 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 stycznia 2018 r. (data wpływu 22 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty biegu pięcioletniego okresu nabycia lokalu mieszkalnego oraz garażu - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty biegu pięcioletniego okresu nabycia lokalu mieszkalnego oraz garażu. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 19 stycznia 2018 r. (data wpływu 22 stycznia 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 16 czerwca 2009 r. Wnioskodawczyni zawarła w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego i garażu. Ponieważ deweloper nie dotrzymał umownych terminów zawarcia umowy przeniesienia własności ww. lokalu, Wnioskodawczyni wystąpiła do sądu z pozwem o przeniesienie prawa własności lokalu. Wyrokiem z dnia 10 stycznia 2011 r. prawo te uzyskała.

Ponieważ w ww. wyroku zawarte było określenie "wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej" bez podania wielkości liczbowych, wyrokiem z dnia 23 stycznia 2014 r. uzupełniono wielkości liczbowe udziałów w nieruchomości wspólnej, co pozwoliło na wpis w księgach wieczystych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni podała, że wyrok sądu z dnia 10 stycznia 2011 r. uprawomocnił się w dniu 21 lutego 2011 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając lokal mieszkalny i lokal niemieszkalny-garaż w 2018 r. będę mogła skorzystać z przepisu o pięcioletnim okresie posiadania nieruchomości, który skutkuje tym, że sprzedaż nie podlega opodatkowaniu?

Przedstawiając własne stanowisko Wnioskodawczyni podaje, że w 2009 r. zapłaciła całą cenę za lokale: mieszkalny i niemieszkalny - garaż. Od maja 2010 r. jako podatnik samoistny płaciła podatek od nieruchomości nabytych lokali.

W ocenie Wnioskodawczyni wyrok z dnia 10 stycznia 2011 r. stwierdza jej prawo własności do lokalu mieszkalnego i lokalu niemieszkalnego - garażu. Natomiast wyrok z dnia 23 stycznia 2014 r. stanowi tylko uzupełnienie formalne na temat udziałów opisanych szczegółowo w § 3.2. umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni uważa, że datą nabycia lokalu mieszkalnego i lokalu niemieszkalnego - garażu powinna być data 10 stycznia 2011 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Użyty w ww. przepisie termin "nabycie" oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej czy w całości. Poprzez "nabycie" należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabycie własności może nastąpić m.in. poprzez jej przeniesienie w wyniku umowy, zasiedzenia, spadku, bądź też w wyniku innych zdarzeń.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 16 czerwca 2009 r. Wnioskodawczyni zawarła w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego i garażu. Ponieważ deweloper nie dotrzymał umownych terminów zawarcia umowy przeniesienia własności ww. lokalu, Wnioskodawczyni wystąpiła do sądu z pozwem o przeniesienie prawa własności lokalu. Wyrokiem z dnia 10 stycznia 2011 r. prawo te uzyskała. Wyrok uprawomocnił się w dniu 21 lutego 2011 r.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459), w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast stosownie do art. 158 ww. ustawy, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność nieruchomości, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Powyższy przepis przewiduje zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i dla umowy przenoszącej jej własność wymóg formy aktu notarialnego. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują także tzw. zastępczą formę sądową. Obejmuje ona przypadki zastąpienia oświadczenia woli przez prawomocne orzeczenie sądu, stwierdzające istnienie obowiązku danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli (art. 64 Kodeku cywilnego). Sąd może wydać takie orzeczenie na żądanie osoby uprawnionej, zainteresowanej dokonaniem określonej czynności prawnej.

Przepis art. 64 ustawy - Kodeks cywilny, może być zastosowany, gdy osoba zobowiązana do złożenia oznaczonego oświadczenia woli uchyla się od jego zastosowania. O uchylaniu się od złożenia wymaganego oświadczenia woli można mówić wtedy, gdy podmiot zobowiązany wyraźnie odmawia jego złożenia albo zachowuje się biernie ("milczy"), pomimo ciążącego na nim obowiązku złożenia takiego oświadczenia. W takim przypadku strona uprawniona może wystąpić do sądu z powództwem o nakazanie złożenia oświadczenia woli. Prawomocne orzeczenie sądu zastępuje w takim przypadku oświadczenie woli, niezależnie od tego, jaka forma wymagana jest dla danej czynności lub danego oświadczenia przez ustawę lub przez umowę stron (pactum de forma), wyłącznie z formą aktu notarialnego. Ta zastępcza forma sądowa zastępuje wszystkie formy wskazane w przepisach Kodeksu cywilnego.

Regulację zawartą w art. 64 Kodeksu cywilnego od strony procesowej uzupełnia art. 1047 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1822). Przepis ten wskazuje na to, że wyrok taki nie wymaga egzekucji, ma bowiem walor bezpośredniej skuteczności w stosunkach materialnoprawnych. Gdy strona odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, jej oświadczenia woli może być zastąpione prawomocnym orzeczeniem sądu. Takie prawomocne orzeczenie oznacza, że między stronami dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży, nie ma konieczności, aby zobowiązany do zawarcia umowy składał dodatkowo oświadczenie o sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że w sytuacji przedstawionej we wniosku do nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego i lokalu niemieszkalnego - garażu doszło z dniem uprawomocnienia się wyroku, tj. w dniu 21 lutego 2011 r.

W konsekwencji, sprzedaż lokalu mieszkalnego i lokalu niemieszkalnego - garażu w 2018 r., nie będzie stanowić źródła przychodu i nie będzie skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, albowiem nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nieprawidłowość stanowiska przedstawionego we wniosku polega na błędnym stwierdzeniu, że data wydania wyroku sądu (10 stycznia 2011 r.) stanowi w przypadku Wnioskodawczyni datę nabycia lokalu mieszkalnego i lokalu niemieszkalnego - garażu. Jak wskazano bowiem powyżej to prawomocne orzeczenie oznacza, że między stronami dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży i nie ma konieczności, aby zobowiązany do zawarcia umowy składał dodatkowo oświadczenie o sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.