0115-KDIT2-1.4011.361.2017.2.KK - Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2017 r. (data wpływu 12 grudnia 2017 r.), uzupełnionego w dniach 31 stycznia i 14 lutego 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 12 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniach 31 stycznia i 14 lutego 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

W drodze spadku po zmarłym 4 maja 2012 r. ojcu Wnioskodawczyni nabyła wraz z dwiema siostrami (S.B. i M.M.) i matką (każda po 1/4 części) majątek, w którego skład wchodziło gospodarstwo rolne o powierzchni 1,64 ha i budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 190 m². Sprawa spadkowa odbyła się dnia 22 lutego 2013 r.

Dnia 17 października 2016 r. spadkobiercy sporządzili umowę częściowego działu spadku.

Matka Wnioskodawczyni, S.B., M.M. i Wnioskodawczyni zgodnie oświadczyły, że:

Wartość niniejszej umowy określono na kwotę 104.000 zł i oświadczono, że powyższy częściowy dział spadku zostaje dokonany bez żadnych spłat i dopłat. Równocześnie Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie, że zobowiązuje się zapewnić matce mieszkanie w budynku mieszkalnym znajdującym się na działce nr 11/5, możliwość swobodnego poruszania się po całej nieruchomości, nadto zapewni jej opiekę w starości i pielęgnowanie w chorobie. Wartość otrzymanego majątku (nieruchomości) w wyniku dokonanego w dniu 17 października 2016 r. częściowego działu spadku przewyższa udział Wnioskodawczyni (jego wartość) jaka przysługiwała jej w spadku po zmarłym w 2012 r. ojcu. Udział Wnioskodawczyni w spadku po zmarłym ojcu wynosił 1/4 części. Po dokonanym częściowym dziale spadku, zgodnie z wyrażoną jeszcze za życia wolą zmarłego, siostry i matka odpisały się od części majątku. Tym samym w posiadaniu Wnioskodawczyni znalazło się około 70% nieruchomości jakie pozostawił po sobie zmarły ojciec Wnioskodawczyni.

Na podstawie powyższej umowy Wnioskodawczyni stała się więc właścicielką dwóch działek: zabudowanej działki 11/5 o pow. 0,2864 ha (na której znajduje się dom o pow. około 100 m² w którym dożywotnio ma zapisane prawo mieszkać matka Wnioskodawczyni) i działki 11/8 o pow. 1,0548 oraz udziału w wysokości 1/3 w działce o nr 11/7.

W roku 2017 Wnioskodawczyni podzieliła działkę 11/8 na 7 mniejszych działek budowlanych. W listopadzie 2017 r. sprzedała dwie działki za łączną kwotę 55.000 zł. W przyszłości zamierza sprzedać pozostałe 5 działek. Natomiast na jednej działce wydzielonej z działki 11/5, a mającej obecnie nr 11/19 zamierza w 2018 r. rozpocząć budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym będzie po wybudowaniu mieszkać wraz z mężem i dziećmi.

W chwili obecnej Wnioskodawczyni jest na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Budowę domu zamierza w całości sfinansować z pieniędzy pochodzących ze sprzedaży działek, które otrzymała w spadku. Wnioskodawczyni nadmienia, iż obecnie mieszka w domu swojego męża, który to dom wraz z gospodarstwem rolnym mąż otrzymał w roku 2006 (wtedy jeszcze nie byli małżeństwem) umową darowizny od swoich rodziców, którzy również mieszkają w tym domu i mają do śmierci zapisane prawo do zajmowania połowy tego domu. Z mocy ustawy Wnioskodawczynię i jej męża obejmuje wspólność majątkowa.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawczyni musi zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości (sprzedaż 2 działek na łączną kwotę 55.000 zł) w sytuacji gdy cały dochód przeznacza na własne cele mieszkaniowe - budowę domu?

2. Czy Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży 5 pozostałych działek, które zamierza sprzedać w 2018 r., a cały dochód jaki uzyska z ich sprzedaży również chce przeznaczyć na budowę domu?

3. Czy Wnioskodawczyni może w tej sytuacji skorzystać z ulgi mieszkaniowej gdy w okresie do 2 lat od daty sprzedaży danej nieruchomości, dochód z jej sprzedaży zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe, tj. budowę domu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie musi płacić podatku od dochodów uzyskanych ze sprzedaży działek teraz i w przyszłości, ponieważ cały dochód który już uzyskała i uzyska w najbliższej przyszłości ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy w 2018 i 2019 r. na własne cele mieszkaniowe - budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, co udokumentuje.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionych okolicznościach dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia działek gruntu istotne znaczenie ma data ich nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawczynię spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 ustawy - Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 ww. ustawy istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Konkludując, spadkobiercy nabywają spadek w chwili jego otwarcia i z tą chwilą powstaje pomiędzy nimi wspólność majątku spadkowego. Wspólność ta powstaje z mocy prawa i dotyczy majątku spadkowego traktowanego jako całość.

Natomiast wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, iż dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

W myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 i 212 tej ustawy, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wartości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

* wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli zatem w wyniku działu spadku, przedmiotem którego była nieruchomość, udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział dotychczas posiadany, to data działu spadku będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu tej czynności. Zatem, nabycie w wyniku działu spadku części majątku, która przypadała na innych spadkobierców, co do zasady należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z analizy przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że nabycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości - zbywanych działek powstałych w wyniku podziału działki 11/8 nastąpiło w dwóch datach:

Oznacza to, że przychód ze sprzedaży w 2017 r. dwóch działek, podlega opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie (a więc 2012 r. i 2016 r.) nie upłynął jeszcze pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym sprzedaż dokonana w 2017 r. stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc natomiast pod uwagę planowaną w 2018 r. sprzedaż pozostałych działek (wydzielonych z działki nr 11/8) wskazać należy, że przychód jaki Wnioskodawczyni uzyska z ich sprzedaży w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku po zmarłym ojcu, nie będzie podlegał opodatkowaniu. Od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części udziału przez Wnioskodawczynię (2012 r.), upłynie już bowiem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym planowana na 2018 r. sprzedaż w tej części nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przychód jaki Wnioskodawczyni uzyska ze sprzedaży w 2018 r. opisanych działek w części, o którą zwiększył się jej udział w wyniku dokonanego w 2016 r. częściowego działu spadku, będzie podlegał opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

* położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Powyższe zwolnienie może obejmować taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostałby w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe począwszy od daty sprzedaży nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, to wówczas dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w całości korzystałby ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Analizując okoliczności przedmiotowej sprawy uznać należy, że opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega:

* cały przychód uzyskany ze sprzedaży działek dokonanej w 2017 r.;

* przychód jaki zostanie uzyskany ze sprzedaży w 2018 r. pozostałych działek jedynie w części, o którą zwiększył się udział Wnioskodawczyni w wyniku dokonanego w 2016 r. częściowego działu spadku.

O ile jednak przychody te, jak twierdzi Wnioskodawczyni, zostaną w całości wydatkowane na budowę domu w celu zaspokojenia jej własnych potrzeb mieszkaniowych i wydatkowanie to nastąpi przed upływem dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie opisanych we wniosku działek, dochód uzyskany ze sprzedaży działek będzie korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Końcowo wskazać należy, że zakres żądania wnioskodawcy wyznacza:

W odniesieniu do okoliczności sprawy odnoszących się do zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię interpretacja dotyczy stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia. Natomiast w odniesieniu do okoliczności sprawy odnoszących się do zdarzenia przyszłego - interpretacja dotyczy stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.