0115-KDIT1.4011.259.2020.2.AW - Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży mieszkania.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 lutego 2020 r. (data wpływu 12 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży mieszkania, uzupełnionym pismem z dnia 18 marca 2020 r. - jest prawidłowe.

W dniu 12 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży mieszkania. Został on następnie uzupełniony - w odpowiedzi na wezwanie organu - pismem z dnia 18 marca 2020 r. (data wpływu 25 marca 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Na mocy postanowienia sądu rejonowego w G. z dnia 1 grudnia 2016 r. Wnioskodawca nabył spadek po rodzicach J.L. i I.L. w postaci 1/2 mieszkania położonego w W., przy ul. (...). Drugą część spadku nabyła siostra Wnioskodawcy E.F. zamieszkała w (...). Wnioskodawca wraz z żoną odkupił 2 stycznia 2019 r. część siostry za kwotę 150 000 zł. Dnia 16 sierpnia 2019 r. sprzedali nieruchomość w W. ze względu na związanie zawodowe, życiowe i emocjonalne z G.

Część pieniędzy (400 000 zł) ze sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną przeznaczył na zakup mieszkania w G. o powierzchni 80 m² na drugim piętrze budynku. Istotny atutem jest dla nich doskonała lokalizacja (centrum miasta) oraz winda. Z racji wieku Wnioskodawca zdaje sobie sprawę, że za kilka lat utrzymywanie domu, w którym mieszka obecnie wraz z żoną oraz poruszanie się po schodach może stanowić dla nich problem zarówno zdrowotny jak i finansowy. Dlatego też docelowo zakupione mieszkanie będzie zaspokajać ich potrzeby. W niedalekiej przyszłości planują się tam wprowadzić. Tymczasem, żeby nie ponosić kosztów utrzymania mieszkania (sam czynsz ok. 500 zł), Wnioskodawca wraz z żoną chcieliby je wynająć.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że lokal mieszkalny położony w W. został nabyty przez jego rodziców w 1996 r. Nabycie udziałów ww. nieruchomości od siostry Wnioskodawcy nastąpiło w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Mieszkanie w W. jest objęte prawem własności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z nabyciem mieszkania w G. docelowo na potrzeby własne, a tylko czasowo z przeznaczeniem na wynajem, Wnioskodawca wraz z żoną jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży ww. mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy, zakup mieszkania w G., mimo że w początkowej fazie będzie wynajmowane można potraktować jako realizację własnych celów mieszkaniowych, gdyż ostatecznie tam zamieszka wraz z żoną. Takie stanowisko jest zbieżne ze stanowiskiem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażonym w interpretacji nr 0115-KDIT2-1.4011.381.2018.2.MN.

Wniosek dotyczy interpretacji podatkowej ulgi mieszkaniowej przy wykorzystywaniu mieszkania na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca rozważa, czy jeśli wraz z żoną wynajmą mieszkanie w G. do momentu zamieszkania, nie stracą prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że ulga dotyczy wydatkowania kwoty odpowiadającej 1/2 wartości uzyskanej ze sprzedaży mieszkania w W., tj. nabytej w lutym 2019 r. w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Pozostała część nabyta w drodze spadku zdaniem Wnioskodawcy korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w spadku, pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz różnicuje sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów, * jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nabytych w drodze spadku, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W myśl art. 30e ust. 1 cyt. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 cytowanej ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego * położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z ww. przepisów wynika, że dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz praw majątkowych może zostać zwolniony z podatku dochodowego, jeżeli podatnik przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży udziału we własności mieszkania w ciągu trzech lat na własne cele mieszkaniowe od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Do tych celów wnioskodawca zalicza m.in. nabycie mieszkania (własności mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego). Należy jednak podkreślić, iż przepisy prawa podatkowego nie wskazują kiedy i przez jaki okres czasu podatnik powinien mieszkać w nabytej nieruchomości, aby spełniona została realizacja własnych celów mieszkaniowych.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca i jego żona 16 sierpnia 2019 r. sprzedali mieszkanie w W. Wnioskodawca nabył:

Nabycie udziału 1/2 mieszkania po zmarłych rodzicach nastąpiło w drodze spadkobrania. Okres 5 lat, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy należy więc liczyć od daty nabycia mieszkania przez rodziców Wnioskodawcy. Rodzice nabyli własność mieszkania w 1996 r., więc od końca roku podatkowego nabycia mieszkania przez rodziców do momentu jego sprzedaży przez Wnioskodawcę upłynęło ponad 5 lat.

W związku z powyższym, dokonana w sierpniu 2019 r. sprzedaż nieruchomości, w części w jakiej została nabyta w drodze spadkobrania po rodzicach, nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rezultacie nie spowodowała obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, w tym obowiązku zapłaty tego podatku.

Pozostały udział w mieszkaniu zakupiono od siostry Wnioskodawcy dnia 2 stycznia 2019 r. Nabycie tego udziału nastąpiło w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Sprzedaż udziału w nieruchomości będącego we wspólności majątkowej małżeńskiej nastąpiła przed upływem 5 lat od daty jego nabycia od siostry. W tym przypadku z uwagi na sposób nabycia (kupno) nie ma zastosowania przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ta jest dla Wnioskodawcy źródłem przychodów, w konsekwencji powinien ustalić dochód ze zbycia nieruchomości. Ustawodawca przewidział jednak możliwość zwolnienia tego rodzaju dochodu od podatku na podstawie przywołanego art. 21 ust. 1 pkt 131. Jednak znaczenie ma w tej sytuacji charakter wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży. Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości na wskazane w ustawie "własne cele mieszkaniowe" podatnika. Katalog wydatków stanowiących "własne cele mieszkaniowe" podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

W przypadku nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie powinien w nabytej nieruchomości realizować własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal lub budynek dla własnych potrzeb ma w tym lokalu/budynku faktycznie mieszkać. Lokal/budynek, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem/budynkiem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie budynku/lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa jednak kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym budynku/lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył budynek/lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w budynku/lokalu tym - z różnych powodów - zamieszka po upływie określonego czasu, lub w budynku/lokalu tym po nabyciu będzie mieszkał tylko przez pewien czas. W takim przypadku prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez kilka miesięcy budynek/lokal będzie wynajmowany.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną nabyli mieszkanie w G., wykorzystując na ten cel środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania w W. Wnioskodawca zadeklarował, iż nowo nabyte mieszkanie będzie docelowo wykorzystywane do zaspokajania własnych potrzeb małżonków, ponieważ w przyszłości planują się tam wprowadzić. Tymczasem żeby nie ponosić kosztów utrzymania mieszkania, chcą je wynająć uzyskując pokrycie wysokości czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższy opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że okoliczności dotyczące nabycia lokalu mieszkalnego, czyli wynajem i późniejsze zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym, pozwalają uznać, że pomimo początkowego wynajęcia przedmiotowego mieszkania w G., zostanie on nabyty przez Wnioskodawcę i jego żonę na własne cele mieszkaniowe. W przypadku dochodu ze sprzedaży udziału nabytego w 2019 r. Wnioskodawca może więc skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, dokonana 16 sierpnia 2019 r. przez Wnioskodawcę sprzedaż mieszkania w W.:

* w części w jakiej Wnioskodawca nabył je w drodze spadkobrania nie stanowi dla niego źródła przychodu;

* w części w jakiej Wnioskodawca nabył je poprzez zakup od siostry jest jego źródłem przychodu. Dochód z tego źródła podlega jednak zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 z uwagi na wydatkowanie przychodu na nabycie mieszkania, które ma służyć celom mieszkaniowym Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Należy podkreślić, że w treści niniejszej interpretacji organ określił skutki podatkowe sprzedaży mieszkania wyłącznie po stronie Wnioskodawcy, a nie jego żony. Sytuacja Wnioskodawcy i jego żony nie jest taka sama, ponieważ nieruchomość w W. została przez nich nabyta w różny sposób, przez co niniejszy wniosek nie kwalifikuje się jako wniosek wspólny. Istnieje jednak możliwość wystąpienia z wnioskiem o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego przez żonę Wnioskodawcy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.