0115-KDIT2-1.4011.330.2017.2.KK - Określenie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2017 r. (data wpływu 27 listopada 2017 r.), uzupełnionym w dniu 3 stycznia 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania - jest nieprawidłowe.

W dniu 27 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 3 stycznia 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Żona Wnioskodawcy nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w dwóch etapach. W pierwszym etapie 1/2 tego mieszkania dostała umową darowizny z dnia 18 lipca 2009 r. od swojego pierwszego męża. Wartość mieszkania była wyceniona na sumę 185.000 zł, natomiast wartość darowizny na sumę 92.500 zł. W dniu 30 listopada 2012 r. żona Wnioskodawcy rozwiodła się z pierwszym mężem. Następnie już po rozwodzie z mężem będąc już stanu cywilnego wolnego odkupiła od niego w dniu 17 kwietnia 2013 r. drugą połowę tego mieszkania za sumę 90.000 zł. Mieszkanie to było obciążone w banku hipoteką umowną, w wysokości 53.698,48 franków szwajcarskich, tytułem zabezpieczenia spłaty wierzytelności w postaci kapitału kredytu mieszkaniowego, który ustanowiła żona Wnioskodawcy wraz ze swoim pierwszym mężem.

Kwota powyższa została zapłacona w sposób następujący: 35.000 zł żona Wnioskodawcy zapłaciła przelewem na konto swojego pierwszego męża, a pozostała część poprzez przejęcie przez nią do jej majątku osobistego całego zadłużenia jej pierwszego męża. W tym momencie jej pierwszy mąż został przez bank, który udzielił kredytu mieszkaniowego wyłączony z długu, a w jego miejsce został przyłączony Wnioskodawca (przyszły drugi mąż).

W ten sposób od tego momentu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego należy do majątku osobistego żony Wnioskodawcy, z którą w dniu 20 września 2014 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński.

Następnie w dniu 10 marca 2015 r. żona Wnioskodawcy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ze swojego majątku osobistego darowała aktem notarialnym do ich majątku wspólnego. Wartość umowy darowizny określona była na sumę 180.000 zł, zaś wartość darowizny przypadająca na rzecz Wnioskodawcy na kwotę 90.000 zł.

Po podpisaniu aktu notarialnego o darowiźnie Wnioskodawca stał się jednocześnie współwłaścicielem mieszkania i współwłaścicielem wyżej wymienionego kredytu mieszkaniowego.

Następnie będąc już jako współwłaściciele małżeńskiej wspólności majątkowej tego mieszkania Wnioskodawca wraz z żoną spłacili wyżej wymieniony kredyt mieszkaniowy. Przy czym udział Wnioskodawcy w spłacie kredytu był w wysokości 117.390 zł, który pokrył ze środków własnych, natomiast pozostałą część kredytu pokryła ze swoich środków własnych żona Wnioskodawcy.

W dniu 29 maja 2017 r. mieszkanie to już wolne od zadłużenia zostało sprzedane za sumę 184.000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w świetle powyższych faktów od sprzedaży mieszkania wystąpił dochód, od którego Wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek, a jeśli tak to w jakiej wysokości będzie ten dochód?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien on zapłacić podatku dochodowego, gdyż dochód w jego przypadku w opisanej sytuacji nie wystąpił. Wartość darowizny przypadająca na rzecz Wnioskodawcy w wysokości 90.000 zł pokrył on ze środków własnych w wysokości 117.390 zł, która została przeznaczona na spłatę części kredytu pobranego na to mieszkanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem dla rozstrzygnięcia omawianej sprawy istotne jest ustalenie, czy włączenie opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego stanowiącego majątek osobisty żony Wnioskodawcy do majątku wspólnego małżonków w drodze umowy darowizny stanowi jego nabycie przez drugiego małżonka w rozumieniu ww. przepisu.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Stosownie do treści art. 155 § 1 ww. Kodeksu umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia "nabycie", nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci nabycia własności rzeczy.

Analogiczna interpretacja pojęcia "nabycie" została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym czytamy: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji ustawowej pojęcia użytego w art. 10 ust. 1 pkt 8a to jest nabycia nieruchomości. Zatem, aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, określonego w analizowanej normie prawnej, zasadnie Wojewódzki Sąd Administracyjny odwołał się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Niewątpliwie według kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. (...) Reasumując należy stwierdzić, że przez pojęcie "nabycie" użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8a) in fine u.p.d.o.f. należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zatem w niniejszej sprawie Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny w dniu 10 marca 2015 r., tj. w dniu zawarcia umowy darowizny. Skoro sprzedaż nastąpiła w maju 2017 r. przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia, to przychód uzyskany ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego podlega w przypadku Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy.

Przychód ze sprzedaży lokalu podlega rozliczeniu przez Wnioskodawcę w wysokości proporcjonalnej do udziału jaki przysługuje mu w majątku wspólnym. Należy bowiem podkreślić, że w przypadku uzyskania przez małżonków przychodu ze sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład ich majątku wspólnego, dla celów podatkowych (ustalenia podstawy opodatkowania każdego z nich) należy odnieść się do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który stanowi, że oboje małżonkowie (co do zasady) mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zatem w przypadku zbycia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonkowie powinni ustalić kwotę przypadającego im przychodu po połowie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc zatem pod uwagę przedstawione uregulowania prawne uznać należy, że sprzedaż lokalu mieszkalnego w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a stanowi dla Wnioskodawcy podlegające opodatkowaniu źródło przychodu. Przychód uzyskany z tej sprzedaży podlega rozliczeniu przez Wnioskodawcę w wysokości proporcjonalnej do udziału jaki posiada w majątku wspólnym, tj. 1/2. Jednakże podkreślić należy, że Wnioskodawca nie może pomniejszyć tak uzyskanego przychodu o kwotę spłaconego kredytu hipotecznego. Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przez żonę Wnioskodawcy i jej byłego męża w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawodawca zaliczył bowiem do nich - co jednoznacznie wynika z treści powołanego wyżej przepisu - jedynie udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość oraz kwotę zapłaconego podatku do spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na otrzymaną nieruchomość. Przepis art. 22 ust. 6d ustawy jest regulacją szczególną i powinien być wykładany ściśle, z uwzględnieniem jego celu oraz związku z innymi uregulowaniami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata opisanego kredytu nie jest nakładem i nie zwiększa wartości nieruchomości, może ona ułatwić sprzedaż nieruchomości, ale wartości nieruchomości nie zmienia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.