0115-KDIT2-1.4011.419.2018.2.DW - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny od męża.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 7 listopada 2018 r. (data wpływu 15 listopada 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 grudnia 2018 r. (data wpływu 27 grudnia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny od męża - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełnionym pismem z dnia 21 grudnia 2018 r. (data wpływu 27 grudnia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny od męża.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 18 lipca 2018 r. Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość przy ul... w G. za kwotę 965 tys. zł. Nieruchomość otrzymała od swojego męża Radosława M. dwoma aktami darowizny: z dnia 2 lipca 2015 r. i z dnia 26 kwietnia 2017 r. Nieruchomość była obciążona hipoteką umowną do kwoty 1.002.852 zł - umowa kredytowa... z... z dnia 16 września 2011 r., dział IV księgi wieczystej, przy czym do całkowitej spłaty hipoteki pozostała kwota 571.943,71 zł na dzień sprzedaży nieruchomości. Powyższa kwota została przelana przez nową właścicielkę nieruchomości Emilię U. bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego. Kredytobiorcą był mąż Wnioskodawczyni Radosław M.

Wnioskodawczyni nadmienia, że w 2011 r., gdy obecny mąż zaciągał zobowiązanie hipoteczne nie byli jeszcze małżeństwem.

W trakcie procesu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni darowała mężowi kwotę 571.943,71 zł przeznaczoną na spłatę kredytu. Umowa darowizny została sporządzona w formie pisemnej.

Wnioskodawczyni twierdzi, że sprzedając nieruchomość nie uzyskała dochodu w kwocie 965 tys. tylko 394 tys. Na konto Wnioskodawczyni wpłynęły pieniądze w kwocie pomniejszonej o kwotę spłaty kredytu hipotecznego, czyli suma 394 tys. zł.

Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość przed upływem 5 lat od czasu, kiedy została jej właścicielką.

W dniu 20 sierpnia 2018 r. Wnioskodawczyni zakupiła dom za kwotę 456 tys. zł (akt notarialny Rep....). Dochód uzyskany ze sprzedaży opisanej nieruchomości w kwocie 394 tys. zł. Wnioskodawczyni w całości przeznaczyła na zakup domu czyli na cel mieszkaniowy zgodnie z przepisami.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że nieruchomość, którą otrzymała w drodze darowizny od męża była przekazana wyłącznie do jej majątku odrębnego.

W zakupionym domu za środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości uzyskanej w drodze darowizny od męża Wnioskodawczyni realizuje swoje cele mieszkaniowe w ten sposób, że jest to miejsce, w którym stale zamieszkuje.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy całość ceny sprzedaży, jaką zapłacił kupujący stanowi dla Wnioskodawczyni dochód ze sprzedaży opisanej nieruchomości czy też tylko ta część ceny, która stanowiła nadwyżkę ponad kwotę, którą kupujący uiścił bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego, spłacając w ten sposób zobowiązanie z tytułu zaciągniętego przez obecnego męża Wnioskodawczyni kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez niego przed zawarciem małżeństwa, a więc stanowiący jego dług osobisty?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest dla niej kwota faktycznie uzyskana, postawiona do jej dyspozycji, tj. stanowiąca różnicę pomiędzy ceną sprzedaży wskazaną w akcie notarialnym a jej częścią przelaną przez nabywcę bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego tytułem spłaty kredytu, zaciągniętego przez męża przez zawarciem związku małżeńskiego.

W opinii Wnioskodawczyni, trudno mówić o tym, aby kwota która nie została postawiona do dyspozycji Wnioskodawczyni, którą nie mogła swobodnie rządzić miała stanowić jej przychód.

Zgodnie z art. 19 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Słowo "w szczególności" wskazuje na otwarty katalog okoliczności modyfikujących wartość. Z uwagi na te okoliczności, Wnioskodawczyni uważa jak powyżej, ponieważ odmienne stanowisko prowadziłoby do wniosku, że osoba, która sprzedaje nieruchomość nieobciążoną cudzym obowiązkiem (zobowiązaniem) jest w takiej samej sytuacji, co osoba sprzedająca nieruchomość w sytuacji, gdy część ceny idzie na zaspokojenie zobowiązań zaciągniętych przez osobę niebędącą sprzedającym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Zatem w analizowanej sprawie stwierdzić należy, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawczynię nastąpiło w dwóch datach: w 2015 r. oraz w 2017 r. na podstawie dwóch darowizn od męża dokonanych z jego majątku odrębnego. W chwili sprzedaży ww. nieruchomość stanowiła w całości majątek odrębny Wnioskodawczyni. Wobec tego, dokonana w 2018 r. sprzedaż tej nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo - skutkowy.

Takimi kosztami będą więc np. wydatki poniesione na uregulowanie podatku od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialnej czy kosztów pośrednictwa, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, czy koszty zawarcia samej umowy sprzedaży będące warunkiem niezbędnym zbycia takiej nieruchomości.

Wskazać przy tym należy, że pojęcia kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c i 6d ustawy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw - art. 30e ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy nie sposób zgodzić się z Wnioskodawczynią, że przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości będzie stanowić dla niej jedynie kwota stanowiąca różnicę pomiędzy ceną sprzedaży wskazaną w akcie notarialnym a kwotą przelaną przez nowego nabywcę nieruchomości na rachunek bankowy wierzyciela, tj. kwota 394 tys. zł. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. art. 19 ust. 1 wprost wskazują, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Podkreślić należy, że spłata przez Wnioskodawczynię kredytu zaciągniętego przez jej męża przed dniem zawarcia związku małżeńskiego nie stanowi w myśl obowiązujących przepisów podstawy do pomniejszenia przez Wnioskodawczynię przychodu z odpłatnego zbycia o kwotę przeznaczoną na ten cel. W konsekwencji, przychodem dla Wnioskodawczyni w niniejszej sprawie jest cena sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wynikająca z aktu notarialnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie jego zaistnienia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w..., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.