0115-KDIT1-3.4012.383.2018.1.DM - Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2018 r. (data wpływu 26 czerwca 2018 r.), uzupełnionym w dniu 7 sierpnia 2018 r. (data wpływu 8 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej - jest prawidłowe.

W dniu 26 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 8 sierpnia 2018 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie działalności edukacyjnej. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest aktualnie współwłaścicielem nieruchomości znajdującej się w..., dla której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą oznaczoną numerem KW:. Przedmiotowa nieruchomość objęta jest małżeńską wspólnością majątkową Wnioskodawcy oraz jego małżonki.

Wnioskodawca stał się wraz ze swoją małżonką współwłaścicielem ww. nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21 maja 2008 r. zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza (Repertorium A numer...), na mocy której przedmiotową nieruchomość małżonkowie nabyli do swojego majątku wspólnego od Gminy.

Przedmiotowa nieruchomość ma powierzchnię 0,1287 ha i stanowi grunty orne oznaczone symbolem: RV.

Przedmiotowa nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawców z przeznaczeniem na ich własne potrzeby mieszkaniowe. Intencją Wnioskodawcy było, aby na tej nieruchomości wybudować dom mieszkalny, w którym miał wspólnie z małżonką zamieszkiwać. Zakup nieruchomości nastąpił z wykorzystaniem środków z kredytu wziętego we frankach szwajcarskich, który w związku ze zmianą kursową stał się skrajnie nieopłacalny. W związku z tym, Wnioskodawca i jego małżonka nie posiadali funduszy umożliwiających im sfinalizowanie planów mieszkaniowych.

Na przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca aktualnie nie prowadzi jakiejkolwiek działalności, grunt stoi odłogiem. Planowana budowa domu nigdy nie została rozpoczęta. Grunt ten nigdy nie był przez Wnioskodawcę wynajmowany lub wydzierżawiany. Wnioskodawca nigdy nie ponosił jakichkolwiek wydatków na zbrojenie tego gruntu, nigdy nie występował również o wydanie decyzji o warunkach zabudowy gruntu.

Intencją Wnioskodawcy jest, aby w najbliższym czasie dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Sprzedaż pozwoli Wnioskodawcy oraz jego małżonce odzyskać chociaż część środków finansowych z nietrafionej inwestycji.

Opisana powyżej czynność, jeżeli faktycznie do jej dokonania pomiędzy stronami dojdzie, będzie to pierwsza sprzedaż gruntu dokonana przez Wnioskodawcę w związku z tą nieruchomością. Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości wydzielenia z tej nieruchomości żadnych działek gruntu oraz ich sprzedaży na rzecz podmiotów trzecich.

Wnioskodawca nie podejmował również we własnym zakresie żadnych działań marketingowych mających na celu aktywne poszukiwanie osób zainteresowanych kupnem nieruchomości (nie reklamował się w internecie, nie wywieszał tablic ogłoszeniowych, nie dawał ogłoszeń do prasy). Z intencją dokonania tej czynności oraz propozycją dokonania zakupu działki przystąpił do niego samodzielnie przyszły nabywca.

Nabywcą niezabudowanej nieruchomości będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Według wiedzy posiadanej przez Wnioskodawcę, osoba ta zamierza w dalszej kolejności wnieść przedmiotową nieruchomość aportem do spółki, w której jest ona udziałowcem.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy planowana przez Wnioskodawcę czynność sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)? Zaś w przypadku udzielenia odpowiedzi pozytywnej na pytanie numer 1:

2. Jaką stawkę podatku należało będzie zastosować do tej sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Dokonanie zaplanowanej przez niego czynności, polegającej na sprzedaży nieruchomości niezabudowanej działki gruntu nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotowa nieruchomość została przez Wnioskodawcę nabyta bez VAT do jego majątku małżeńskiego. Nie została ona nabyta w celu dalszej sprzedaży i miała docelowo służyć Wnioskodawcy na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych (do czego finalnie nie doszło).

Czynność sprzedaży będzie miała w tym wypadku charakter jednorazowy, niezwiązany z działalnością Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie prowadził również żadnych czynności marketingowych związanych z tą sprzedażą.

Ad. 2

Z uwagi na powyższe, czynność ta nie powinna podlegać pod jakąkolwiek stawkę tego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów

i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.) - dalej jako "ustawa" - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347, str. 1, z późn. zm.), a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy, jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ponadto, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści powołanych przepisów przy uwzględnieniu orzeczenia TSUE, prowadzi do wniosku, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy - w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości - za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podejmował ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek). Wnioskodawca posiadaną nieruchomość nabył wspólnie z małżonką z przeznaczeniem na własne potrzeby mieszkaniowe - planował wybudować na działce dom. Jak wskazano we wniosku, przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była również udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, lub dzierżawy. Nie podejmowano jakichkolwiek działań wskazujących na zamiar sprzedaży działki gruntu, nie występowano o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie prowadzono działań marketingowych ułatwiających sprzedaż - nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z propozycją kupna nieruchomości. W konsekwencji Wnioskodawca nie będzie działał jako handlowiec, a podejmowane przez niego czynności stanowiły jedynie rozporządzanie majątkiem osobistym. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie planowanej sprzedaży przedmiotowej działki, a dostawę tej działki, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem planowana sprzedaż stanowić będzie działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Natomiast odnośnie pytania drugiego, które Wnioskodawca postawił warunkowo, tj. "Zaś w przypadku udzielenia odpowiedzi pozytywnej na pytanie numer 1", a organ udzielił odpowiedzi negatywnej (czynność nie podlega opodatkowaniu), brak jest podstaw do udzielenia odpowiedzi na pytanie drugie, w trybie rozdziału 1a Działu II Ordynacji podatkowej.

Jednocześnie należy zaznaczyć, mając na uwadze fakt, że stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania czynności zbycia nieruchomości niezabudowanej jest Pan jako jej współwłaściciel, niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania zbycia nieruchomości przez Pana żonę, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną w ww. zakresie powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.