0115-KDIT2-2.4011.252.2017.1.HD - Koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w związku z przejęciem zobowiązania kredytowego byłego małżonka.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 4 sierpnia 2017 r. (data wpływu 7 sierpnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów - jest prawidłowe.

W dniu 7 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Będąc w związku małżeńskim objętym wspólnością ustawową, w dniu 19 lutego 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła mieszkanie za kwotę 220.000 zł. Część łącznej ceny 120.000 zł zapłacono ze środków własnych, a na pozostałą część zaciągnięto wspólnie kredyt w banku.

Następnie w dniu 10 sierpnia 2011 r. Wnioskodawczyni zawarła z mężem umowę majątkową małżeńską i ustalono między nimi rozdzielność majątkową.

W dniu 18 października 2011 r. została zawarta umowa o podział majątku wspólnego, w którym przedmiotem tego majątku była połowa zakupionego mieszkania.

Wnioskodawczyni stała się wyłączną właścicielką ww. mieszkania, ale w zamian za to w dniu 26 października 2011 r. w banku, w którym był zaciągnięty kredyt, podpisano aneks do umowy kredytowej, w którym wyłączono z odpowiedzialności z umowy kredytobiorcę męża Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni w rozumieniu ww. aneksu została jedynym kredytobiorcą, przejmując całe zadłużenie jakie pozostało do spłaty, a mianowicie 90.000 zł (w tym połowa w wysokości 45.000 zł zobowiązanie męża).

Następnie między Wnioskodawczynią i jej mężem doszło do rozwodu.

W dniu 22 sierpnia 2016 r. Wnioskodawczyni spłaciła kredyt, który zobowiązała się przejąć i spłacić w całości w zamian za połowę wspólnego mieszkania.

W dniu 10 listopada 2016 r. z powodów osobistych i ciężkiej sytuacji materialnej Wnioskodawczyni musiała sprzedać mieszkanie za kwotę 180.000 zł.

W związku ze sprzedażą mieszkania w 2017 r. Wnioskodawczyni złożyła PIT-39 od osiągniętego dochodu ze sprzedaży połowy mieszkania, którą otrzymała od męża w dniu 18 października 2011 r. w wysokości 90.000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowym jest wykazanie w zeznaniu PIT-39 w części C, w rubryce 21 - jako koszty uzyskania przychodu kwoty 45.000 zł, która jest połową kwoty przejętego zobowiązania kredytowego byłego małżonka i jego spłata w zamian za prawo własności do połowy wspólnego mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowym jest wykazanie kwoty 45.000 zł w rubryce 21 PIT-39 jako koszt uzyskania przychodu, gdyż w zamian za otrzymanie od męża połowy praw własności mieszkania musiała przejąć połowę jego zobowiązania kredytowego. W związku z powyższym, nie otrzymała połowy mieszkania za darmo tylko za połowę spłaty kredytu, który na nim ciążył czyli 45.000 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

Aby zatem ustalić czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż lokalu mieszkalnego podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych - należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wniosku wynika, że będąc w związku małżeńskim objętym wspólnością ustawową, w dniu 19 lutego 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła mieszkanie za kwotę 220.000 zł. Część łącznej ceny 120.000 zł zapłacono ze środków własnych, a na pozostałą część zaciągnięto wspólnie kredyt w banku. Następnie w dniu 10 sierpnia 2011 r. Wnioskodawczyni zawarła z mężem umowę majątkową małżeńską i ustalono między nimi rozdzielność majątkową. W dniu 18 października 2011 r. została zawarta umowa o podział majątku wspólnego, w którym przedmiotem tego majątku była połowa zakupionego mieszkania. Wnioskodawczyni stała się wyłączną właścicielką ww. mieszkania, ale w zamian za to w dniu 26 października 2011 r. w banku, w którym był zaciągnięty kredyt, podpisano aneks do umowy kredytowej, w którym wyłączono z odpowiedzialności z umowy kredytobiorcę męża Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni w rozumieniu ww. aneksu została jedynym kredytobiorcą, przejmując całe zadłużenie jakie pozostało do spłaty, a mianowicie 90.000 zł (w tym połowa w wysokości 45.000 zł zobowiązanie męża). Następnie między Wnioskodawczynią i jej mężem doszło do rozwodu. W dniu 22 sierpnia 2016 r. Wnioskodawczyni spłaciła kredyt, który zobowiązała się przejąć i spłacić w całości w zamian za połowę wspólnego mieszkania. W dniu 10 listopada 2016 r. z powodów osobistych i ciężkiej sytuacji materialnej Wnioskodawczyni musiała sprzedać mieszkanie za kwotę 180.000 zł. W związku ze sprzedażą mieszkania w 2017 r. Wnioskodawczyni złożyła PIT-39 od osiągniętego dochodu ze sprzedaży połowy mieszkania, którą otrzymała od męża w dniu 18 października 2011 r. w wysokości 90.000 zł.

Wobec tak przedstawionego stanu faktycznego wyjaśnić należy, że zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem - w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

Za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia na współwłasność (do majątku wspólnego), ale tylko pod warunkiem, że podział taki jest ekwiwalentny w naturze, odbył się bez spłat i dopłat lub wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Jeżeli natomiast dokonany podział odbył się w sposób, który był nieekwiwalentny i towarzyszyły mu spłaty lub dopłaty, lub gdy wartość otrzymanych przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości lub praw przekracza jego udział w majątku wspólnym to wówczas za datę nabycia tego udziału w nieruchomości lub prawie, który przekracza udział w majątku wspólnym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału tego majątku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (prawem) jak też stan jej majątku osobistego. W tej części, w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość lub prawo przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podatnik niewątpliwie nabywa prawo własności w rozumieniu analizowanego przepisu. Przez pojęcie "nabycie" użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Co więcej, w sytuacji, gdy z nabyciem takim związane jest jakiekolwiek świadczenie wzajemne na rzecz strony zbywającej - w tym jak w niniejszej sprawie przejęcie przez Wnioskodawczynię zobowiązania do spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie będącego przedmiotem podziału lokalu mieszkalnego - nabycie takie nabiera charakteru odpłatnego. Odpłatnością jest bowiem każde świadczenie ze strony nabywcy powodujące zwiększenie aktywów zbywającego lub powodujące zmniejszenie jego pasywów (zobowiązań). W takim przypadku jak analizowany odpłatnością będzie więc przypadająca na zbywcę wartość zobowiązania kredytowego pozostałego do spłaty.

W sytuacji przedstawionej we wniosku lokal mieszkalny, którego sprzedaży dokonała Wnioskodawczyni, został przez nią nabyty zarówno w 2010 r. (w dacie nabycia do majątku wspólnego) w części odpowiadającej jej udziałowi w majątku wspólnym, jak też w 2011 r. - w wyniku podziału majątku wspólnego.

Dokonując zatem oceny skutków podatkowych przedstawionego stanu faktycznego należy uznać, że odpłatne zbycie w 2016 r. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. w czasie obowiązywania wspólności majątkowej małżeńskiej - nie stanowi źródła przychodu, ponieważ zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym zbycie przez Wnioskodawczynię tego udziału nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Natomiast odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi, który Wnioskodawczyni nabyła w 2011 r. w wyniku podziału majątku wspólnego jest źródłem przychodu, w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

W świetle art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W myśl art. 19 ust. 4 cytowanej ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatne, czy też nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c, gdyż zbywana nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię odpłatnie (przejęcie długu). W myśl powołanego przepisu koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych odpłatnie ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Kosztem nabycia jest również przejęcie zobowiązania kredytowego współmałżonka. Co do zasady kosztem uzyskania przychodu nie są kwoty wydatkowane na spłatę kredytów zaciągniętych na nabycie nieruchomości. W niniejszej sprawie mamy jednak do czynienia z nabyciem udziału przysługującego małżonkowi w lokalu mieszkalnym po ustaniu wspólności majątkowej w zamian za zwolnienie go z obowiązku świadczenia na rzecz kredytodawcy. Jak wskazała Wnioskodawczyni w opisie stanu faktycznego lokal mieszkalny na dzień podziału majątku wspólnego obciążony był kredytem hipotecznym udzielonym małżonkom, do spłaty którego zobowiązała się Wnioskodawczyni. Jeżeli zatem współkredytobiorcą był mąż Wnioskodawczyni, to koszty uzyskania przychodu Wnioskodawczyni winna ustalić uwzględniając fakt, że w zamian za udział przekraczający udział posiadany przez nią w majątku wspólnym Wnioskodawczyni przejęła do wyłącznej spłaty dług obciążający lokal mieszkalny, a więc dług, który przed podziałem majątku w równym stopniu obciążał zarówno ją jak i małżonka. Z tego powodu za koszt nabycia w 2011 r. udziału przekraczającego udział w majątku wspólnym Wnioskodawczyni może uznać 1/2 obciążenia kredytowego, który przejęła do wyłącznej spłaty, obliczony według stanu na dzień podziału majątku, tj. z dnia 18 października 2011 r. (a więc na dzień nabycia udziału w nieruchomości).

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Biorąc pod uwagę powyższe - odnosząc się do sprzedaży udziału w przedmiotowym lokalu nabytego w 2011 r. - należy wskazać, że koszt uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi kwota obciążenia kredytowego małżonka jaką Wnioskodawczyni przejęła na siebie w związku z przejęciem lokalu mieszkalnego.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Końcowo, z uwagi na sposób sformułowania pytania przez Wnioskodawczynię wyjaśnić należy, że przedmiotem interpretacji przepisów prawa podatkowego może być wyłącznie ocena prawna danego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego, dotyczącego wnioskodawcy, dokonywana na gruncie przepisów prawa podatkowego. Organ wydający interpretację rozstrzyga, czy zainteresowany prawidłowo ocenia kwestię wpływu zaistnienia opisanej sytuacji faktycznej na obowiązki i uprawnienia wynikające z unormowań prawa podatkowego. Nie może zatem stanowić przedmiotu interpretacji indywidualnej dokonanie obliczeń czy wyjaśnienie sposobu wypełniania deklaracji podatkowych. Są to bowiem czynności związane z obowiązkiem samoobliczenia podatku ciążącym na podatniku podatku dochodowego od osób fizycznych, a więc będące koniecznością stosowania przepisów, a nie ich interpretacji. Organ upoważniony do wydawania interpretacji może więc jedynie wskazać jakie przepisy podatnik powinien zastosować przy realizacji swoich obowiązków podatkowych oraz jakie jest ich prawidłowe rozumienie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.