0115-KDIT2-1.4011.51.2019.1.DW - Określenie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 4 lutego 2019 r. (data wpływu 7 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości jest:

* nieprawidłowe - w części dotyczącej zakwalifikowania jako wydatku na własne cele mieszkaniowe częściowego zwrotu dopłaty z programu MDM, kosztu mebli na wymiar w zabudowie do łazienki i kuchni, kosztu wykonania projektu aranżacji wnętrza mieszkania oraz kosztu remontu pomieszczenia gospodarczego;

* prawidłowe - w pozostałym zakresie.

W dniu 7 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 30 stycznia 2014 r. na podstawie umowy darowizny objętej aktem notarialnym Wnioskodawczyni nabyła udziały w wysokości 1/3 części w prawie nieruchomości domu rodzinnego w... przy ulicy.

W dniu 4 października 2017 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni i na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o nabyciu spadku z dnia 15 marca 2018 r. Wnioskodawczyni nabyła dodatkowe 1/6 udziałów w ww. nieruchomości.

Dnia 21 listopada 2018 r. aktem notarialnym przy porozumieniu wszystkich współwłaścicieli dom rodzinny w... przy ulicy..., o którym mowa wyżej został sprzedany.

Wcześniej, w dniu 26 listopada 2015 r. Wnioskodawczyni nabyła aktem notarialnym swoje mieszkanie w bloku położone w... przy ulicy. Zakup mieszkania był sfinansowany w dużej części kredytem z dopłatą MDM podpisanym w dniu 26 listopada 2015 r.

W akcie notarialnym mieszkania przy ulicy...w... jest zawarta informacja, że właściciel mieszkania sprzedaje Wnioskodawczyni całą nieruchomość objętą księgą wieczystą wraz z przynależnymi do lokalu pomieszczeniami oraz że "do lokalu powyższego przynależy:

Wnioskodawczyni chciałaby skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego po sprzedaży domu w... przy ulicy..., zgodnie z art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wymienione niżej wydatki mogą zostać zakwalifikowane jako wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe:

Zdaniem Wnioskodawczyni, wszystkie opisane przez nią wydatki powinny zostać zakwalifikowane jako wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe.

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawczyni nie powinno być różnicy czy kredyt zostanie spłacony w całości czy tylko w części. Ważne powinno być czy pieniądze zostały przeznaczone na ten właśnie cel.

Ad. 2

Raty kredytu są formą spłacania kredytu w częściach wraz z należnymi odsetkami, zatem każda rata kredytu na mieszkanie zapłacona po sprzedaży domu powinna być zakwalifikowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Ad.3

Częściowy zwrot dopłaty MDM powinien być zakwalifikowany jako wydatek na własne cele mieszkaniowe na spłatę kredytu, gdyż jest on nierozerwalną częścią podpisanej umowy kredytowej, jest formą kosztu bez którego spłata kredytu nie jest możliwa. Ponadto, podpisując umowę kredytową Wnioskodawczyni nie była w stanie przewidzieć, że jej sytuacja życiowa ulegnie tak dużej zmianie.

Ad. 4

W akcie notarialnym piwnica przynależy do mieszkania, więc zdaniem Wnioskodawczyni nie powinno mieć znaczenia, że znajduje się ona dwie kondygnacje niżej. Wnioskodawczyni przechowuje tam swoje przedmioty, które nie mieszczą się w mieszkaniu, a z których korzysta regularnie. Osoby mieszkające w domach jednorodzinnych, które też korzystają z ulgi są w lepszej sytuacji, ponieważ cały budynek należy do nich i nie muszą udowadniać, że poszczególne pomieszczenia do domu przynależą. Wnioskodawczyni uważa, że bez znaczenia powinien być fakt, czy do piwnicy schodzi się własnymi schodami, czy wspólnymi z innymi właścicielami bloku. Każde mieszkanie w bloku posiada wyodrębnioną własną piwnicę, do której klucze i prawo do wejścia ma tylko właściciel danego mieszkania.

Ad. 5

Podobnie, jak w sytuacji piwnicy budynek gospodarczy przynależy do mieszkania i jest na co dzień użytkowany, jest położony na działce należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej tego bloku, w którym jest mieszkanie. Każde mieszkanie w bloku ma wyodrębniony swój budynek gospodarczy, do którego klucze i prawo do wejścia ma tylko właściciel danego mieszkania.

Ad. 6

Koszty wykonania projektu są związane z racjonalnym zaplanowaniem funkcjonalności dość małych pomieszczeń i w ocenie Wnioskodawczyni jest to niezbędny wydatek.

Ad. 7 i 8

Meble zostaną wykonane dokładnie pod to pomieszczenie i zamontowane na stałe.

Ad. 9 i 10

Armatura kuchenna i łazienkowa zostanie zamontowana na stałe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

d. innych rzeczy, * jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia opisanego domu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego * położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zgodnie natomiast z treścią art. 21 ust. 25 pkt 2 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

c. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b * w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Ponadto, art. 21 ust. 29 powołanej ustawy stanowi, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Wskazać należy, że zawarte w art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia - począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż - wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby z umowy kredytu bankowego wynikało, że kredyt został udzielony na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy wynika, że dla możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia istotnym jest, aby zostały zaspokojone własne cele mieszkaniowe podatnika.

Poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne" świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie "własnych" potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wyraz "mieszkaniowe" w wyrażeniu "własne cele mieszkaniowe" należy odnosić do zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie w znaczeniu przedmiotowym.

Obowiązek opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości może być więc wyłączony przez zwolnienie przewidziane właśnie w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowe zwolnienie jest jednak regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków. Samo poniesienie przez podatnika wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego - jak wskazano powyżej - jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.

Ponadto należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Wobec powyższego, częściowa lub całkowita spłata kredytu (w tym w formie comiesięcznych rat tego kredytu), dokonywana w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zbycia przedmiotowej nieruchomości może być potraktowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, uprawniający do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy.

Odnosząc się natomiast do kwestii przeznaczenia przez Wnioskodawczynię środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na pokrycie częściowego zwrotu dopłaty MDM w związku z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego należy stwierdzić, że wydatki te nie będą korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy. Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe podatnika, w świetle art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a jest bowiem jedynie spłata kredytu przeznaczonego na sfinansowanie zakupu nieruchomości wykorzystywanej na własne cele mieszkaniowe, czyli należność główna i odsetki. Natomiast dopłata z programu MDM stanowi w istocie wsparcie finansowe udzielane w postaci dopłaty do wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, nie stanowi jednak ani należności głównej kredytowej, ani jej odsetek. Ponadto, wskazane dofinansowanie jest udzielane beneficjentom przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie odrębnego od umowy kredytu hipotecznego wniosku. Wobec powyższego, wydatek związany ze zwrotem tego dofinansowania nie mieści się w katalogu wydatków przewidzianym w art. 21 ust. 25 cyt. ustawy.

Natomiast za "remont" uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji).

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96 stwierdzając: "za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji."

Odnosząc się do możliwości zaliczenia przez Wnioskodawczynię do wydatków na cele mieszkaniowe kosztów remontu pomieszczenia gospodarczego przynależnego do mieszkania i znajdującego się na działce należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej wskazać na wstępie należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia budynek, dlatego też właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.). I tak, zgodnie z art. 3 pkt 2 ww. ustawy, budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. Z powyższego wynika zatem, że aby pomieszczenie gospodarcze stanowiło część budynku musi być konstrukcyjnie związane z budynkiem, w którym realizowane są własne cele mieszkaniowe i wyłącznie pod takim warunkiem można by wydatek poniesiony na jego remont zaliczyć do wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa przyjmuje się, że wyposażenie lokalu mieszkalnego w komplet mebli stanowiących stałą zabudowę nie jest wydatkiem związanym z remontem (czy modernizacją) lokalu mieszkalnego - tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w Gdańsku wyroku z dnia 26 lutego 1999 r., sygn. akt I SA/Gd 250/97. Stanowisko to zostało potwierdzone wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn. akt II FSK 639/05 oraz wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 13 lutego 2013 r., sygn. akt I SA/Go 3/13. Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) i zakup sprzętów AGD nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych.

Nie uprawniają do zastosowania przedmiotowego zwolnienia również wydatki poniesione na wykonanie projektu aranżacji mieszkania czy też jego poszczególnych pomieszczeń, ponieważ stanowi on propozycję rozmieszczenia w danej przestrzeni mebli i sprzętów oraz elementów dekoracyjnych. Nie jest to więc wydatek stricte remontowy.

Jako wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni może natomiast uznać wydatki poniesione na remont piwnicy przynależnej do mieszkania oraz koszty armatury kuchennej i łazienkowej. Wydatki takie mieszczą się w pojęciu wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem poniesienie tych wydatków w wyznaczonym terminie uprawnia do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego mającego zastosowanie w sprawie na podstawie art. 16 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159).

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.