0115-KDIT2-1.4011.59.2019.1.MN - Przeznaczenie części środków ze sprzedaży nieruchomości gruntowej oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego otrzymanych w drodze darowizny na sfinansowanie wkładu własnego nabytej na współwłasność z partnerem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszalnym jako realizacja własnego celu mieszkaniowego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 stycznia 2019 r. (data wpływu 30 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego - jest prawidłowe.

W dniu 30 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W listopadzie i październiku 2016 r. dokonała zbycia odpowiednio nieruchomości gruntowej i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które nabyła w drodze darowizn od członków swojej najbliższej rodziny w kwietniu 2016 r. Zbycie ww. składników majątkowych miało zatem miejsce przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Przychód uzyskany ze zbycia Wnioskodawczyni postanowiła przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Część środków przeznaczyła na spłatę kredytów hipotecznych i odsetek od tych kredytów zaciągniętych na własne cele mieszkaniowe przed uzyskaniem przychodu. Dodatkowo we wrześniu 2017 r. Wnioskodawczyni wraz ze swoim partnerem, z którym nigdy nie pozostawała i nadal nie pozostaje w związku małżeńskim, nabyli na współwłasność w udziałach wynoszących 50% każde, nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym (bliźniakiem), w którym obecnie zamieszkują i będą zamieszkiwać w przyszłości.

W związku z faktem, że w momencie nabycia tej nieruchomości to Wnioskodawczyni dysponowała środkami finansowymi ze zbycia nieruchomości gruntowej oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w 2016 r., zaś jej partner nie dysponował wolnymi środkami, ustaliła z nim, że to ona sfinansuje ze swoich środków w całości tzw. "wkład własny" w wysokości 85 000 zł i że będzie to wydatek na poczet jej udziału (część ceny nieruchomości płatną ze środków kupujących, pozostała część była finansowana kredytem hipotecznym zaciągniętym przez Wnioskodawczynię i jej partnera). W rezultacie, rzeczony wkład został pokryty w całości przez Wnioskodawczynię, ze środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości gruntowej i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w 2016 r. W związku z poczynionymi ustaleniami Wnioskodawczyni nie zawierała ze swoim partnerem żadnej umowy pożyczki ani darowizny celem przekazania mu części środków na pokrycie wkładu własnego, ale całość wkładu wpłaciła we własnym imieniu, działając na swoją rzecz, ze środków stanowiących jej wyłączną własność. W umowie nabycia nieruchomości nie wyszczególniono przy tym, że część ceny nieruchomości płatna przez kupujących z ich własnych środków uiszczana jest przez Wnioskodawczynię na nabycie przypadającego na nią udziału, albo przez kupujących na poczet nabycia udziału we współwłasności nieruchomości przypadającej na jedno z nich, ale że jest uiszczana na poczet ceny nieruchomości jako takiej (nie zostało szczegółowo rozpisane, że np. Wnioskodawczyni nabywa swój udział częściowo za środki własne a częściowo z zaciągniętego kredytu, zaś partner Wnioskodawczyni wyłącznie z zaciągniętego kredytu). Umowa nie zawiera też wskazania odwrotnego, tj. że wkład uiszczany jest na poczet ceny udziału przypadającego na partnera Wnioskodawczyni, ani też proporcjonalnie na udziały obydwojga z kupujących.

Wydatek opisany powyżej Wnioskodawczyni poniosła przed dniem 1 stycznia 2019 r. w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości gruntowej i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W tym stanie rzeczy Wnioskodawczyni powzięła wątpliwości, czy wydatek poniesiony przez nią na zapłatę części ceny nieruchomości stanowi w całości wydatek na realizację jej własnego celu mieszkaniowego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni ma prawo zaliczyć całą kwotę wydatku na częściową zapłatę ceny nieruchomości (wkład własny) w wysokości 85 000 zł do wydatków na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji, gdy ww. wydatek pokryła w całości z własnych środków, pomimo że przysługuje jej udział wynoszący 50% we współwłasności nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, na pytania postawione w niniejszym wniosku należy udzielić odpowiedzi twierdzącej - Wnioskodawczyni ma prawo zaliczyć całą kwotę wydatku wskazanego w opisie stanu faktycznego do wydatków na jej własne cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) wyżej wskazanej ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W myśl natomiast art. 19 ust. 1 analizowanej ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie zaś do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast jego ust. 2, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Stosownie do ust. 5 cytowanego artykułu, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Stwierdzić zatem należy, że w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości gruntowej oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (co miało miejsce w przedstawionym stanie faktycznym), to wówczas transakcja ta będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jednakże dochód z przedmiotowej sprzedaży (nieruchomości) - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on (w brzmieniu obowiązującym do dnia 1 stycznia 2019 r.), że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w tym artykule (art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy), uważa się wydatki poniesione m.in. na (...) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku (...) a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (...) położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Należy jednakże zaznaczyć, że powyższe zwolnienie obejmować będzie wyłącznie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z przedmiotowego odpłatnego zbycia.

Uwzględniając zatem treść zacytowanych wyżej przepisów należy wskazać, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu w ustawowym terminie i wyłącznie na cele mieszkaniowe określone wyczerpująco w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc cytowane regulacje do zaistniałego stanu faktycznego, należy wskazać, że Wnioskodawczyni poniosła wydatki wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nabyła 50% udział w budynku mieszkalnym (pozostałe 50% nabył jej partner) oraz w gruncie związanym z tym budynkiem. To, że cały ww. wydatek Wnioskodawczyni finansowała z własnych środków, a nie, że finansowali je z partnerem po połowie, proporcjonalnie do swoich udziałów we współwłasności nieruchomości, nie ma żadnego znaczenia z perspektywy możliwości zastosowania zwolnienia do całości wydatku. Istotne jest natomiast, że Wnioskodawczyni poniosła ten wydatek we własnym imieniu, działając na swoją rzecz, na poczet przypadającego na nią udziału we współwłasności nieruchomości i że nie udzieliła posiadanych środków partnerowi np. na podstawie umowy pożyczki, czy darowizny. Nie ma również znaczenia, że w umowie nabycia nieruchomości nie wskazano wprost, że uiszczana przez nią część ceny jest wpłacana przez Wnioskodawczynię na poczet przypadającego na nią udziału we współwłasności nieruchomości. W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni poniosła po prostu wydatek wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. nabyła udział w budynku mieszkalnym i gruncie związanym z tym budynkiem. Zatem ma prawo uznać go w całości za wydatek na własny cel mieszkaniowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 analizowanej ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego * położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do art. 25 ust. 26 analizowanej ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się - zgodnie z art. 25 ust. 28 analizowanej ustawy - wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części * przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Ww. zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Z treści przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy wynika, że jednym z celów mieszkaniowych jest nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie związanych z tym budynkiem lub lokalem. W świetle powyższego nie ma zatem przeszkód, aby Wnioskodawczyni uzyskaną część przychodu ze sprzedaży nieruchomości gruntowej oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytych w 2016 r. w drodze darowizny przeznaczyła na nabycie swojego udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Jednakże wskazać należy, że - jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego - przedmiotowa nieruchomość została nabyta na współwłasność z partnerem w udziałach po 50% każdy. Oznacza to, że wielkość udziału Wnioskodawczyni determinuje wysokość wydatków, które mogą być zakwalifikowane do wydatków na własne cele mieszkaniowe. Biorąc powyższe pod uwagę wyjaśnić należy, że za wydatek na własny cel mieszkaniowy Wnioskodawczyni może uznać całą kwotę wpłaconą jako wkład własny, jeżeli mieści się ona w przysługującym jej udziale we współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Reasumując, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym przeznaczenie części środków ze sprzedaży nieruchomości gruntowej oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego otrzymanych w drodze darowizny na sfinansowanie wkładu własnego nabytej na współwłasność z partnerem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszalnym jest realizacją własnego celu mieszkaniowego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wysokość wydatków jaka może być uwzględniona do obliczenia dochodu zwolnionego jest ograniczona do wysokości udziału (tj. 50%) jaki Wnioskodawczyni posiada w nabytej nieruchomości.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.