0115-KDIT2-2.4011.428.2017.1.AG - Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 grudnia 2017 r. (data wpływu 15 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 grudnia 2017 r. został złożony ww. wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2001 r. Wnioskodawca nabył mieszkanie o powierzchni 77 m². W 2006 r. odkupił od wspólnoty mieszkaniowej 11 m² powierzchni strychowej za kwotę 5265 zł, cena została zapłacona. Zakup ten został potwierdzony notarialną umową przedwstępną. Dodatkowa powierzchnia została wówczas ujawniona w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego.

Obecnie Wnioskodawca jest w trakcie przygotowywania dokumentów w celu zawarcia ze wspólnotą ostatecznej umowy notarialnej nabycia powierzchni strychowej pod nazwą pomieszczenie gospodarcze.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży całego mieszkania o łącznej powierzchni 87 m² Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłacenia podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, umowa notarialna z 2006 r. i zapłacona w 2006 i 2007 r. cena upoważniają Go do zwolnienia od podatku w związku z upływem 5 lat od nabycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych istotne jest ustalenie daty ich nabycia. Ponieważ pojęcie "nabycie" nie zostało zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jego znaczenie należy ustalać biorąc pod uwagę regulacje prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przepis ten reguluje kwestie przeniesienia własności jako formy nabycia (i zarazem zbycia) własności oraz wskazuje, że, co do zasady, przeniesienie własności następuje w drodze umowy o podwójnym skutku - zobowiązującym i rozporządzającym. Ustawodawca przewidział jednak wyjątki od tej zasady. Strony umowy mogą bowiem postanowić o zawarciu dwóch odrębnych umów - najpierw o skutku zobowiązującym, a następnie o skutku rozporządzającym. Stosownie natomiast do art. 156 Kodeksu cywilnego, jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Z kolei umowa przedwstępna jest instytucją prawa zobowiązań służącą stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z różnych powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości. W myśl art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z normami prawa cywilnego, zawarcie umowy przedwstępnej oraz zapłata ceny (lub zadatku) za zakup nieruchomości w momencie jej sporządzenia, w żaden sposób nie przenoszą prawa własności nieruchomości. Nabycie prawa własności nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych następuje dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - umowy przenoszącej własność.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2001 r. Wnioskodawca nabył mieszkanie o powierzchni 77 m². W 2006 r. odkupił od wspólnoty mieszkaniowej 11 m² powierzchni strychowej za kwotę 5265 zł, cena została zapłacona. Zakup ten został potwierdzony notarialną umową przedwstępną. Obecnie Wnioskodawca jest w trakcie przygotowywania dokumentów w celu zawarcia ze wspólnotą ostatecznej umowy notarialnej nabycia powierzchni strychowej. Jego wątpliwości dotyczą natomiast kwestii czy w przypadku sprzedaży całego mieszkania będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że zawarta przez Wnioskodawcę w 2006 r. przedwstępna umowa sprzedaży powierzchni strychowej nie wywołała skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Zatem, pięcioletni termin, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, w odniesieniu do tej części nieruchomości, której właścicielem Wnioskodawca zostanie po podpisaniu umowy przyrzeczonej rozpocznie bieg w tym roku kalendarzowym, w którym nastąpi nabycie. Wobec tego, odpłatne zbycie posiadanego lokalu w części nabytej w 2001 r. nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych natomiast w części, którą Wnioskodawca nabędzie zawierając w wykonaniu umowy przedwstępnej umowę przyrzeczoną - jeżeli nastąpi przed upływem ww. pięcioletniego okresu - będzie stanowiło źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, i w konsekwencji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.