0115-KDIT2-1.4011.35.2018.1.MK - Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2018 r. (data wpływu 23 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 23 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1980 r. mąż kupuje dom 220 m² wraz z ówczesną żoną..... Syn.... nabywa połowę domu. Mieszka pół roku, żeni się i opuszcza rodziców. Ojciec aby pomóc synowi kupuje mieszkanie 3-pokojowe, samochód, działki budowlane, 2 sklepy, które oddaje synowi. Syn je wynajmuje, z czego żyje jego cała rodzina. W 2009 r. umiera pierwsza żona -...., syn dostaje udział po matce 1/3, ma więcej udziałów niż ojciec. Propozycja ojca była aby syn.... wziął cały dom i dał tylko mieszkanie. Syn nie zgodził się, wniósł pozew o majątek i swoje udziały. Przez 13 lat trwała walka ojca z synem o majątek. W 2001 r. Pan.... wziął ślub z Wnioskodawczynią. Wnioskodawczyni była macochą.... W 2001 r. mąż..... daruje Wnioskodawczyni 1/40 domu aby mogła się Ona zameldować. W Sądzie Rejonowym 6 lat trwa proces.... z synem. W Sądzie Okręgowym 7 lat o majątek. Kończy się w czerwcu 2013 r. Mąż..... zostaje wraz z Wnioskodawczynią właścicielem domu, może sam sprzedać dom i spłacić syna. Jest już bardzo chory na wózku inwalidzkim, nadciśnienie i nerwica. W lipcu 2013 daruje Wnioskodawczyni 39/40 domu i umiera we wrześniu 2013 r. Wnioskodawczyni pozostaje z długami, nie ma pieniędzy aby utrzymać dom. Wnioskodawczyni mieszka w zimnym domu bez wody i prądu, aby się więcej nie zadłużać. Pasierb blokuje księgę wieczystą, obarcza długiem.... zł.

Sąd Okręgowy I Wydział Cywilny w.... wyznacza dla Wnioskodawczyni w 2014 r. pełnomocnika. W kwietniu 2014 r. zgłosiła się Pani.... aby kupić dom. Adwokat mówił Wnioskodawczyni, że ma sprzedać dom bo inaczej sprzeda komornik i Wnioskodawczyni będzie bez mieszkania. Adwokat dozorował sprawę w Sądzie jak i sprzedaż domu.

W dniu 17 września 2014 r. Wnioskodawczyni sprzedała dom przy ul..... w.... Pani..., zam.w... przy ul..... za kwotę..... złotych, z tego Wnioskodawczyni otrzymała fizycznie kwotę.... złotych. Przed sprzedażą domu została zawarta umowa ugody z pasierbem...., że.... otrzyma kwotę.... złotych bezpośrednio na swoje konto bankowe od kupującej Pani.... Z umowy kupna sprzedaży sporządzonej w kancelarii notarialnej również wynika, że fizycznie Wnioskodawczyni otrzymała kwotę.... zł. Zatem Jej obowiązkiem było rozliczyć się z urzędem skarbowym z otrzymanej fizycznie kwoty.... zł. Takie rozliczenie Wnioskodawczyni złożyła w Urzędzie Skarbowym w.... w dniu 23 marca 2017 r. (PIT-39 wraz z załącznikami). Zawarcie ugody z.... było niezbędne do sprzedaży. Zatem kwota..... zł wpłacona na konto..... była zaspokojeniem roszczenia. Wynika z tego, ze kwota..... zł była dla Wnioskodawczyni kosztem sprzedaży nieruchomości. De facto ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni uzyskała jedynie 1/5 kwoty sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy postanowienie ugody z pasierbem należy uznać za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z tym, czy przychód powinien wynosić.... zł czy.... zł?

Zdaniem Wnioskodawczyni zostało zasądzone zabezpieczenie w sprawie sądowej z Panem..... Zawarcie ugody było niezbędne dla dokonania sprzedaży. Dlatego ugoda może być uznana za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości. Interpretacje, które zapadły w sprawach podobnych podkreślają językową interpretację terminu "koszty odpłatnego zbycia".

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Aby zatem ustalić czy w przedmiotowej sprawie dokonana przez Wnioskodawczynię sprzedaż domu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Stosownie do treści art. 155 § 1 ww. Kodeksu umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Bezsporne jest, że w przedmiotowej sprawie nabycie przez Wnioskodawczynię domu nastąpiło w następujących latach:

Oznacza to, że przychód ze sprzedaży domu w roku 2014 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2001 nie podlega w ogóle opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału przez Wnioskodawczynię upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym sprzedaż tego udziału nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni nabyła udział 39/40 w roku 2013, to przychód ze sprzedaży udziału nabytego w tym roku podlega opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Przepis art. 19 ust. 1 ww. ustawy w sposób niebudzący wątpliwości wskazuje, co jest przychodem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Wykładnia gramatyczna nie pozostawia co do tego najmniejszej wątpliwości. Przychodem tym nie jest kwota, którą podatnik faktycznie uzyskał, lecz wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada ona wartości rynkowej, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia. Konieczność spłaty zobowiązania względem pasierba uprawnionego z tytułu zawartej wcześniej ugody nie może mieć wpływu na ustalenie wysokości osiągniętego przychodu.

Spłata zobowiązania Wnioskodawczyni przez kupującego dokonana bezpośrednio na rachunek Jej pasierba stanowi jedynie formę zapłaty ceny, a więc formę rozliczenia pomiędzy stronami umowy. Spłata ww. zobowiązania nie stanowi kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy. Jest natomiast sposobem rozliczenia się nabywcy z ceny określonej w umowie. Ustawodawca wprawdzie nie określa, jakie koszty należy uważać za koszt odpłatnego zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc - jak już wyżej wskazano - np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010).

Zatem przeznaczenie części ceny określonej w umowie na spłatę zobowiązania Wnioskodawczyni względem pasierba stanowiło rozporządzenie sprzedającego co do wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, stanowiło element wzajemnych uzgodnień między stronami, które nie mogą modyfikować przepisów prawa podatkowego dotyczących sprzedaży nieruchomości.

Majątek Wnioskodawczyni uległ zwiększeniu o całą kwotę uzyskanego przychodu, a nie jedynie o kwotę, którą otrzymała Wnioskodawczyni. Nie zmienia tego okoliczność, że część uzyskanego przychodu przeznaczona została na spłatę zobowiązania Wnioskodawczyni wobec Jej pasierba. Gdyby Wnioskodawczyni nie spłaciła tego zobowiązania ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, to musiałaby na spłatę ww. zobowiązania przeznaczyć inne swoje środki.

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że uzyskanie przychodu z powyższego źródła nastąpiło w dacie zawarcia umowy sprzedaży, z tą bowiem chwilą powstał obowiązek podatkowy, a dla celów podatkowych nieistotny jest sposób zadysponowania pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości Bez znaczenia są wydatki poniesione z ceny sprzedaży na spłatę wcześniejszych zobowiązań.

Podsumowując, przychód, który uzyskała Wnioskodawczyni ze sprzedaży w dniu 17 września 2014 r. udziału 39/40 w nieruchomości nabytego w lipcu 2013 r. podlega opodatkowaniu według opisanych w niniejszej interpretacji zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem dla Wnioskodawczyni jest kwota z tytułu sprzedaży udziału 39/40 w nieruchomości ustalona na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (rozumiane jak wyżej wskazano), jeśli takie Wnioskodawczyni w ogóle poniosła. Brak jest natomiast podstaw prawnych do pomniejszenia przychodu o dokonaną spłatę zobowiązania na rzecz pasierba.

Końcowo wskazać należy, że wydając na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej interpretację indywidualną organ podatkowy opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, w związku z czym nie prowadzi postępowania dowodowego i nie może analizować dołączonych dokumentów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.